Schwandorf, GKSt
Schwandorf (PLZ 92421) ist eine kreisfreie Stadt in Bayern. Der Ort zählt 30.239 Einwohner auf 123,8 km², das entspricht 244 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,94 € pro m², der Kaufpreis bei 3.192 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,74 % und ein Kaufpreisfaktor von 26,8 — rechnerisch sind das 27 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Schwandorf über dem Renditeniveau von 46 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 7,39 € auf 10,03 € pro m², im Mittel 3,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,1 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Schwandorf Rang 155 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 113, Stärkerang 169). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Wackersdorf, Schwarzenfeld und Steinberg am See an.
Immobilienpreise in Schwandorf im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Schwandorf, GKSt
Immobilienmarktbericht für Schwandorf, GKSt (Bayern): Angebotsmiete 9,94 €/m², Angebotskaufpreis 3.192 €/m², Bruttomietrendite 3,74 %. Bevölkerungswachstum von +6,17 % seit 2015. Regionale Einordnung: über dem Kreisdurchschnitt, nahe am Bayerischen Durchschnitt. Prognos-Rang 155/400 im Landkreis, mit Stärken im Wohlstand, Schwächen im Arbeitsmarkt und Innovation.
Marktüberblick
Schwandorf ist eine Große Kreisstadt im Landkreis Schwandorf im Regierungsbezirk Oberpfalz von Bayern. Die Stadt liegt in der Schwandorfer Bucht im südlichen Oberpfälzer Wald, durchflossen von der Naab, die sich hier in mehrere Arme teilt. Mit einer Fläche von 123,8 km² und 30.239 Einwohnern (2023/2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 244 Einwohnern pro Quadratkilometer. Schwandorf ist Sitz des Landratsamtes und verfügt über eine bedeutende Eisenbahnverbindung als Knotenpunkt an den Strecken nach Nürnberg, Regensburg und Weiden in der Oberpfalz.
Preis- und Mietentwicklung
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.192 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,94 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,74 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 26,77.
Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg: Von 7,39 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete auf 10,03 Euro im Jahr 2026, was einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 3,89 Prozent entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.446 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 3.925 Euro (2026), was einem CAGR von 6,09 Prozent entspricht. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Besonders auffällig ist die Volatilität der Kaufpreise in den letzten Jahren: Nach einem Rückgang von 3.238 Euro (2019) auf ein Tief von 2.644 Euro (2022) folgte ein Anstieg auf 3.276 Euro (2024), gefolgt von einem deutlichen Rückgang auf 2.534 Euro (2025) und einem erneuten Anstieg auf 3.925 Euro (2026). Diese Schwankungen deuten auf einen dynamischen, aber auch unsicheren Markt hin.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich schneidet Schwandorf unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 9,94 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Schwandorf (8,20 Euro/m²), aber knapp unter dem Bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m²). Der Angebotskaufpreis von 3.192 Euro/m² liegt hingegen deutlich über dem Kreisdurchschnitt (2.316 Euro/m²) und nahe am bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro/m²).
Die Bruttomietrendite von 3,74 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent) und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (5,10 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 26,77 liegt leicht über dem bayerischen Durchschnitt (26,10) und über dem Kreisdurchschnitt (23,17). Schwandorf belegt im Perzentilrang von 46,5 Prozent im Bundesland, was einer mittleren Einordnung entspricht.
In der näheren Umgebung zeigen sich deutliche Preisunterschiede: Wackersdorf (5,3 km) liegt mit 3.160 Euro/m² nahezu auf gleichem Niveau, während Fensterbach (10,5 km) mit 2.085 Euro/m² deutlich günstiger ist. Die Bruttomietrenditen der Nachbarorte variieren zwischen 3,20 Prozent (Steinberg am See) und 5,08 Prozent (Fensterbach).
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerungsentwicklung von Schwandorf ist positiv: Von 28.481 Einwohnern im Jahr 2015 auf 30.239 im Jahr 2024 entspricht dies einem Wachstum von 6,17 Prozent. Die Arbeitslosenzahl lag 2023 bei 735 Personen.
Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 (Basis: Landkreis Schwandorf, Rang unter rund 400 deutschen Kreisen) belegt Schwandorf im Gesamtrang Platz 155. Die Stadt zeigt dabei unterschiedliche Profilierungen: Im Bereich Wohlstand und soziale Lage erreicht der Kreis mit Rang 53 ein sehr gutes Ergebnis. Die Dynamik liegt mit Rang 113 im oberen Drittel. Schwache Bereiche sind dagegen der Arbeitsmarkt (Rang 218), die Demografie (Rang 192) und Wettbewerb/Innovation (Rang 173). Der Rang bezieht sich auf den Kreis Schwandorf, nicht auf die einzelne Gemeinde.
Hochschulen sind in Schwandorf nicht vorhanden.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Schwandorf entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Schwandorf
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7,39 €/m² |
| 2019 | 7,97 €/m² |
| 2020 | 7,24 €/m² |
| 2021 | 8,31 €/m² |
| 2022 | 9,21 €/m² |
| 2023 | 8,67 €/m² |
| 2024 | 10,03 €/m² |
| 2025 | 9,48 €/m² |
| 2026 | 10,03 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Schwandorf
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.446 €/m² |
| 2019 | 3.238 €/m² |
| 2020 | 3.073 €/m² |
| 2021 | 2.961 €/m² |
| 2022 | 2.644 €/m² |
| 2023 | 3.049 €/m² |
| 2024 | 3.276 €/m² |
| 2025 | 2.534 €/m² |
| 2026 | 3.925 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Schwandorf
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,63 % |
| 2019 | 2,95 % |
| 2020 | 2,83 % |
| 2021 | 3,37 % |
| 2022 | 4,18 % |
| 2023 | 3,41 % |
| 2024 | 3,67 % |
| 2025 | 4,49 % |
| 2026 | 3,07 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Schwandorf
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 28.481 Einwohner |
| 2016 | 28.621 Einwohner |
| 2017 | 28.730 Einwohner |
| 2018 | 28.828 Einwohner |
| 2019 | 29.130 Einwohner |
| 2020 | 29.020 Einwohner |
| 2021 | 29.254 Einwohner |
| 2022 | 29.990 Einwohner |
| 2023 | 30.239 Einwohner |
| 2024 | 30.239 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Schwandorf
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,11 % |
| 2016 | 2,61 % |
| 2017 | 2,66 % |
| 2018 | 3,14 % |
| 2019 | 3,60 % |
| 2020 | 4,45 % |
| 2021 | 3,90 % |
| 2022 | 3,71 % |
| 2023 | 3,98 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 155 Rang |
| Dynamik | 113 Rang |
| Stärke | 169 Rang |
| Demografie | 192 Rang |
| Arbeitsmarkt | 218 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 173 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 53,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Schwandorf liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Schwandorf im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Schwandorf ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Schwandorf ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Schwandorf
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Schwandorf | 9,94 €/m² |
| Wackersdorf | 9,80 €/m² |
| Schwarzenfeld | 9,74 €/m² |
| Steinberg am See | 9,52 €/m² |
| Teublitz | 9,37 €/m² |
| Schmidgaden | 9,01 €/m² |
| Fensterbach | 8,83 €/m² |
| Stulln | 8,42 €/m² |
| Schwarzach b.Nabburg | 8,30 €/m² |
| Rieden | 7,34 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Schwandorf ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Schwandorf
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Schwarzach b.Nabburg | 5,98 % |
| Fensterbach | 5,08 % |
| Stulln | 4,76 % |
| Rieden | 4,35 % |
| Schwarzenfeld | 4,04 % |
| Schwandorf | 3,74 % |
| Wackersdorf | 3,72 % |
| Schmidgaden | 3,67 % |
| Teublitz | 3,23 % |
| Steinberg am See | 3,20 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Wackersdorf | 5,3 km | 92442 | 9,80 € | 3.160 € | 3,72 % |
| Schwarzenfeld, M | 7,2 km | 92521 | 9,74 € | 2.892 € | 4,04 % |
| Steinberg am See | 7,7 km | 92449 | 9,52 € | 3.576 € | 3,20 % |
| Fensterbach | 10,5 km | 92269 | 8,83 € | 2.085 € | 5,08 % |
| Schmidgaden | 10,6 km | 92546 | 9,01 € | 2.951 € | 3,67 % |
| Stulln | 10,6 km | 92551 | 8,42 € | 2.124 € | 4,76 % |
| Teublitz, St | 12,0 km | 93158 | 9,37 € | 3.478 € | 3,23 % |
| Rieden, M | 12,1 km | 92286 | 7,34 € | 2.025 € | 4,35 % |
| Schwarzach b.Nabburg | 12,6 km | 92548 | 8,30 € | 1.665 € | 5,98 % |
Wo liegt Schwandorf?
Lage
Schwandorf auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Schwandorf
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,94 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.192 € |
| Bruttomietrendite | 3,74 % |
| Kaufpreisfaktor | 26,8 |
| Einwohner | 30.239 |
| Einwohner je km² | 244 |
| Fläche (km²) | 123,8 |
| Arbeitslosenquote | 4,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #155 |
| Prognos Dynamikrang | #113 |
| Prognos Stärkerang | #169 |
| Koordinaten | 49,3276, 12,1090 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Schwandorf
Was kostet eine Wohnung in Schwandorf?
Die Angebotsmiete liegt bei 9,94 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.192 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Landkreis Schwandorf (8,20 Euro/m² Miete, 2.316 Euro/m² Kaufpreis) liegt Schwandorf deutlich darüber, während es im Landesvergleich mit Bayern (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis) leicht darunter liegt. Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Schwandorf entwickelt?
Zwischen 2018 und 2026 ist die Angebotsmiete von 7,39 auf 10,03 Euro pro Quadratmeter gestiegen (jährlich durchschnittlich 3,89 Prozent). Der Kaufpreis stieg im selben Zeitraum von 2.446 auf 3.925 Euro pro Quadratmeter (jährlich durchschnittlich 6,09 Prozent). Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Schwandorf?
Die Bruttomietrendite beträgt 3,74 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 26,77. Damit liegt die Rendite unter dem Durchschnitt des Landkreises Schwandorf (4,92 Prozent) und auch unter dem bayrischen Landesdurchschnitt (4,13 Prozent). Der Perzentilrang von 46,5 im Bundesland bedeutet, dass rund 46,5 Prozent der Orte in Bayern eine niedrigere Rendite aufweisen. Der hohe Kaufpreisfaktor bestätigt das teure Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Schwandorf?
Die Einwohnerzahl stieg von 28.481 im Jahr 2015 auf 30.239 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 6,17 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 244 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie schneidet Schwandorf im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Der Landkreis Schwandorf belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 155 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Index Dynamik liegt er auf Rang 113, im Index Stärke auf Rang 169. Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig. Die Prognos-Ränge gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde.
Woher stammen die Daten zu Schwandorf?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Schwandorf sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Schwandorf führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |