Schwarzhofen, M

Marktüberblick: Kaufpreis und Miete divergieren stark

Schwarzhofen im Landkreis Schwandorf (Oberpfalz, Bayern) weist einen der auffälligsten Immobilienmärkte der Region auf. Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.013 Euro je Quadratmeter und übertrifft damit den Kreisdurchschnitt von 2.316 Euro um rund 30 Prozent, liegt aber knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 11 Kilometern ist Schwarzhofen mit Abstand der teuerste Ort.

Die Angebotsmiete liegt hingegen mit 6,96 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreiswert von 8,20 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Sie ist damit niedriger als bei sieben der acht Nachbarorte.

Diese Divergenz zwischen hohem Kaufpreis und niedriger Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 2,77 Prozent. Das ist der niedrigste Wert in der gesamten Nachbarschaft und liegt im unteren 6,13. Perzentil aller 2.056 betrachteten bayerischen Orte. Der Kaufpreisfaktor von 36,09 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 36-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Schwandorf beträgt er 23,17, in Bayern 26,10. Schwarzhofen ist damit ein klarer Ausreißer nach oben.

Preisentwicklung: Kaufpreis explodiert, Miete volatil

Die Kaufpreisentwicklung in Schwarzhofen ist extrem volatil und zeigt einen steilen Aufwärtstrend. Im Jahr 2018 lag der Angebotskaufpreis bei 895 Euro je Quadratmeter, 2019 bei 1.087 Euro. 2021 folgte ein Rückgang auf 833 Euro. Von 2021 auf 2023 verdreifachte sich der Wert dann auf 2.997 Euro, und 2024 erreichte er mit 4.068 Euro einen neuen Höchststand. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten verfügbaren Zeitraum beträgt 28,71 Prozent.

Die Mietentwicklung verläuft anders. 2019 lag die Angebotsmiete bei 4,82 Euro je Quadratmeter, 2022 bei 8,00 Euro. In den Folgejahren sank sie auf 7,43 Euro (2023), 5,62 Euro (2024) und 3,75 Euro (2025), bevor sie 2026 wieder auf 4,44 Euro anstieg. Die CAGR liegt bei -1,17 Prozent. Die Mieten sind also nicht gestiegen, sondern volatil und leicht rückläufig.

Beide Reihen sind als nicht geschätzt gekennzeichnet. Die extremen Schwankungen, insbesondere der sprunghafte Anstieg des Kaufpreises zwischen 2021 und 2024, deuten auf ein sehr kleines und ungleichmäßiges Angebot hin, bei dem einzelne Transaktionen den Durchschnitt stark verzerren können.

Regionale Einordnung: Schwarzhofen als Ausreißer

Im regionalen Vergleich hebt sich Schwarzhofen deutlich von allen Nachbarorten ab. Der Kaufpreis von 3.013 Euro je Quadratmeter liegt rund 11 Prozent über dem nächstgelegenen Nachbarort Oberviechtach (2.706 Euro) und 30 Prozent über dem Kreisdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 6,96 Euro liegt hingegen 15 Prozent unter dem Kreiswert und 31 Prozent unter dem bayerischen Durchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 2,77 Prozent ist der niedrigste Wert in der Nachbarschaft. Der nächstgelegene Wert liegt bei Thanstein mit 3,35 Prozent, gefolgt von Dieterskirchen mit 3,92 Prozent. Der höchste Wert in der Nachbarschaft beträgt 8,79 Prozent in Altendorf. Schwarzhofen liegt damit im Rendite-Perzentil 6,13 in Bayern, was bedeutet, dass nur etwa 6 Prozent der bayerischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Der Kaufpreisfaktor von 36,09 ist deutlich höher als der Kreiswert von 23,17. Das Muster ist konsistent: Schwarzhofen hat die höchsten Kaufpreise und die niedrigsten Mieten in der Nachbarschaft, was zu einer überdurchschnittlich niedrigen Rendite führt.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, schwacher Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Schwarzhofens beträgt 1.409 Einwohner (Stand 2024) bei einer Fläche von 36,11 Quadratkilometern. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 39 Einwohnern je Quadratkilometer. Seit 2015 ist die Bevölkerung um 1,33 Prozent zurückgegangen (von 1.428 auf 1.409). Der Rückgang ist moderat und verläuft unregelmäßig, mit leichten Schwankungen von Jahr zu Jahr.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,62 Prozent. Dieser Wert ist deutlich niedriger als der bayerische und deutsche Durchschnitt und spiegelt die ländliche Struktur des Ortes wider.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Schwandorf, zu dem Schwarzhofen gehört, mit dem Gesamtrang 155 von rund 400 deutschen Kreisen. Das entspricht einem Platz im oberen Mittelfeld. Besonders schwach ist der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 218) und Demografie (Rang 192). Stärker ausgeprägt ist der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 53. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die stabile Bevölkerungszahl bei gleichzeitig stark steigenden Kaufpreisen und stagnierenden Mieten deutet auf eine Nachfrage hin, die nicht primär durch die lokale Bevölkerung getrieben wird. Ob dies auf Zweitwohnsitze, Pendler oder externe Investoren zurückzuführen ist, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.