Altendorf

Marktüberblick: Hohe Rendite bei niedrigen Preisen

Der Immobilienmarkt in Altendorf ist durch ein ungewöhnliches Preis-Rendite-Verhältnis geprägt. Mit einem Angebotskaufpreis von 1.177 Euro je Quadratmeter liegt der Ort deutlich unter dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Schwandorf (2.316 Euro/m²) und unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (3.246 Euro/m²). Die Angebotsmiete von 8,62 Euro/m² liegt dagegen knapp über dem Kreiswert von 8,20 Euro/m², aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro/m².

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und relativ stabilen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 8,79 %. Dieser Wert liegt weit über dem Kreisdurchschnitt von 4,92 % und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Im Bundesland liegt Altendorf damit im Perzentilrang 98,44 — höher als 98 Prozent aller vergleichbaren Orte in Bayern. Der Kaufpreisfaktor von 11,38 ist mehr als die Hälfte niedriger als der Kreiswert von 23,17 und unterstreicht, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten besonders niedrig sind.

Diese Konstellation ist typisch für ländliche Gemeinden in der Peripherie Bayerns, in denen die Nachfrage nach Wohneigentum begrenzt ist, während die Mieten durch die Grundversorgung mit Wohnraum gestützt werden.

Preisentwicklung: Volatile Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Altendorf zeigt in den letzten Jahren starke Schwankungen. Die Angebotsmiete lag 2022 bei 7,54 Euro/m², fiel 2023 auf 5,60 Euro/m² und stieg 2024 auf 10,00 Euro/m², bevor sie 2025 mit 8,29 Euro/m² wieder etwas sank. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 3,21 %. Die Schwankungen können bei einer kleinen Gemeinde mit begrenzter Inseratendichte durch einzelne neue Angebote verstärkt werden.

Für den Kaufpreis liegen nur aktuelle Werte vor (1.177 Euro/m² in 2026). Eine längerfristige Entwicklung lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten. Der niedrige Kaufpreis im Vergleich zu den Mieten deutet darauf hin, dass der Markt weniger von spekulativer Nachfrage geprägt ist.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung bei hoher Erwerbstätigkeit

Altendorf hat 889 Einwohner (2024) auf einer Fläche von 23,17 km², was einer Bevölkerungsdichte von 38 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerungsentwicklung verlief zwischen 2015 und 2020 rückläufig (von 891 auf 843 Einwohner), erholte sich seither jedoch wieder auf 889 Einwohner. Der Gesamtverlust seit 2015 beträgt weniger als ein Prozent.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,24 Prozent, was 13 arbeitslosen Personen entspricht. Im Vergleich zu früheren Jahren (2015: 1,27 %, 2016: 0,42 %) ist die Quote gestiegen, bleibt aber auf einem niedrigen Niveau. Die Gemeinde weist einen starken Pendleranteil auf: Im Jahr 2020 waren am Arbeitsort nur sieben Personen im produzierenden Gewerbe sozialversicherungspflichtig beschäftigt, während 395 Personen am Wohnort erwerbstätig waren. Die Gemeinde ist damit eine Schlafgemeinde mit wirtschaftlicher Anbindung an Nabburg und die Region.

32 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 1.246 Hektar Fläche, was die landwirtschaftliche Prägung der Gemeinde unterstreicht.

Standortfaktoren: Schwacher Arbeitsmarkt, starker Wohlstand

Der Landkreis Schwandorf, zu dem Altendorf gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 155 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Bereich Dynamik (Platz 113) und Wohlstand & Soziale Lage (Platz 53) schneiden vergleichsweise gut ab, während der Arbeitsmarkt (Platz 218) und die Demografie (Platz 192) zu den schwächeren Bereichen gehören. Die Stärke des Kreises liegt mit Platz 169 im unteren Mittelfeld.

Diese Bewertung spiegelt die Struktur der Gemeinde wider: Niedrige Arbeitslosigkeit und ein gewisser Wohlstand stehen einem schwachen lokalen Arbeitsmarkt und einer alternden Bevölkerung gegenüber. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Abhängigkeit von größeren Städten für Bildungs- und Arbeitsgelegenheiten erhöht.

Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Staatsstraße von Nabburg nach Neunburg vorm Wald. Der Bahnhof Altendorf an der ehemaligen Bahnstrecke Nabburg–Schönsee ist seit 1976 stillgelegt. Die Gemeinde liegt am Bayerisch-Böhmischen Freundschaftsradweg.

Regionale Einordnung: Preislicher Ausreißer im Umland

Im Vergleich zu den Nachbarorten fällt auf, dass Altendorf bei den Kaufpreisen deutlich unter dem Niveau der Umgebung liegt. Der nächste Nachbar, Schwarzach bei Nabburg (3,8 km), weist einen Kaufpreis von 1.665 Euro/m² und eine Rendite von 5,98 % aus. Guteneck (4,5 km) liegt bei 1.900 Euro/m² und 4,43 % Rendite. Nabburg (8,9 km) erreicht mit 3.591 Euro/m² den höchsten Kaufpreis im Umkreis bei einer Rendite von nur 3,30 %.

Altendorf liegt mit seinem Kaufpreis von 1.177 Euro/m² sogar unter Niedermurach (1.468 Euro/m²), das 8,6 km entfernt ist. Bei den Mieten bewegt sich Altendorf mit 8,62 Euro/m² im Mittelfeld der Nachbarn, die zwischen 6,53 Euro/m² (Niedermurach) und 9,88 Euro/m² (Nabburg) liegen.

Dieses Muster bestätigt, dass Altendorf preislich eine Randposition im Umland einnimmt — die Mieten sind nicht außergewöhnlich niedrig, aber die Kaufpreise sind es deutlich. Das erklärt die überdurchschnittliche Rendite und zeigt einen Markt, der weniger von spekulativer Nachfrage geprägt ist.