Bodenmais, M

Marktüberblick: Hohe Rendite bei unterdurchschnittlichen Kaufpreisen

Bodenmais liegt im niederbayerischen Landkreis Regen auf 689 m Höhe und ist ein Heilklimatischer Kurort im Herzen des Bayerischen Walds. Der Markt zeichnet sich durch ein ungewöhnliches Preisgefüge aus: Die Angebotsmiete liegt mit 10,42 €/m² über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m²) und dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²), während der Angebotskaufpreis mit 2.056 €/m² deutlich unter dem bayerischen Mittel (3.246 €/m²) und dem deutschen Mittel (2.409 €/m²) liegt. Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 6,08 %, die sowohl den bayerischen Durchschnitt (4,13 %) als auch den deutschen (5,10 %) übertrifft. Im bayerischen Vergleich liegt Bodenmais damit im 93. Perzentil – von den 2.056 betrachteten Orten im Bayern haben nur 7 % eine höhere Rendite.

Der Kaufpreisfaktor von 16,44 ist der niedrigste unter allen Nachbarorten und deutlich unter dem Kreis-Durchschnitt (24,30) sowie dem bayerischen Durchschnitt (26,10). Das bedeutet: Im Verhältnis zur Miete sind die Kaufpreise in Bodenmais relativ niedrig. Gleichzeitig liegt die Rendite von 6,08 % über der von Bayerisch Eisenstein (6,6 % ist zwar höher, aber dieser Ort hat mit 1.656 €/m² noch niedrigere Kaufpreise und mit 9,11 €/m² niedrigere Mieten) und allen anderen benachbarten Orten. Bodenmais ist damit ein klarer Renditestandort im Vergleich zur Region.

Preisentwicklung: Starke Mietsteigerungen bei volatilen Kaufpreisen

Die Mietentwicklung in Bodenmais zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 6,43 €/m² im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete auf 11,77 €/m² im Jahr 2026 – ein Anstieg von über 83 %. Die Jahreswerte verlaufen dabei nicht linear: 2019 gab es einen Rückgang auf 5,85 €/m², 2022 folgte ein Sprung auf 11,40 €/m², 2023 ein leichter Rücksetzer auf 10,21 €/m², bevor es 2024 wieder auf 11,05 €/m² und 2026 auf 11,77 €/m² ging.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler. 2018 lag der Preis bei 1.756 €/m², 2019 sprang er auf 2.463 €/m², 2020 auf 2.569 €/m², 2021 fiel er wieder auf 2.142 €/m², 2022 erreichte er mit 3.099 €/m² einen Höhepunkt. 2023 folgte ein starker Einbruch auf 1.697 €/m² – ein Rückgang von über 45 % innerhalb eines Jahres. 2024 erholte er sich auf 2.354 €/m², 2025 auf 2.159 €/m² und 2026 auf 1.969 €/m². Diese extremen Schwankungen sind typisch für kleine, illiquide Märkte mit wenigen Transaktionen, bei denen einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) von 1,44 % über den gesamten Zeitraum maskiert diese Volatilität.

Die Kombination aus steigenden Mieten und schwankenden Kaufpreisen hat dazu geführt, dass sich die Bruttomietrendite in den letzten Jahren deutlich verbessert hat – von einem Niveau, das unter dem heutigen Wert lag, auf die aktuellen 6,08 %.

Regionale Einordnung: Bodenmais als Renditeausreißer im Landkreis

Bodenmais liegt im Landkreis Regen, der insgesamt 24 Orte umfasst. Der durchschnittliche Kaufpreis im Kreis liegt bei 2.303 €/m², die durchschnittliche Miete bei 7,97 €/m². Bodenmais übertrifft den Kreisdurchschnitt bei der Miete um 31 %, liegt aber beim Kaufpreis mit 2.056 €/m² darunter. Die durchschnittliche Bruttomietrendite im Kreis beträgt 4,39 %, deutlich unter den 6,08 % in Bodenmais.

Im bayerischen Vergleich (2.056 Orte) liegt die Bodenmaiser Miete knapp über dem Landesdurchschnitt (10,11 €/m²), der Kaufpreis liegt jedoch 37 % unter dem bayerischen Mittel (3.246 €/m²). Die Rendite von 6,08 % übertrifft den bayerischen Durchschnitt (4,13 %) um fast 50 %. Der Kaufpreisfaktor von 16,44 ist 37 % niedriger als der bayerische Durchschnitt (26,10).

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 km zeigt sich ein gemischtes Bild. Böbrach (5,1 km entfernt) hat mit 11,05 €/m² die höchste Miete, aber auch einen Kaufpreis von 3.188 €/m² und eine Rendite von nur 4,16 %. Langdorf (6,8 km) weist mit 3.333 €/m² den höchsten Kaufpreis und mit 2,67 % die niedrigste Rendite auf. Bayerisch Eisenstein (9,4 km) hat mit 6,6 % die höchste Rendite, aber auch nur 9,11 €/m² Miete und 1.656 €/m² Kaufpreis. Bodenmais liegt mit seiner Rendite von 6,08 % nahe an Bayerisch Eisenstein, bei deutlich höheren Mieten und Kaufpreisen.

Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungswachstum bei hoher Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Bodenmais ist seit 2015 um 6,45 % gewachsen – von 3.397 auf 3.616 Einwohner (Stand 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 80 Einwohner pro km² auf einer Gemeindefläche von 45,29 km². Das Wachstum ist moderat, aber positiv, und entspricht nicht dem Trend vieler ländlicher Gemeinden in Ostbayern, die unter Abwanderung leiden.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 104 Promille (10,4 %) und ist seit 2015 von 70 Promille (7,0 %) auf 104 Promille gestiegen – ein Anstieg um fast 50 %. Dieser Trend ist besorgniserregend und steht im Widerspruch zum Bevölkerungszuwachs. Die hohe Arbeitslosigkeit könnte strukturelle Gründe haben: Bodenmais war lange von Bergbau und Glasindustrie geprägt, beide Branchen sind rückläufig oder verschwunden. Der Tourismus als Wirtschaftsfaktor bietet wahrscheinlich vor allem saisonale und geringqualifizierte Arbeitsplätze.

Der Landkreis Regen, zu dem Bodenmais gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 297 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht schneiden die Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Platz 354) sowie der Arbeitsmarkt (Platz 307) ab. Positiv fällt der Index Wohlstand und soziale Lage mit Platz 110 aus – ein scheinbarer Widerspruch zur hohen Arbeitslosigkeit, der aber auf Transferzahlungen und niedrige Lebenshaltungskosten hindeuten könnte. Der Demografie-Index liegt mit Platz 255 im unteren Mittelfeld, was auf Alterungs- und Schrumpfungsprozesse in Teilen des Kreises schließen lässt. Der Dynamik-Index (Platz 325) ist ebenfalls schwach, was die begrenzte wirtschaftliche Entwicklungsmöglichkeit unterstreicht.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Standortfaktoren: Tourismusort mit strukturellen Herausforderungen

Bodenmais ist ein Heilklimatischer Kurort im Bayerischen Wald, was eine besondere klimatische Lage auf 689 m Höhe bedeutet. Der Ort ist bekannt durch sein Silberbergwerk und den Silberberg als touristische Attraktionen. Die historische Bedeutung als Bergbaustandort (Silbergewinnung seit dem 15. Jahrhundert) und später als Glasveredlungszentrum prägt die Struktur des Ortes bis heute.

Die Kombination aus Kurort-Status, Bergbaugeschichte und der Lage am Großen Arber (der höchste Berg Bayerns außerhalb der Alpen) macht Bodenmais zu einem touristischen Ziel, das sowohl im Sommer als auch im Winter besucht wird. Dies erklärt die überdurchschnittlichen Mieten im Vergleich zum Umland: Die Nachfrage nach Ferienwohnungen und kurzfristigen Mietverhältnissen treibt die Angebotsmieten in die Höhe.

Gleichzeitig zeigt die schlechte Bewertung im Prognos-Zukunftsatlas (Platz 297 von ~400) und die steigende Arbeitslosigkeit, dass die wirtschaftliche Struktur des Ortes anfällig ist. Der Tourismus als Hauptwirtschaftszweig ist saisonal und abhängig von überregionalen Konjunktur- und Reiseentwicklungen. Die fehlende Hochschulanbindung und der schwache Index für Wettbewerb und Innovation (Platz 354) deuten auf begrenzte Perspektiven für eine Diversifizierung der Wirtschaftsstruktur hin.

Die Boden- und Grundstücksdaten sind für Bodenmais nicht verfügbar, was die Einschätzung von Investitionsentscheidungen erschwert.