Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Regen ist der nördlichste Landkreis des bayerischen Regierungsbezirks Niederbayern. Auf 974,8 km² leben rund 77.940 Menschen, was einer Dichte von 80 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Der gesamte Landkreis liegt im Bayerischen Wald und grenzt im Norden an die Oberpfalz, im Osten und Nordosten an Tschechien. Die Nachbarkreise sind Cham, Straubing-Bogen, Deggendorf und Freyung-Grafenau.
Der Immobilienmarkt des Landkreises Regen gehört zu den günstigsten in Bayern. Der mittlere Kaufpreis liegt bei 2.303 EUR/m² und rangiert damit auf Platz 67 von 82 Kreisen in Bayern. Zum Vergleich: Der bayerische Durchschnitt liegt bei 3.246 EUR/m², der deutsche bei 2.409 EUR/m². Die durchschnittliche Miet liegt bei 7,97 EUR/m², die Bruttorendite bei 4,39 %. Der Preisfaktor beträgt 24,3.
In der Zeitreihe zeigt sich ein deutlicher Anstieg: Der Kaufpreis stieg von 1.417 EUR/m² (2018) auf 2.171 EUR/m² (2024), die Miete von 5,52 EUR/m² (2018) auf 7,86 EUR/m² (2024). Die Bevölkerung ist seit 2002 rückläufig, der Höchststand lag bei rund 82.700 Einwohnern.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Rang 297 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die Position im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 354), während der Wohlstand mit Rang 110 deutlich besser abschneidet.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Landkreis Regen weist eine der größten Preisspreizungen in Bayern auf. Der Kaufpreis reicht von 1.482 EUR/m² in Zwiesel bis 3.333 EUR/m² in Langdorf – ein Faktor von mehr als 2,2. Die Mietpreise variieren zwischen 6,41 EUR/m² in Patersdorf und 11,05 EUR/m² in Böbrach. Die Bruttorendite spannt sich von 2,67 % in Langdorf bis 6,6 % in Bayerisch Eisenstein.
Die teuersten Gemeinden liegen im südlichen und südwestlichen Teil des Kreises: Langdorf (3.333 EUR/m²), Böbrach (3.188 EUR/m²), Drachselsried (3.102 EUR/m²), Ruhmannsfelden (3.026 EUR/m²) und Achslach (2.875 EUR/m²). Diese Gemeinden sind allesamt klein – Langdorf hat 1.863, Böbrach 1.622, Drachselsried 2.440 Einwohner. Sie liegen näher an der Donau und damit an den wirtschaftsstärkeren Nachbarkreisen Deggendorf und Straubing-Bogen.
Die günstigsten Gemeinden konzentrieren sich im östlichen und nördlichen Teil des Landkreises: Zwiesel (1.482 EUR/m²), Frauenau (1.512 EUR/m²), Patersdorf (1.628 EUR/m²), Bayerisch Eisenstein (1.656 EUR/m²) und Rinchnach (1.693 EUR/m²). Diese Gemeinden liegen weiter vom Donautal entfernt, tiefer im Bayerischen Wald. Zwiesel ist mit 8.978 Einwohnern die zweitgrößte Gemeinde des Kreises und hat dennoch die niedrigsten Kaufpreise – ein deutliches Signal dafür, dass die Lage am Rand des Kreises den Preis stärker drückt als die Größe der Gemeinde ihn stützt.
Die Kreisstadt Regen selbst liegt mit 2.070 EUR/m² im unteren Mittelfeld und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt. Viechtach, die drittgrößte Gemeinde mit 8.544 Einwohnern, liegt mit 2.595 EUR/m² bereits über dem Durchschnitt.
Das Preisgefälle verläuft grob von Südwesten nach Nordosten: Je näher eine Gemeinde am Donautal und an den Anschlussstellen nach Deggendorf und Straubing liegt, desto höher die Preise. Je weiter östlich und nördlich im Bayerischen Wald eine Gemeinde liegt, desto günstiger ist sie.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Die Wirtschaft des Landkreises Regen ist strukturell schwach aufgestellt. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation Rang 354 von rund 400 Kreisen – das ist das drittschlechteste Ergebnis unter allen deutschen Landkreisen. Im Bereich Arbeitsmarkt liegt der Kreis auf Rang 307. Die Demografie mit Rang 255 ist ebenfalls unterdurchschnittlich.
Ein wichtiger industrieller Pfeiler ist die Glasindustrie in Zwiesel. Die Zwiesel Kristallglas AG, die aus den historischen Schott-Werken hervorgegangen ist, ist ein bedeutender Kelchglasproduzent Deutschlands. Die Glasindustrie im Zwieseler Winkel geht bis ins 15. Jahrhundert zurück. 1904 wurde in Zwiesel die Glasfachschule gegründet, die später zum Staatlichen Bildungszentrum für Glas avancierte. Zwiesel nennt sich die Glasstadt und ist staatlich anerkannter Luftkurort.
Die Holzwirtschaft und Forstwirtschaft prägen den ländlichen Raum. Der Landkreis liegt vollständig im Bayerischen Wald, dessen Wälder die wirtschaftliche Basis vieler Gemeinden bilden. Die Flößerei auf dem Regen von Zwiesel bis Regensburg war historisch von Bedeutung.
Der Tourismus ist ein weiterer Wirtschaftsfaktor. Der Nationalpark Bayerischer Wald, 1970 gegründet und 1997 auf fast die doppelte Fläche erweitert, liegt zu einem großen Teil im Landkreis Regen. Die Koordinierungsstelle für das Nationalpark-Verkehrskonzept ist am Landratsamt Regen angesiedelt. Mehrere Gemeinden des Kreises sind staatlich anerkannte Luftkurorte: Zwiesel, Bodenmais, Bayerisch Eisenstein, Frauenau und Kirchberg i.Wald.
Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2002 rückläufig. Zwischen 1988 und 2018 wuchs der Landkreis nur um 787 Einwohner (1 %), der Höchststand von rund 82.700 wurde bereits vor über zwei Jahrzehnten erreicht. Die aktuelle Bevölkerung liegt bei 77.940 Einwohnern.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung des Landkreises Regen ist durch seine Lage im Bayerischen Wald begrenzt. Es gibt keine Autobahn durch den Landkreis. Die nächsten Autobahnanschlüsse liegen in den Nachbarkreisen: Im Süden bei Deggendorf (A 92) und im Südwesten bei Plattling (A 3 / A 92). Plattling verfügt über einen ICE-Halt, der eine Verbindung nach Regensburg, München und weiter bietet.
Die B 85 durchquert den Landkreis in West-Ost-Richtung: Sie verbindet Deggendorf über Patersdorf, die Kreisstadt Regen und Zwiesel mit Bayerisch Eisenstein und dem Grenzübergang nach Tschechien. Die B 11 verläuft durch Zwiesel.
Im Schienenverkehr ist der Landkreis durch die Bayerische Waldbahn erschlossen, die 1877 die Strecke Plattling – Deggendorf – Regen – Zwiesel – Bayerisch Eisenstein erschloss. 1890 kamen die Strecken Zwiesel–Grafenau und Gotteszell–Viechtach hinzu. Zwiesel ist ein Knotenbahnhof mit Verbindungen im Stundentakt nach Plattling, Bayerisch Eisenstein, Bodenmais und Grafenau. Die Bahnstrecke Gotteszell–Viechtach wurde 2015 in einem Bürgerentscheid auf Probe reaktiviert, nachdem 63,9 % der Abstimmenden den Probebetrieb befürwortet hatten, auch wenn das notwendige Quorum von 15 % der Wahlberechtigten nicht erreicht wurde.
Die begrenzte Verkehrsanbindung ohne Autobahnanschluss trägt zur Abgeschiedenheit vieler Gemeinden bei und ist ein Faktor für die niedrigen Immobilienpreise in den östlichen und nördlichen Teilen des Kreises.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Regen steht vor strukturellen Herausforderungen. Die Kombination aus schwacher Innovationskraft (Rang 354 im Prognos-Zukunftsatlas), rückläufiger Bevölkerung und begrenzter Verkehrsanbindung macht den Kreis zu einer der schwächeren Regionen Bayerns. Im Zukunftsatlas 2016 belegte der Kreis Platz 305 von 402 und zählte damit zu den Regionen mit Zukunftsrisiken.
Gleichzeitig gibt es Potenziale: Die Glasindustrie in Zwiesel mit dem Staatlichen Bildungszentrum für Glas bildet einen einzigartigen Standortvorteil. Der Tourismus profitiert vom Nationalpark Bayerischer Wald und den mehreren Luftkurorten. Die Lage an der tschechischen Grenze könnte bei einer verstärkten grenzüberschreitenden Zusammenarbeit genutzt werden.
Die Immobilienpreise spiegeln die aktuelle Struktur wider: Sie sind im gesamten Landkreis niedrig, mit einer deutlichen Spreizung zwischen den donau-nahen Gemeinden im Südwesten und den abgelegenen Gemeinden im Osten. Die gestiegenen Preise seit 2018 entsprechen dem bundesweiten Trend, bleiben aber deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Die hohen Renditen von bis zu 6,6 % in Bayerisch Eisenstein und 6,34 % in Zwiesel machen den Kreis für renditeorientierte Investoren interessant, während eigentumsorientierte Käufer die niedrigen Einstiegspreise nutzen können.