Trausnitz

Marktüberblick

Trausnitz liegt im ländlichen Raum des Landkreises Schwandorf in der Oberpfalz. Mit 949 Einwohnern auf 17,63 km² handelt es sich um eine kleine Gemeinde mit einer Bevölkerungsdichte von 54 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Immobilienmarkt weist deutlich unterdurchschnittliche Preise auf: Die Angebotsmiete liegt bei 4,65 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.790 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen weit unter dem Kreisdurchschnitt (Miete: 8,20 €/m², Kaufpreis: 2.316 €/m²) und dem bayerischen Landesdurchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²).

Besonders auffällig ist die Bruttomietrendite von 3,12 Prozent. Sie ist der niedrigste Wert unter allen acht Nachbarorten (Spannweite: 3,33 % bis 7,92 %) und auch unter dem Kreis- (4,92 %) und Landesdurchschnitt (4,13 %). Der Kaufpreisfaktor von 32,06 liegt dementsprechend über dem Kreis- (23,17) und Landesdurchschnitt (26,10). Das bedeutet: Trotz der niedrigen absoluten Preise muss man in Trausnitz im Verhältnis mehr Jahre Bruttomiete aufwenden, um den Kaufpreis zu decken, als in den meisten anderen Orten der Region. Die Mieten sind im Verhältnis zu den Kaufpreisen noch stärker unterdurchschnittlich als die Kaufpreise selbst.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete ist seit 2018 rückläufig. Lag sie 2018 noch bei 6,15 Euro pro Quadratmeter, betrug sie 2021 nur noch 4,25 Euro. Ein Anstieg auf 5,11 Euro im Jahr 2022 wurde 2023 (5,00 Euro) und aktuell (4,65 Euro) nicht gehalten. Die jährliche Veränderungsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt -4,06 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt eine ungewöhnlich hohe Volatilität. Nach einem Rückgang von 1.827 Euro/m² (2018) auf 1.308 Euro/m² (2019 und 2021) stiegen die Werte 2022 auf 3.043 Euro/m² und blieben 2023 mit 2.946 Euro/m² auf ähnlichem Niveau. Im Jahr 2024 folgte ein starker Einbruch auf 1.079 Euro/m², 2025 ein Anstieg auf 1.753 Euro/m² und 2026 ein weiterer Rückgang auf 996 Euro/m². Die CAGR über den gesamten Zeitraum liegt bei -7,30 Prozent.

Die starken Schwankungen im Kaufpreissegment sind typisch für kleine Märkte mit wenigen Transaktionen. Die Daten zeigen keinen klaren Trend, sondern eine hohe Streuung, die auf das geringe Marktvolume hindeutet.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung in Trausnitz ist seit 2015 nahezu stabil. Von 954 Einwohnern im Jahr 2015 auf 949 im Jahr 2024 entspricht das einem Rückgang von 0,52 Prozent. In den einzelnen Jahren schwankte die Einwohnerzahl zwischen 948 und 965, ohne eine klare Richtung zu zeigen.

Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 1,31 Prozent und stieg bis 2020 auf 3,19 Prozent an. Seitdem liegt sie bei etwa 2,5 bis 2,7 Prozent (2023: 2,72 Prozent). Mit 17 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering. Die Entwicklung der Arbeitslosenquote folgt dem bundesweiten Muster der Pandemie und der folgenden Anpassung, liegt aber absolut betrachtet weiterhin auf einem niedrigen Niveau.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 Kilometern weist Trausnitz die niedrigste Angebotsmiete (4,65 €/m²) und die niedrigste Bruttomietrendite (3,12 %) auf. Der Angebotskaufpreis von 1.790 €/m² liegt im mittleren Bereich der Nachbarn (Spannweite: 1.129 €/m² in Tännesberg bis 3.591 €/m² in Nabburg).

Die Kombination aus niedriger Miete und mittlerem Kaufpreis führt zu der niedrigen Rendite. Nachbarn wie Gleiritsch (4,3 km) mit 6,81 €/m² Miete und 1.208 €/m² Kaufpreis erreichen eine Rendite von 6,77 %, Tännesberg (4,5 km) mit 7,45 €/m² Miete und 1.129 €/m² Kaufpreis sogar 7,92 %. Trausnitz liegt damit sowohl bei den Mieten als auch bei der Rendite am unteren Ende des Nachbarrings.

Auf Ebene des Landkreises Schwandof fällt auf, dass Trausnitz sowohl bei Miete als auch bei Kaufpreis unter dem Kreisdurchschnitt liegt, aber die Rendite noch stärker darunter. Das bedeutet, dass Trausnitz im Kreis zu den Orten mit den relativ niedrigsten Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis gehört.

Standortfaktoren

Der Landkreis Schwandof, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Werte beziehen, rangiert 2025 auf Platz 155 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Mit Platz 53 im Index Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis vergleichsweise gut ab. Bei der Dynamik (Platz 113) liegt er im oberen Drittel. Schwächere Positionen zeigen sich bei der Demografie (Platz 192) und insbesondere beim Arbeitsmarkt (Platz 218). Der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Platz 173 im unteren Mittelfeld.

In Trausnitz selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist eine reine Wohngemeinde ohne erkennbare akademische oder wirtschaftliche Strahlkraft. Die demografische Prognose des Zukunftsatlas (Platz 192 für den Kreis) deutet auf altersbedingte Herausforderungen hin, die sich in einer kleinen Gemeinde wie Trausnitz mit stabilisierter, aber leicht rückläufiger Bevölkerung bereits abzeichnen.