Blaibach

Marktüberblick

Blaibach ist eine Gemeinde im Oberpfälzer Landkreis Cham mit rund 1.943 Einwohnern auf 17,02 km². Der Ort liegt am Regen im Bayerischen Wald, zwischen Bad Kötzting und Miltach, rund 20 Kilometer von der tschechischen Grenze entfernt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 114 Einwohner je Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt in Blaibach ist durch extrem niedrige Kaufpreise und eine überdurchschnittlich hohe Bruttomietrendite geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 8,05 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.305 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,51 – das bedeutet, dass ein Objekt im Durchschnitt 13,51 Jahre seiner Jahreskaltmiete kostet, um den Kaufpreis zu decken.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete in Blaibach hat sich zwischen 2019 und 2026 unterschiedlich entwickelt. Nach einem Tief von 4,74 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 stieg sie auf 8,78 Euro im Jahr 2023, bevor sie auf 6,43 Euro im Jahr 2026 wieder sank. Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 1,48 Prozent.

Der Angebotskaufpreis zeigt eine andere Dynamik. Er lag 2021 bei 1.454 Euro je Quadratmeter, stieg 2023 auf 1.543 Euro und fiel dann auf 1.211 Euro im Jahr 2024, bevor er 2025 wieder auf 1.407 Euro anstieg. Die durchschnittliche jährliche Veränderung liegt bei minus 0,83 Prozent.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 7,4 Prozent. Das ist deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 5,1 Prozent und dem bayerischen Landesdurchschnitt von 4,1 Prozent. Blaibach liegt damit im 97. Perzentil aller Orte in Bayern – die Mietrendite ist höher als bei 97 Prozent der vergleichbaren Orte im Freistaat.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Cham fällt auf, dass Blaibach bei den Kaufpreisen deutlich unter dem Kreisdurchschnitt liegt: 1.305 Euro je Quadratmeter stehen 2.153 Euro im Landkreisdurchschnitt gegenüber. Bei der Angebotsmiete liegt Blaibach mit 8,05 Euro knapp über dem Kreisdurchschnitt von 7,83 Euro – der Abstand ist gering.

Die Bruttomietrendite von 7,4 Prozent liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 4,73 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 13,51 ist deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 23,05.

Im regionalen Vergleich mit Nachbarorten zeigt sich ein starkes Gefälle. Miltach, nur 2,9 Kilometer entfernt, weist mit 10,31 Prozent eine noch höhere Mietrendite auf, verbunden mit einem niedrigeren Kaufpreis von 1.041 Euro je Quadratmeter. Bad Kötzting, 3,6 Kilometer entfernt, liegt mit 3,28 Prozent auf der anderen Seite der Skala – hier sind die Kaufpreise mit 2.909 Euro je Quadratmeter deutlich höher.

Blaibach liegt mit seinen Kaufpreisen zwischen den günstigeren Orten wie Miltach und Chamerau (1.446 Euro) und den teureren Nachbarn wie Bad Kötzting und Zandt (2.569 Euro). Die Miete von 8,05 Euro je Quadratmeter entspricht in etwa dem Niveau von Bad Kötzting (7,96 Euro), obwohl die Kaufpreise dort mehr als doppelt so hoch sind.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Blaibach ist seit 2015 relativ stabil bei rund 1.940 Einwohnern. Zwischen 2015 (1.923) und 2024 (1.943) lag die Gesamtveränderung bei plus 1,04 Prozent. Nach einem leichten Anstieg bis 2019 (1.972) folgte ein Rückgang auf 1.939 im Jahr 2022, bevor die Zahl wieder leicht anstieg.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,35 Prozent (29 Arbeitslose). Sie war 2017 mit 0,87 Prozent am niedrigsten und stieg 2020 auf 2,78 Prozent an, bevor sie sich wieder erholte. Die aktuelle Quote liegt damit leicht über dem langjährigen Niveau.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Cham auf Rang 183 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Im Dynamik-Index liegt der Kreis auf Rang 124, im Stärke-Index auf Rang 194. Keine dieser Kennzahlen bezieht sich auf die Gemeinde Blaibach selbst, sondern auf den Landkreis als Bezugsgröße. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Blaibach hat in den vergangenen Jahren öffentliche Infrastrukturprojekte umgesetzt: 2012 wurde das Blaue Haus im Rahmen des Städtebau-Modellprojekts Ort schafft Mitte zu einem Bürgerhaus umgebaut, 2014 eröffnete ein Konzert- und Kulturhaus, das mit einer Million Euro Städtebauförderung und 300.000 Euro aus dem Kulturfonds des Freistaats Bayern gefördert wurde. Seit 2012 ist Blaibach Teil des Nationalpark-Verkehrskonzepts Bayerischer Wald und der GUTi-Kurkarte.