Prackenbach

Der Ort

Prackenbach liegt im niederbayerischen Landkreis Regen am Rand des Naturparks Bayerischer Wald, etwa 28 Kilometer nordwestlich der Kreisstadt Regen und fünf Kilometer nordwestlich von Viechtach. Die 40 Quadratkilometer große Gemeinde mit rund 2.792 Einwohnern (70 pro Quadratkilometer) gehört zu den kleineren Gemeinden des ländlichen Raums. Die Gemeinde gliedert sich in 65 Gemeindeteile und liegt direkt an der Bundesstraße 85, 27 Kilometer von der Autobahnanschlussstelle Bogen der A 3 entfernt. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Der lokale Immobilienmarkt wird durch Angebotswerte aus Inseraten geprägt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und keinen amtlichen Mietspiegel darstellen. Für Prackenbach liegen keine Bodenrichtwerte vor.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete liegt bei 8,16 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.615 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,74 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 26,72.

Beide Zeitreihen zeigen eine extreme Volatilität, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet. Die Mietreihe beginnt 2018 bei 4,33 Euro, steigt 2021 auf 6,94 Euro, fällt 2022 auf 4,71 Euro und erreicht 2025 mit 9,50 Euro den höchsten Wert. 2026 liegt sie bei 8,53 Euro. Die Kaufpreisreihe ist noch lückenhafter: Nach 1.525 Euro im Jahr 2021 und einem Tiefststand von 1.139 Euro im Jahr 2022 stieg der Kaufpreis 2023 auf 2.023 Euro, 2025 auf 3.843 Euro und 2026 auf 3.901 Euro.

Der berechnete CAGR von 20,66 Prozent beim Kaufpreis und 8,84 Prozent bei der Miete sind statistische Artefakte der wenigen und stark schwankenden Datenpunkte und keine verlässlichen indicators für eine stabile Marktentwicklung. Die Lücken in der Kaufpreisreihe (keine Werte für 2018 bis 2020) unterstreichen, dass der Markt nur wenige beobachtbare Transaktionen aufweist.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Regen, dessen Durchschnittsmiete bei 7,97 Euro und der Durchschnittskaufpreis bei 2.303 Euro liegt, liegt Prackenbach bei beiden Kennzahlen leicht über dem Kreisdurchschnitt. Die Bruttomietrendite des Kreises beträgt 4,39 Prozent, der Kaufpreisfaktor 24,30. Prackenbach liegt mit 3,74 Prozent unter dem Kreiswert bei der Rendite und mit 26,72 über dem Kaufpreisfaktor.

Im bayerischen Vergleich liegt Prackenbach bei der Miete (8,16 zu 10,11 Euro) und beim Kaufpreis (2.615 zu 3.246 Euro) unter dem Landesdurchschnitt. Die bayerische Bruttomietrendite beträgt 4,13 Prozent, Prackenbach liegt mit 3,74 Prozent darunter. Der bayerische Kaufpreisfaktor liegt bei 26,10, Prackenbach mit 26,72 leicht darüber.

Der Perzentilrang von 46,5 im Bundesland zeigt, dass Prackenbach bei den Miet- und Kaufkennzahlen etwa auf dem mittleren Niveau Bayerns liegt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Viechtach (4,4 Kilometer entfernt) liegt mit 8,23 Euro bei der Miete und 2.595 Euro beim Kaufpreis nahezu auf demselben Niveau wie Prackenbach, die Rendite beträgt dort 3,81 Prozent. Rattenberg (5,7 Kilometer) fällt mit 6,93 Euro Miete und 1.365 Euro Kaufpreis deutlich niedriger aus, weist aber mit 6,09 Prozent eine deutlich höhere Rendite auf. Miltach (8,2 Kilometer) zeigt mit 8,94 Euro Miete und nur 1.041 Euro Kaufpreis eine Rendite von 10,31 Prozent – ein Extremwert im Vergleich. Konzell (8,7 Kilometer) liegt bei der Miete mit 7,20 Euro unter Prackenbach, beim Kaufpreis mit 2.728 Euro jedoch darüber, was zu einer Rendite von nur 3,17 Prozent führt.

Prackenbach positioniert sich damit im oberen Mittelfeld der Nachbarorte bei Miete und Kaufpreis, bei der Rendite im unteren Bereich. Die Renditen der Nachbarorte reichen von 3,17 Prozent (Konzell) bis 10,31 Prozent (Miltach), was die große Bandbreite des lokalen Marktes zeigt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Prackenbachs ist seit 2015 leicht gewachsen: Von 2.676 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.792 im Jahr 2024, einem Anstieg von 4,3 Prozent. Die Entwicklung verlief nicht linear – zwischen 2018 und 2019 ging die Einwohnerzahl von 2.781 auf 2.741 zurück, bevor sie ab 2020 wieder stieg.

Die Arbeitslosenquote des Kreises Regen lag 2023 bei 3,9 Prozent und ist damit von 5,1 Prozent im Jahr 2015 gesunken. Der Landkreis Regen schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im unteren Drittel ab: Der Gesamt-Rang ist 297 von rund 400 Kreisen. Besonders schwach ist der Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 354, gefolgt vom Arbeitsmarkt mit Rang 307 und der Dynamik mit Rang 325. Besser abschneidet der Kreis beim Wohlstand und der sozialen Lage mit Rang 110.

Die wirtschaftliche Struktur Prackenbachs ist ländlich geprägt. Nach amtlicher Statistik von 1998 gab es am Arbeitsort 199 Beschäftigte im produzierenden Gewerbe und 113 in sonstigen Wirtschaftsbereichen, aber keine im Handel und Verkehr. 894 Personen waren am Wohnort sozialversicherungspflichtig beschäftigt, was auf eine deutliche Auspendlerquote hindeutet. Im Jahr 1999 bestanden 165 landwirtschaftliche Betriebe mit 1.713 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche.

Die Gemeinde verfügt über zwei Kindergärten und eine Grundschule mit 80 Schülern (Schuljahr 2023/24). Höhere Bildungseinrichtungen bestehen nicht am Ort.