Bodenwöhr

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise, niedrige Renditen

Der Immobilienmarkt in Bodenwöhr ist durch ein deutliches Ungleichgewicht zwischen Kaufpreisen und Mieten geprägt. Der Angebotskaufpreis liegt mit 3.405 Euro je Quadratmeter über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.316 Euro. Die Angebotsmiete von 8,56 Euro je Quadratmeter liegt hingegen knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und auch unter dem deutschen Mittel von 8,92 Euro.

Dieses Gefälle führt zu einer Bruttomietrendite von 3,02 Prozent – dem niedrigsten Wert im direkten Vergleich mit allen acht Nachbarorten und auf dem 12. Perzentil im bayerischen Vergleich. Das bedeutet, dass von den 12 Prozent der bayrischen Orte mit der niedrigsten Rendite Bodenwöhr gehört. Der Kaufpreisfaktor von 33,16 liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 23,17 und dem bayerischen Mittel von 26,10. Ein Faktor von 33 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 33-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Indikator für einen Käufermarkt mit geringen Ertragsaussichten.

Preisentwicklung: Volatile Zeitreihen

Die historischen Zeitreihen für Bodenwöhr zeigen extreme jährliche Schwankungen, die für kleine Märkte mit wenigen Transaktionen typisch sind. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 1.250 Euro je Quadratmeter (2019) und 3.910 Euro (2026). Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,61 Euro (2026) und 8,92 Euro (2024).

Der berechnete CAGR für den Kaufpreis beträgt 5,81 Prozent, während die Miete mit -1,38 Prozent leicht rückläufig ist. Diese Kennzahlen sind bei der beobachteten Volatilität jedoch nur bedingt aussagekräftig, da einzelne Jahre das Ergebnis stark verzerren können. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die starke Preisdynamik im Kaufpreisbereich korreliert mit dem Bevölkerungszuwachs von 5,27 Prozent seit 2015, als die Gemeinde 4.233 Einwohner zählte. Mit 4.456 Einwohnern (Stand 2024) hat Bodenwöhr in diesem Zeitraum kontinuierlich an Bevölkerung gewonnen, wobei der größte Sprung zwischen 2021 und 2022 (+114 Einwohner) zu verzeichnen war.

Regionale Einordnung: Teuerster Ort im Umkreis

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11 Kilometern weist Bodenwöhr die höchsten Kaufpreise auf. Mit 3.405 Euro je Quadratmeter liegt der Ort deutlich über Bruck an der OPf. (1.995 Euro, 2,2 km entfernt), Neukirchen-Balbini (1.269 Euro) und Reichenbach (1.419 Euro). Lediglich Steinberg am See (3.576 Euro) und Nittenau (3.472 Euro) liegen in ähnlicher Preiskategorie.

Die Bruttomietrendite von 3,02 Prozent ist gleichzeitig die niedrigste aller acht Nachbarorte. Der nächstgelegene Ort, Bruck an der OPf., weist mit 4,98 Prozent eine um fast zwei Prozentpunkte höhere Rendite auf – bei gleichzeitig deutlich niedrigeren Kaufpreisen. Dieser Befund bestätigt, dass die hohen Kaufpreise in Bodenwöhr nicht durch entsprechend hohe Mieten kompensiert werden.

Auf Kreisebene liegt Bodenwöhr mit der Angebotsmiete von 8,56 Euro knapp über dem Durchschnitt von 8,20 Euro, während der Kaufpreis mit 3.405 Euro den Kreisdurchschnitt um 47 Prozent übersteigt. Diese Diskrepanz ist ein strukturelles Merkmal, das sich in den Nachbarorten nicht in dieser Form wiederfindet.

Standortfaktoren: Erholungsort mit industrieller Prägung

Bodenwöhr ist ein staatlich anerkannter Erholungsort am Hammersee, einem historischen Stausee, der im 15. Jahrhundert zur Nutzung der Wasserkraft für die Eisenverhüttung aufgestaut wurde. Diese industrielle Vergangenheit prägt den Ort bis heute: Das 1971 stillgelegte Hüttenwerk (ab 1927 BHS Bayerische Berg-, Hütten- und Salzwerke AG) wurde nach seiner Schließung durch eine Fertighaus-Fabrik ersetzt, die heute als FISCHER-Fertighaus bekannt ist.

Der Landkreis Schwandorf, dem Bodenwöhr angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 155 von rund 400 deutschen Kreisen. Dabei zeigt sich ein klares Gefälle: Der Wohlstand-Index liegt mit Rang 53 im oberen Drittel, während der Arbeitsmarkt (Rang 218) und die Demografie (Rang 192) schwächer abschneiden. Die Dynamik liegt mit Rang 113 im oberen Mittelfeld.

Die Bevölkerungsdichte von 82 Einwohnern je Quadratkilometer ist gering und unterstreicht den ländlichen Charakter der Gemeinde. Bodenwöhr verfügt über keine Hochschulen und liegt an der Bahnlinie Schwandorf-Cham. Die historische Bahnverbindung nach Rötz wurde 1999 abgebaut.