Reichenbach

Ort und Marktüberblick

Reichenbach ist eine 10,53 km² große Gemeinde im Oberpfälzer Landkreis Cham mit rund 1.340 Einwohnern. Der Ort liegt am Fluss Regen im Falkensteiner Vorwald und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Walderbach. Historisch ist Reichenbach durch das 1118 gegründete Kloster geprägt, das bis heute das Ortsbild bestimmt. Die Gemeinde gliedert sich in sieben Gemeindeteile auf zwei Gemarkungen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 127 Einwohner pro Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt in Reichenbach weist im bundesweiten und bayernweiten Vergleich außergewöhnliche Kennzahlen auf. Die Angebotsmiete liegt bei 7,55 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.419 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,67, die Bruttomietrendite liegt bei 6,38 Prozent. Die hohe Rendite korrespondiert mit den niedrigen Kaufpreisen – ein Muster, das in der bayernweiten Verteilung zu den höchsten Renditen gehört.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Reichenbach ist über die letzten Jahre durch starke Schwankungen gekennzeichnet. Die Angebotsmiete stieg von 6,89 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 9,64 Euro im Jahr 2022, fiel dann auf 6,31 Euro im Jahr 2024 und liegt aktuell bei 8,00 Euro im Jahr 2026. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 2,16 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt einen noch ausgeprägteren Verlauf: Von 1.750 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 fiel der Preis auf 878,79 Euro im Jahr 2020, stieg 2021 auf 2.095,20 Euro, sank 2022 auf 1.695,73 Euro und erreichte 2023 mit 657,89 Euro einen Tiefstwert. Die CAGR über den Zeitraum 2018 bis 2023 beträgt -17,77 Prozent.

Die Schwankungen in beiden Reihen sind beträchtlich. Die Kaufpreise zeigen dabei eine besonders hohe Volatilität mit einem Anstieg von 878,79 Euro (2020) auf 2.095,20 Euro (2021) und einem anschließenden Rückgang auf 657,89 Euro (2023) – ein Unterschied von mehr als dem Dreifachen innerhalb von drei Jahren.

Regionale Einordnung

Reichenbach liegt im unteren bis mittleren Preissegment seiner Region. Die Angebotsmiete von 7,55 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Durchschnitt des Landkreises Cham (7,83 Euro) und deutlich unter dem bayernweiten Durchschnitt (10,11 Euro). Der Kaufpreis von 1.419 Euro pro Quadratmeter ist ebenfalls deutlich niedriger als im Kreis (2.153 Euro) und in Bayern (3.246 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 15,67 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 23,05 und dem bayernweiten Wert von 26,10. Die Bruttomietrendite von 6,38 Prozent liegt über dem Kreiswert von 4,73 Prozent und dem bayernweiten Wert von 4,13 Prozent. Im Perzentilrang der bayernweiten Verteilung liegt Reichenbach bei 94,46 Prozent – das bedeutet, dass die Rendite in Reichenbach höher ist als in etwa 94,5 Prozent der verglichenen Orte in Bayern.

Im Vergleich zu den Nachbargemeinden liegt Reichenbach bei der Miete knapp über Walderbach (7,31 Euro) und Zell (7,53 Euro), deutlich unter Wald (9,35 Euro) und Nittenau (9,06 Euro). Beim Kaufpreis ist Reichenbach mit 1.419 Euro pro Quadratmeter der günstigste Ort im unmittelbaren Umkreis. Walderbach liegt bei 1.736 Euro, Zell bei 1.971 Euro, Wald bei 2.536 Euro. Die Rendite von 6,38 Prozent liegt über allen aufgeführten Nachbarorten, deren Renditen zwischen 3,02 Prozent (Bodenwöhr) und 5,06 Prozent (Walderbach) liegen.

Die niedrigen Kaufpreise und die daraus resultierende hohe Rendite sind das prägende Merkmal des Reichenbacher Marktes im regionalen Vergleich.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Reichenbachs wuchs von 1.301 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.340 im Jahr 2024 – das entspricht einem Anstieg von knapp drei Prozent. Die Entwicklung verlief dabei nicht linear: Nach einem leichten Rückgang 2021 auf 1.306 Einwohner folgte ein Anstieg auf 1.340 im Jahr 2023, wo die Zahl seitdem stabil blieb.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,4 Prozent, was deutlich unter dem bayernweiten und bundesweiten Durchschnitt liegt. Im Vergleich zu 2015 (2,38 Prozent) hat sich die Arbeitsmarktlage verbessert. Mit 12 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering.

Der Landkreis Cham erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 183 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Dynamik-Rang von 124 ist besser als der Gesamtrang, der Stärke-Rang mit 194 liegt schlechter als der Gesamtrang. Die Teilindizes zeigen eine Position im Mittelfeld bei Arbeitsmarkt (142) und Demografie (158), während Wettbewerb und Innovation mit Rang 312 schwächer abschneiden. Wohlstand und soziale Lage liegen mit Rang 87 im oberen Drittel.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist klein und ländlich geprägt, was sich in der niedrigen Bevölkerungsdichte und den niedrigen Immobilienpreisen widerspiegelt.