Guteneck

Marktüberblick: Günstiger Markt mit überdurchschnittlicher Rendite

Guteneck liegt im ländlichen Raum der Oberpfalz mit 35 km² Fläche und rund 834 Einwohnern. Der aktuelle Angebotskaufpreis beträgt 1.900 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete 7,01 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro bzw. 10,11 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor von 22,59 ist ebenfalls unter dem bayerischen Mittel von 26,10.

Die Bruttomietrendite von 4,43 Prozent übertrifft den bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Das bedeutet, dass sich die Kombination aus relativ niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten für Mieterträge günstiger auswirkt als in vielen anderen bayerischen Gemeinden. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent liegt Guteneck jedoch darunter, was vor allem an den über dem Bundesmittel liegenden Mieten von 7,01 Euro (Bundesdurchschnitt: 8,92 Euro) liegt – bei gleichzeitig noch niedrigeren Kaufpreisen.

Der Markt ist geprägt von einem Angebot, das unter dem bayerischen Niveau liegt, aber eine attraktive Rendite ermöglicht. Die Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung: Stabile Kaufpreise, volatile Mieten

Die Kaufpreisentwicklung seit 2021 zeigt einen klaren Aufwärtstrend: Von 1.350 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der geschätzte Wert auf 1.750 Euro im Jahr 2025. Der aktuelle Angebotspreis von 1.900 Euro liegt darüber, was auf eine weitere Steigerung hindeutet. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 6,7 Prozent. Da die Kaufpreisreihe als geschätzt gekennzeichnet ist, sind diese Werte mit Unsicherheit behaftet.

Die Mietentwicklung ist deutlich volatil: 2019 lag die Angebotsmiete bei 6,15 Euro, 2021 bei 6,46 Euro, 2022 bei 6,14 Euro, 2023 bei 6,27 Euro, 2024 bei 7,38 Euro, 2025 bei 5,78 Euro und 2026 bei 9,29 Euro. Diese starken Schwankungen – von 5,78 auf 9,29 Euro innerhalb eines Jahres – deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die aktuelle Miete von 7,01 Euro liegt zwischen diesen Extremen. Die jährliche Mietentwicklung (CAGR) beträgt 6,1 Prozent.

Die Kombination aus stabil steigenden Kaufpreisen und schwankenden Mieten führt zu einer sich verändernden Renditesituation: In Jahren mit niedrigen Mieten und steigenden Kaufpreisen sinkt die Rendite, in Jahren mit hohen Mieten steigt sie.

Regionale Einordnung: Unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt

Im Vergleich zum Landkreis Schwandorf liegt Guteneck bei der Angebotsmiete mit 7,01 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 8,20 Euro. Der Kaufpreis von 1.900 Euro liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 2.316 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 22,59 ist unter dem Kreisdurchschnitt von 23,17. Die Bruttomietrendite von 4,43 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,92 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Altendorf weist mit 8,62 Euro die zweithöchste Miete und mit 1.177 Euro den niedrigsten Kaufpreis auf, was zu einer Bruttomietrendite von 8,79 Prozent führt – der höchsten unter den Nachbarn. Nabburg liegt mit 3.591 Euro Kaufpreis und 9,88 Euro Miete auf einem ganz anderen Niveau, was zu einer Rendite von nur 3,30 Prozent führt. Gutenecks Kaufpreis von 1.900 Euro liegt über dem aller Nachbarorte außer Nabburg und Pfreimd (2.461 Euro), bei einer Miete, die im Mittelfeld liegt. Diese Kombination führt zu einer unterdurchschnittlichen Rendite im regionalen Vergleich.

Im Perzentilrang der Oberpfalz liegt Guteneck bei der Bruttomietrendite auf Rang 72,5 von 100 – das bedeutet, dass 72,5 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen. Guteneck gehört damit zu den Orten mit überdurchschnittlicher Mietrendite in Bayern, auch wenn der absolute Wert von 4,43 Prozent nicht hoch ist.

Standortfaktoren: Stabile Demografie, schwacher Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Gutenecks ist seit 2015 stabil: Von 831 Einwohnern im Jahr 2015 auf 834 im Jahr 2024, ein Anstieg von weniger als einem Prozent. Vor 2015 war ein Rückgang von 1.005 Einwohnern (1961) auf 831 (2015) zu verzeichnen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 24 Einwohner pro Quadratkilometer, was einem ländlichen Charakter entspricht.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 0,55 Prozent, was drei Arbeitslosen entspricht. Dieser Wert ist extrem niedrig und liegt weit unter dem bayerischen und bundesweiten Durchschnitt. Allerdings ist die absolute Zahl der Arbeitslosen so gering, dass kleine Veränderungen große prozentuale Schwankungen bewirken können.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Landkreis Schwandorf, auf den sich die Ränge beziehen, insgesamt auf Rang 155 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders gut ist der Rang im Wohlstand und der sozialen Lage mit Platz 53. Schwach sind hingegen der Arbeitsmarkt (Rang 218), die Demografie (Rang 192) und die Stärke (Rang 169). Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Nabburg und verfügt über einen Kindergarten und eine Grundschule im Ortsteil Weidenthal. Das historische Schloss Guteneck wird teilweise als Ferienunterkunft genutzt.