Bayerisch Eisenstein

Marktüberblick

Bayerisch Eisenstein liegt im äußersten Norden des Landkreises Regen, direkt an der tschechischen Grenze, auf 724 m ü. NHN. Die 47,32 km² große Gemeinde hat 986 Einwohner (2024) und eine Bevölkerungsdichte von 21 Einwohnern je km². Sie ist ein staatlich anerkannter Luftkurort im Bayerischen Wald und über die Bayerische Waldbahn sowie die Bundesstraße 11 (Europastraße 53) an das überregionale Netz angebunden. Die Gemeinde verzeichnete zwischen 1988 und 2022 den stärksten prozentualen Einwohnerrückgang im gesamten Landkreis Regen (-26,1 %).

Der Immobilienmarkt ist durch niedrige Kaufpreise und außergewöhnlich hohe Bruttomietrenditen geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 9,11 € je m², der Angebotskaufpreis bei 1.656 € je m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,16.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete ist von 5,88 € je m² (2018) auf 8,47 € je m² (2026) gestiegen – ein jährliches Wachstum von durchschnittlich 4,67 %. Der Kaufpreis entwickelte sich deutlich dynamischer: Er legte von 681,81 € je m² (2018) auf 1.819,70 € je m² (2025) zu, was einem CAGR von 15,05 % entspricht.

Die Kaufpreisentwicklung ist in der Zeitreihe nicht linear: 2019 lag der Preis mit 666,67 € je m² noch unter dem Wert von 2018, bevor er 2022 sprunghaft auf 1.627,17 € je m² anstieg. Dieser Anstieg entspricht einer Verdopplung in nur drei Jahren. Die Miete zeigt ähnliche Schwankungen, blieb aber insgesamt auf einem niedrigeren Niveau – sie fiel 2020 und 2023 wieder auf unter 6 € je m², bevor sie 2025 und 2026 wieder auf über 8 € je m² stieg.

Die Bevölkerungsentwicklung steht in keinem direkten Zusammenhang mit der Kaufpreisdynamik: Die Einwohnerzahl ging von 1.007 (2015) auf 986 (2024) zurück. Die Kaufpreise steigen also trotz schrumpfender Bevölkerung – ein Muster, das auf eine Nachfrage durch Zweitwohnsitze oder Investoren hindeuten könnte.

Regionale Einordnung

Bayerisch Eisenstein weist im regionalen Vergleich ein auffälliges Muster auf: Die Angebotsmiete von 9,11 € je m² liegt über dem Kreisdurchschnitt von 7,97 € je m² und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 € je m², aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 € je m². Der Kaufpreis von 1.656 € je m² liegt dagegen deutlich unter allen Vergleichswerten – unter dem Kreisdurchschnitt von 2.303 € je m², dem Bundesdurchschnitt von 2.409 € je m² und dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 € je m².

Diese Diskrepanz zwischen relativ hohen Mieten und niedrigen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 6,6 %, die über allen Vergleichswerten liegt: Kreis 4,39 %, Bayern 4,13 %, Deutschland 5,10 %. Mit einem Perzentilrang von 95,1 % im Bundesland gehört Bayerisch Eisenstein zu den Orten mit den höchsten Mietrenditen in Bayern.

Im Vergleich zu den Nachbarorten hat Bayerisch Eisenstein die höchste Bruttomietrendite (6,6 %), gefolgt von Zwiesel (6,34 %) und Bodenmais (6,08 %). Der Kaufpreisfaktor von 15,16 liegt deutlich unter dem des Landkreises Regen (24,3) und Bayerns (26,1). Das bedeutet: Der Ort ist im Verhältnis zur Miete günstiger zu kaufen als die Mehrzahl der bayrischen Orte.

Die hohen Renditen bei gleichzeitig niedrigen Kaufpreisen machen den Ort für renditeorientierte Investoren attraktiv, stehen aber im Widerspruch zur rückläufigen Bevölkerung und dem niedrigen Prognos-Rang des Landkreises Regen (Platz 297 von rund 400 Kreisen).

Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung ist negativ: Die Einwohnerzahl ging von 2015 bis 2024 um 2,1 % zurück. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,49 % und damit unter dem bayerischen Durchschnitt. Die Zeitreihe der Arbeitslosenquote zeigt starke Schwankungen zwischen 1,84 % (2015) und 4,97 % (2020).

Der Landkreis Regen rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 297 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schlecht abschneidet der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation (Platz 354), während er im Index Wohlstand und soziale Lage mit Platz 110 besser dasteht. Der Dynamik-Index liegt auf Platz 325.

Bayerisch Eisenstein selbst hat keine Hochschulen. Die Gemeinde ist ein staatlich anerkannter Luftkurort, und Tourismus sowie die Holzindustrie sind wirtschaftliche Faktoren. Das Localbahnmuseum am Grenzbahnhof und die Lage im Nationalpark Bayerischer Wald sind touristische Anziehungspunkte. Die Bevölkerungsentwicklung bleibt rückläufig, was die langfristige Nachfrage nach Wohnimmobilien einschränkt.

Die Kombination aus rückläufiger Bevölkerung, niedrigem Prognos-Rang und gleichzeitig steigenden Immobilienpreisen deutet auf einen Markt hin, der nicht primär von der einheimischen Nachfrage getrieben wird, sondern von externen Faktoren – vermutlich Zweitwohnsitze, Ferienwohnungen und renditeorientierte Investoren.