Stulln

Marktüberblick

Stulln ist eine Gemeinde im westlichen Landkreis Schwandorf in der Oberpfalz mit 1.689 Einwohnern auf 15,53 km² Fläche. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Schwarzenfeld und gliedert sich in acht Gemeindeteile. Historisch ein landwirtschaftlich geprägtes Dorf, entwickelte sich Stulln nach dem Zweiten Weltkrieg mit industriellen Strukturen weiter – unter anderem durch die Flusssäureproduktion der VAW, Flussspatgruben und eine Chamotte- und Tonwarenfabrik.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein für die Region bemerkenswertes Bild: Die Angebotsmiete liegt bei 8,42 Euro pro Quadratmeter und damit knapp über dem Kreisdurchschnitt von 8,20 Euro, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.124 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter allen Vergleichswerten – unter dem Kreiswert von 2.316 Euro, dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite beträgt 4,76 Prozent und liegt damit über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 79,5 im Landesvergleich gehört Stulln zu den Orten mit den relativ attraktivsten Mietrenditen in Bayern. Der Kaufpreisfaktor von 21,02 ist deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 23,17 und der bayerische Durchschnitt von 26,10 – ein Indikator dafür, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten moderat sind.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine deutliche Schere zwischen Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete hat sich seit 2018 von 6,72 auf 11,90 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2026 mehr als verdoppelt – bei einer jährlichen Wachstumsrate von 7,4 Prozent. Gleichzeitig sind die Kaufpreise von 2.905 Euro pro Quadratmeter (2019) auf 2.536 Euro (2026) um rund 13 Prozent gesunken, bei einer jährlichen Rate von minus 1,9 Prozent.

Diese gegenläufige Entwicklung verbessert die Renditesituation strukturell: Steigende Mieten bei gleichzeitig sinkenden Kaufpreisen erhöhen die Bruttomietrendite. Die Miete von 11,90 Euro im Jahr 2026 ist ein Angebotswert aus Inseraten und liegt systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Mietwert von 8,42 Euro und dem Zeitreihenwert von 11,90 Euro für 2026. Dieser Unterschied lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht erklären – möglicherweise spiegelt der aktuelle Wert einen anderen Messzeitpunkt oder eine andere Methodik wider als die Jahresreihe.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief in der Beobachtungsperiode von 2015 bis 2024 relativ stabil: Von 1.678 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.689 im Jahr 2024, ein Zuwachs von 0,66 Prozent. Der tiefste Wert wurde 2020 mit 1.631 Einwohnern erreicht, seither ist wieder ein leichter Zuzug erkennbar.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10,5 Kilometern liegt Stulln bei der Angebotsmiete mit 8,42 Euro pro Quadratmeter im unteren Drittel. Nur Schwarzach bei Nabburg (8,30 Euro) und Guteneck (7,01 Euro) weisen niedrigere Werte aus. Bei den Kaufpreisen liegt Stulln mit 2.124 Euro pro Quadratmeter im mittleren Bereich – deutlich unter Nabburg (3.591 Euro) und Schmidgaden (2.951 Euro), aber über Altendorf (1.177 Euro) und Schwarzach bei Nabburg (1.665 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,76 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Höhere Renditen weisen Fensterbach (5,08 Prozent), Schwarzach bei Nabburg (5,98 Prozent) und Altendorf (8,79 Prozent) auf. Niedrigere Renditen finden sich in Schmidgaden (3,67 Prozent), Schwarzenfeld (4,04 Prozent), Nabburg (3,30 Prozent) und Pfreimd (3,81 Prozent). Stulln liegt damit weder am Rand noch als extremer Ausreißer da, sondern folgt dem regionalen Muster der Oberpfalz.

Die Arbeitslosenquote von 1,51 Prozent im Jahr 2023 (17 Arbeitslose) liegt deutlich unter dem bayerischen und bundesweiten Durchschnitt und spiegelt die stabile lokale Wirtschaftslage wider.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Schwandorf, zu dem Stulln gehört, mit dem Gesamt-Rang 155 von rund 400 deutschen Kreisen. Das ist knapp unter dem Median und entspricht einer leicht unterdurchschnittlichen Platzierung. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Wohlstands-Index liegt mit Rang 53 im vorderen Drittel, was auf eine gute wirtschaftliche Basis hindeutet. Der Dynamik-Index mit Rang 113 ist ebenfalls über dem Median. Schwächere Werte weisen der Arbeitsmarkt (Rang 218), die Demografie (Rang 192) und der Wettbewerb bei Innovationen (Rang 173) auf. Der Stärke-Index liegt mit Rang 169 leicht unter dem Median.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 109 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht dem ländlichen Charakter der Gemeinde. Es liegen keine Bodenrichtwerte für Stulln vor.