Schwarzenfeld, M
Schwarzenfeld (PLZ 92521) liegt im Kreis Schwandorf in Bayern. Der Ort zählt 6.463 Einwohner auf 38,3 km², das entspricht 169 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,74 € pro m², der Kaufpreis bei 2.892 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,04 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,7 — rechnerisch sind das 25 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Schwarzenfeld über dem Renditeniveau von 60 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,86 € auf 10,47 € pro m², im Mittel 5,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -2,2 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,5 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Schwandorf Rang 155 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 113, Stärkerang 169). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Stulln, Schmidgaden und Schwarzach b.Nabburg an.
Immobilienpreise in Schwarzenfeld im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Markt Schwarzenfeld
Schwarzenfeld im Landkreis Schwandorf: Der Markt verzeichnet eine ungewöhnliche Marktdynamik mit stark steigenden Mieten (+52,6 % seit 2018) bei gleichzeitig fallenden Kaufpreisen (-36,7 % seit 2020). Die Angebotsmiete von 9,74 €/m² ist die zweithöchste im Nachbarumfeld, während die Rendite von 4,04 % im regionalen Mittelfeld liegt. Die Bevölkerung wuchs um 3,5 % seit 2015, die Arbeitslosenzahl lag 2023 bei 104. Der Landkreis Schwandorf erreicht im Prognos-Zukunftsatlas Platz 155 von 400, mit besonders guter Bewertung im Wohlstandsindex.
Ort und Lage
Der Markt Schwarzenfeld liegt im Oberpfälzer Landkreis Schwandorf am Zusammenfluss von Naab und Schwarzach. Mit 38,28 km² Fläche und rund 6.463 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 169 Einwohnern pro km² – ein Wert, der deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt liegt und den ländlichen Charakter des Ortes widerspiegelt. Der Ort ist Verwaltungssitz einer Verwaltungsgemeinschaft und verfügt über 19 Gemeindeteile. Auf dem Gemeindegebiet befindet sich der geografische Mittelpunkt der Oberpfalz. Schwarzenfeld liegt verkehrsgünstig in der Region Oberpfalz-Nord, mit Nachbargemeinden wie Schwandorf (10 km), Wackersdorf (13 km) und Nabburg (7,5 km).
Aktuelle Marktlage
Die Angebotsmiete liegt bei 9,74 Euro pro Quadratmeter und damit über dem Kreisdurchschnitt von 8,20 Euro, dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro und der Mehrheit der Nachbarorte. Nur Nabburg (9,88 Euro) und Schwandorf (9,94 Euro) verzeichnen höhere Angebotsmieten. Der Angebotskaufpreis beträgt 2.892 Euro pro Quadratmeter und liegt ebenfalls über dem Kreiswert (2.316 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro), aber unter dem bayerischen Mittel (3.246 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,04 % liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt (4,92 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %), was den höheren Kaufpreisen geschuldet ist. Der Kaufpreisfaktor von 24,74 liegt über dem Kreiswert (23,17) und dem Bundesdurchschnitt (24,09), was die lange Amortisationszeit widerspiegelt. Im bayerischen Vergleich liegt Schwarzenfeld mit einem Perzentilrang von 60,2 bei der Mietrendite im oberen Drittel der 2.056 erfassten Orte.
Preisentwicklung
Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt ein ungewöhnliches Muster: Während die Angebotsmiete seit 2018 um 52,6 % gestiegen ist (von 6,86 auf 10,47 Euro pro m² im Jahr 2026), ist der Angebotskaufpreis seit seinem Höhepunkt 2020 um 36,7 % gefallen (von 3.386 auf 2.143 Euro pro m² im Jahr 2025). Der Kaufpreisfaktor hat sich dadurch von rund 37,6 (2020) auf rund 18,5 (2025) verbessert, was einer Amortisation von 37,6 Jahren auf 18,5 Jahren entspricht. Die Miete entwickelte sich dabei nicht linear: Nach einem Anstieg von 6,86 (2018) auf 8,55 (2019) folgte ein Rückgang auf 7,50 (2020), bevor die Miete ab 2021 kontinuierlich stieg – mit einem kurzen Einbruch 2024 auf 8,21, gefolgt von einem starken Anstieg auf 9,68 (2025) und 10,47 (2026). Der Kaufpreis stieg von 2018 bis 2020 von 2.570 auf 3.386 Euro pro m², fiel dann bis 2023 auf 2.987, erholte sich 2024 leicht auf 3.067 und brach 2025 auf 2.143 ein. Dieser starke Rückgang im Jahr 2025 ist der bestimmende Faktor der aktuellen Marktdynamik.
Regionale Einordnung
Schwarzenfeld liegt bei der Angebotsmiete mit 9,74 Euro pro m² knapp unter Nabburg (9,88 Euro) und Schwandorf (9,94 Euro), ist aber deutlich höher als die meisten anderen Nachbarorte wie Fensterbach (8,83 Euro), Stulln (8,42 Euro) oder Schwarzach (8,30 Euro). Der Kaufpreis von 2.892 Euro pro m² liegt im oberen Mittelfeld – nur Nabburg (3.591 Euro), Schwandorf (3.192 Euro) und Wackersdorf (3.160 Euro) liegen darüber. Die Bruttomietrendite von 4,04 % liegt damit im unteren Mittelfeld der Nachbarn: Altendorf (8,79 %), Schwarzach (5,98 %) und Fensterbach (5,08 %) bieten deutlich höhere Renditen, während Nabburg (3,30 %), Schmidgaden (3,67 %) und Wackersdorf (3,72 %) niedrigere Werte aufweisen. Das Muster zeigt, dass Schwarzenfeld im Nachbarvergleich durch relativ hohe Mieten bei moderaten Kaufpreisen gekennzeichnet ist, was die Rendite im regionalen Mittelfeld verankert.
Standortfaktoren
Die Bevölkerung von Schwarzenfeld ist seit 2015 um 3,5 % von 6.244 auf 6.463 Einwohner gewachsen. Der Anstieg beschleunigte sich in den letzten Jahren: Von 2021 (6.350) auf 2022 (6.422) zählte der Ort 72 neue Einwohner, von 2022 auf 2023 weitere 41. Die Arbeitslosenzahl lag 2023 bei 104 Personen und damit auf dem Niveau von 2020 (108), nach einem Tiefpunkt von 76 im Jahr 2017. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Schwandorf (auf den sich der Rang bezieht) mit Platz 155 von rund 400 Kreisen im Gesamtindex im mittleren Drittel. Besonders gut abschneidet der Kreis mit Rang 53 im Index Wohlstand und soziale Lage, während der Arbeitsmarkt mit Rang 218 und die Demografie mit Rang 192 schwächer bewertet sind. Teilindizes für Dynamik (113) und Wettbewerb/Innovation (173) liegen im oberen bis mittleren Drittel. Am Ort bestehen keine Hochschulen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Schwarzenfeld entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Schwarzenfeld
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,86 €/m² |
| 2019 | 8,55 €/m² |
| 2020 | 7,50 €/m² |
| 2021 | 7,70 €/m² |
| 2022 | 8,03 €/m² |
| 2023 | 9,03 €/m² |
| 2024 | 8,21 €/m² |
| 2025 | 9,68 €/m² |
| 2026 | 10,47 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Schwarzenfeld
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.570 €/m² |
| 2019 | 2.730 €/m² |
| 2020 | 3.386 €/m² |
| 2021 | 3.350 €/m² |
| 2022 | 3.236 €/m² |
| 2023 | 2.987 €/m² |
| 2024 | 3.067 €/m² |
| 2025 | 2.143 €/m² |
| 2026 | 2.150 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Schwarzenfeld
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,20 % |
| 2019 | 3,76 % |
| 2020 | 2,66 % |
| 2021 | 2,76 % |
| 2022 | 2,98 % |
| 2023 | 3,63 % |
| 2024 | 3,21 % |
| 2025 | 5,42 % |
| 2026 | 5,84 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Schwarzenfeld
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 6.244 Einwohner |
| 2016 | 6.267 Einwohner |
| 2017 | 6.338 Einwohner |
| 2018 | 6.321 Einwohner |
| 2019 | 6.316 Einwohner |
| 2020 | 6.319 Einwohner |
| 2021 | 6.350 Einwohner |
| 2022 | 6.422 Einwohner |
| 2023 | 6.463 Einwohner |
| 2024 | 6.463 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Schwarzenfeld
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,22 % |
| 2016 | 2,13 % |
| 2017 | 1,03 % |
| 2018 | 1,93 % |
| 2019 | 2,22 % |
| 2020 | 2,75 % |
| 2021 | 2,46 % |
| 2022 | 2,27 % |
| 2023 | 2,59 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 155 Rang |
| Dynamik | 113 Rang |
| Stärke | 169 Rang |
| Demografie | 192 Rang |
| Arbeitsmarkt | 218 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 173 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 53,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Schwarzenfeld liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Schwarzenfeld im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Schwarzenfeld ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Schwarzenfeld ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Schwarzenfeld
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Schwandorf | 9,94 €/m² |
| Nabburg | 9,88 €/m² |
| Wackersdorf | 9,80 €/m² |
| Schwarzenfeld | 9,74 €/m² |
| Schmidgaden | 9,01 €/m² |
| Fensterbach | 8,83 €/m² |
| Altendorf | 8,62 €/m² |
| Stulln | 8,42 €/m² |
| Schwarzach b.Nabburg | 8,30 €/m² |
| Guteneck | 7,01 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Schwarzenfeld ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Schwarzenfeld
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Altendorf | 8,79 % |
| Schwarzach b.Nabburg | 5,98 % |
| Fensterbach | 5,08 % |
| Stulln | 4,76 % |
| Guteneck | 4,43 % |
| Schwarzenfeld | 4,04 % |
| Schwandorf | 3,74 % |
| Wackersdorf | 3,72 % |
| Schmidgaden | 3,67 % |
| Nabburg | 3,30 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Stulln | 3,6 km | 92551 | 8,42 € | 2.124 € | 4,76 % |
| Schmidgaden | 5,0 km | 92546 | 9,01 € | 2.951 € | 3,67 % |
| Schwarzach b.Nabburg | 6,8 km | 92548 | 8,30 € | 1.665 € | 5,98 % |
| Schwandorf, GKSt | 7,2 km | 92421 | 9,94 € | 3.192 € | 3,74 % |
| Fensterbach | 7,5 km | 92269 | 8,83 € | 2.085 € | 5,08 % |
| Nabburg, St | 7,5 km | 92507 | 9,88 € | 3.591 € | 3,30 % |
| Wackersdorf | 9,0 km | 92442 | 9,80 € | 3.160 € | 3,72 % |
| Altendorf | 10,3 km | 92540 | 8,62 € | 1.177 € | 8,79 % |
| Guteneck | 11,6 km | 92543 | 7,01 € | 1.900 € | 4,43 % |
Wo liegt Schwarzenfeld?
Lage
Schwarzenfeld auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Schwarzenfeld
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,74 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.892 € |
| Bruttomietrendite | 4,04 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,7 |
| Einwohner | 6.463 |
| Einwohner je km² | 169 |
| Fläche (km²) | 38,3 |
| Arbeitslosenquote | 2,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #155 |
| Prognos Dynamikrang | #113 |
| Prognos Stärkerang | #169 |
| Koordinaten | 49,3892, 12,1392 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Schwarzenfeld
Was kostet eine Wohnung in Schwarzenfeld?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 9,74 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 2.892 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Schwandorf (8,20 Euro/m² Miete, 2.316 Euro/m² Kaufpreis), aber unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Schwarzenfeld entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 6,86 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,47 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von 5,43 Prozent entspricht. Die Kaufpreise sind im selben Zeitraum von 2.570 Euro pro Quadratmeter auf 2.150 Euro gesunken, was einer jährlichen Abnahme von 2,21 Prozent entspricht. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Schwarzenfeld?
Die aktuelle Bruttomietrendite beträgt 4,04 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,74. Die Rendite liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 4,92 Prozent und leicht unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 60,21 im Bundesland hat rund 40 Prozent der Orte eine höhere Rendite. Der relativ hohe Kaufpreisfaktor und die niedrige Rendite zeigen, dass das Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete eher hoch ist.
Wie ist die Bevölkerungsentwicklung in Schwarzenfeld?
Die Einwohnerzahl ist von 6.244 im Jahr 2015 auf 6.463 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von 3,5 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 169 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung ist also positiv, was die Nachfrage nach Wohnraum stützen könnte.
Wie schneidet Schwarzenfeld im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Schwandorf, zu dem Schwarzenfeld gehört, den 155. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-ranking. Besonders gut abschneidet der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 53), während die Bereiche Demografie (Rang 192) und Arbeitsmarkt (Rang 218) schwächer bewertet sind. Am dynamischsten ist der Kreis mit Rang 113.
Woher stammen die Daten zu Schwarzenfeld?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Schwarzenfeld sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Schwarzenfeld führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Schwandorf
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Weiding | 92557 | 6,40 € | 579 € | 13,26 % |
| Winklarn, M | 92559 | 6,01 € | 759 € | 9,50 % |
| Altendorf | 92540 | 8,62 € | 1.177 € | 8,79 % |
| Schönsee, St | 92539 | 7,57 € | 1.325 € | 6,85 % |
| Gleiritsch | 92723 | 6,81 € | 1.208 € | 6,77 % |
| Neukirchen-Balbini, M | 92445 | 7,10 € | 1.269 € | 6,72 % |
| Schwarzach b.Nabburg | 92548 | 8,30 € | 1.665 € | 5,98 % |
| Stadlern | 92549 | 7,82 € | 1.652 € | 5,68 % |