Wackersdorf

Der Ort: Von der Bergbaugemeinde zum Innovationsstandort

Wackersdorf liegt im Osten Bayerns im Landkreis Schwandorf, rund 40 Kilometer nördlich von Regensburg und 90 Kilometer östlich von Nürnberg. Die 33,56 Quadratkilometer große Gemeinde hat 5.398 Einwohner (2024) und eine Bevölkerungsdichte von 161 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Ort war bis 1982 Bergbaugemeinde im Oberpfälzer Braunkohlerevier und erlangte internationale Bekanntheit durch die geplante, aber nicht realisierte Wiederaufarbeitungsanlage (WAA). Das 120 Hektar große WAA-Baugelände wurde nach dem Projektstopp 1989 zum Gewerbegebiet Innovationspark Wackersdorf umgestaltet; Teile der Infrastruktur werden heute gewerblich genutzt, darunter ein Gebäude, das seit 1990 von BMW als Lagerhalle genutzt wird. Die Gemeinde gehört zum Kerngebiet des Oberpfälzer Seenlands mit Murner See und Brückelsee als Erholungsgebieten.

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.160 Euro pro Quadratmeter und damit knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro, aber deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.316 Euro. Die Angebotsmiete beträgt 9,80 Euro pro Quadratmeter und übertrifft den Kreisdurchschnitt (8,20 Euro) um 19 Prozent, liegt aber knapp unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 26,86 liegt leicht über dem bayerischen Mittelwert von 26,10 und deutlich über dem Kreiswert von 23,17. Die Bruttomietrendite von 3,72 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent sowie deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4,92 Prozent. Diese niedrige Rendite ist die direkte Folge des überdurchschnittlich hohen Kaufpreisniveaus bei moderatem Mietniveau: Der Kaufpreis liegt mit dem 1,36-Fachen des Kreisdurchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,19-Fachen.

Preis- und Mietentwicklung: Stetige Miete, volatile Kaufpreise

Die Mietentwicklung zeigt einen durchgehenden Aufwärtstrend: Von 6,82 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete auf 9,42 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Zuwachs (CAGR) beträgt 4,12 Prozent. Auffällig ist der Sprung im Jahr 2025 auf 11,96 Euro, gefolgt von einem Rückgang auf 9,42 Euro im Jahr 2026. Diese Volatilität könnte auf veränderte Angebotszusammensetzungen oder saisonale Effekte zurückzuführen sein.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler: Nach einem Anstieg von 2.101 Euro (2018) auf 3.391 Euro (2020) folgte ein starker Rückgang auf 1.836 Euro (2022). Im Jahr 2024 brach der Preis auf 727 Euro ein – ein Einbruch von über 70 Prozent gegenüber dem Vorjahr –, bevor er 2025 wieder auf 3.508 Euro und 2026 auf 4.194 Euro anstieg. Der Kaufpreis-CAGR von 9,02 Prozent über die gesamte Reihe wird maßgeblich von diesem extremen Ausschlag 2024 verzerrt. Die Gründe für den Einbruch 2024 sind aus den vorliegenden Daten nicht ableitbar; sie könnten auf eine veränderte Angebotsstruktur (z.B. vermehrte Aufnahme von Bauland oder Einfamilienhäusern am unteren Ende) zurückzuführen sein.

Regionale Einordnung: Zweithöchste Miete im Umkreis

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 12,5 Kilometer liegt Wackersdorf beim Kaufpreis mit 3.160 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld: Nur Steinberg am See (3.576 Euro), Teublitz (3.478 Euro), Bodenwöhr (3.405 Euro) und Schwandorf (3.192 Euro) liegen darüber. Die Miete von 9,80 Euro ist mit 9,94 Euro (Schwandorf) nur von einem Nachbarort übertroffen und damit die zweithöchste im Vergleich.

Die Bruttomietrendite von 3,72 Prozent liegt im unteren Mittelfeld der Nachbarn. Bodenwöhr (3,02 %), Steinberg am See (3,20 %) und Teublitz (3,23 %) weisen niedrigere Renditen aus. Schwarzach b.Nabburg fällt mit 5,98 Prozent deutlich heraus – hier liegt der Kaufpreis mit 1.665 Euro mehr als 40 Prozent unter dem Wackersdorfer Niveau, während die Miete mit 8,30 Euro nur geringfügig niedriger ist.

Auf Ebene des Landkreises Schwandorf liegt Wackersdorf bei der Miete über dem Kreisdurchschnitt (8,20 Euro), bei den Kaufpreisen deutlich darüber (2.316 Euro) und bei der Rendite darunter (4,92 Prozent). Damit folgt Wackersdorf dem Muster des Kreisdurchschnitts, übertroffen ihn aber in der Preisdynamik.

Standortfaktoren: Wohlstand ohne Wachstum

Der Landkreis Schwandorf erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 155 von rund 400 deutschen Kreisen – damit liegt er im oberen Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen jedoch ein differenziertes Bild: Der Dynamik-Index (Rang 113) gehört zu den stärksten Bereichen, während der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 218 und der Demografie-Index mit Rang 192 zu den schwächsten Bereichen gehören. Der Wohlstands-Index mit Rang 53 ist der stärkste Teilindikator des Landkreises.

Die Bevölkerungsentwicklung Wackersdorfs verlief zwischen 2015 und 2024 positiv: Von 5.148 auf 5.398 Einwohner entspricht dies einem Zuwachs von 4,86 Prozent. Besonders deutlich war der Anstieg von 2018 auf 2022 (von 5.265 auf 5.437), gefolgt von einer leichten Abnahme auf 5.398 in den Jahren 2023 und 2024. Die Zahl der Arbeitslosen schwankte zwischen 55 (2018) und 90 (2020) und lag 2023 bei 71. Ohne Hochschulen am Ort ist Wackersdorf auf Pendler angewiesen, was durch den relativ hohen Wohlstandsindex des Landkreises jedoch nicht als strukturelles Problem erscheint.

Die Kombination aus historisch gewachsener Wohlstandsbasis (Braunkohle, Innovationspark) und schwächeren demografischen und arbeitsmarktlichen Perspektiven des Landkreises prägt die aktuelle Marktsituation: Die Nachfrage nach Immobilien wird getragen von der bestehenden Bevölkerung und dem Gewerbegebiet, während strukturelle Wachstumsimpulse aus dem Umland begrenzt sind.