Neukirchen-Balbini, M

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Neukirchen-Balbini ist ein Markt im ländlichen Raum der Oberpfalz mit 1.148 Einwohnern auf 48,26 km². Der Immobilienmarkt wird durch außergewöhnlich niedrige Preise gekennzeichnet: Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.269 € je m², die Angebotsmiete bei 7,10 € je m². Beide Werte liegen deutlich unter den Durchschnitten des Landkreises Schwandorf (2.316 €/m² Kaufpreis, 8,20 €/m² Miete) und Bayerns (3.246 €/m², 10,11 €/m²). Die Folge ist eine Bruttomietrendite von 6,72 %, die Neukirchen-Balbini auf das 95. Perzentil Bayerns platziert — von allen 2.056 verglichenen Orten im Bundesland weist nur ein Fünftel eine höhere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor von 14,89 ist mehr als die Hälfte des bayerischen Durchschnitts (26,10). Die niedrige Rendite in den meisten bayerischen Orten resultiert aus stark gestiegenen Kaufpreisen bei moderat steigenden Mieten; Neukirchen-Balbini bildet hier das Gegenteil: extrem niedrige Kaufpreise bei ebenfalls niedrigen Mieten.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Daten, fallender Trend

Die Mietentwicklung zeigt eine hohe Volatilität. Der Angebotsmietpreis stieg von 5,00 €/m² (2019) auf 5,49 €/m² (2021), verdoppelte sich dann auf 10,00 €/m² (2024) und fiel bis 2026 auf 4,49 €/m² zurück. Der aktuelle Angebotswert von 7,10 €/m² liegt zwischen diesen Extremen. Die Kaufpreisentwicklung zeigt nur zwei Datenpunkte: 1.428,57 €/m² (2022) und 1.190,48 €/m² (2023), was einem Rückgang von rund 17 % in einem Jahr entspricht. Der aktuelle Wert von 1.269 €/m² liegt leicht über dem 2023-Wert. Die CAGR-Werte von -16,67 % (Kauf) und -1,53 % (Miete) beziehen sich auf die verfügbaren Zeitreihenabschnitte und spiegeln den allgemeinen Preisrückgang wider.

Regionale Einordnung: Preisuntergrenze in der Oberpfalz

Im regionalen Vergleich liegt Neukirchen-Balbini bei allen Preiskennzahlen deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Der Kaufpreis von 1.269 €/m² beträgt nur 55 % des Kreiswerts (2.316 €/m²) und 39 % des bayerischen Durchschnitts (3.246 €/m²). Die Miete von 7,10 €/m² liegt bei 87 % des Kreiswerts (8,20 €/m²) und 70 % des bayerischen Werts (10,11 €/m²). Der Kaufpreis fällt also stärker ab als die Miete, was die überdurchschnittliche Rendite erklärt. Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Muster: Mit 1.269 €/m² liegt Neukirchen-Balbini deutlich unter Rötz (1.788 €/m²), Neunburg vorm Wald (2.141 €/m²) und Stamsried (2.421 €/m²). Die Miete von 7,10 €/m² ist ebenfalls die niedrigste im direkten Vergleich — nur Schwarzhofen (6,96 €/m²) liegt darunter. Die Bruttomietrendite von 6,72 % ist die höchste unter allen Nachbarorten (Rötz: 6,03 %, Neunburg: 4,91 %, Stamsried: 4,07 %).

Standortfaktoren: Stabile Gemeinde, strukturell schwacher Kreis

Die Demografie des Ortes ist stabil: Die Bevölkerung wuchs von 1.130 (2015) auf 1.148 (2024), was einer Zunahme von 1,6 % entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,07 % (15 arbeitslose Personen), was strukturell niedrig ist. Die Bevölkerungsdichte beträgt 24 Einwohner je km², was den ländlichen Charakter unterstreicht. Auf lokaler Ebene zeigt sich keine demografische Krise. Auf der Ebene des Landkreises Schwandorf, dem Neukirchen-Balbini angehört, fallen die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge 2025 jedoch durchwachsen aus: Der Kreis rangiert auf Platz 155 von 400 (Gesamt), liegt bei Arbeitsmarkt (Platz 218) und Demografie (Platz 192) im mittleren Feld und beim Wohlstandsindex mit Platz 53 an der Spitze. Der Landkreis Schwandorf weist insgesamt ein deutliches Südwest-/Nordostgefälle in der Bevölkerungsentwicklung auf, wobei die höchsten Zuwächse im Raum Burglengenfeld/Wackersdorf und die Verluste in Grenznähe zu verzeichnen sind.