Geiersthal

Marktüberblick

Geiersthal liegt im niederbayerischen Landkreis Regen, eingebettet in den Bayerischen Wald über dem Tal des Schwarzen Regens. Die 22,37 km² große Gemeinde hat 2.230 Einwohner und zählt damit zu den kleineren Gemeinden des Landkreises. Der Hauptort ist staatlich anerkannter Erholungsort und liegt etwa acht Kilometer südöstlich von Viechtach sowie 13 Kilometer nordwestlich der Kreisstadt Regen.

Der Immobilienmarkt zeigt mit einer Angebotsmiete von 8,31 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.618 Euro je Quadratmeter ein deutliches Gefälle zwischen Miet- und Kaufpreissegment. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,81 Prozent und damit unter allen verfügbaren Vergleichswerten – unter dem Kreisdurchschnitt (4,39 Prozent), dem bayerischen Mittel (4,13 Prozent) und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (5,10 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 26,26 liegt knapp über dem bayerischen Mittel (26,10) und deutlich über dem des Landkreises Regen (24,30).

Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Blickwinkeln: Die Kaufpreise sind im Verhältnis zu den Mieten hoch. Das drückt die Rendite und macht Geiersthal für reine Kapitalanlage mit Mietertrag weniger attraktiv als andere Orte der Region.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für beide Segmente starke Schwankungen, die auf einen dünnen Markt mit geringer Transaktions- und Inseratendichte hindeuten.

Bei der Angebotsmiete liegt der Wert von 2018 bei 6,00 Euro je Quadratmeter. Es folgen ein Tief von 5,52 Euro im Jahr 2019, ein Anstieg auf 7,05 Euro 2021, ein Rücksetzer auf 6,10 Euro 2022 und ein sprunghafter Anstieg auf 8,94 Euro 2023. Die Werte für 2024 (6,41 Euro) und 2025 (6,43 Euro) liegen wieder deutlich niedriger, während der Wert für 2026 mit 10,54 Euro ein deutlicher Ausreißer nach oben ist. Die CAGR für Mieten beträgt 7,30 Prozent über den verfügbaren Zeitraum – dieser Wert wird jedoch durch die starken jährlichen Schwankungen und den Ausreißer 2026 verzerrt.

Beim Kaufpreis zeigt sich ein ähnliches Bild: 2020 lag der Wert bei 2.086 Euro je Quadratmeter, fiel 2021 auf 1.300 Euro, stieg 2022 auf 1.748 Euro und erreichte 2023 mit 3.026 Euro ein deutliches Hoch. Die Werte für 2024 (2.595 Euro) und 2025 (2.593 Euro) stabilisieren sich auf einem ähnlichen Niveau wie dem aktuellen Angebotskaufpreis von 2.618 Euro. Die CAGR von 4,45 Prozent über den Zeitraum 2020 bis 2025 ist moderater als bei den Mieten.

Die starken jährlichen Schwankungen bei beiden Reihen deuten darauf hin, dass einzelne Inserate das Durchschnittsergebnis stark beeinflussen. Die Werte sind als Angebotswerte aus Inseraten zu verstehen und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Geiersthal bei der Angebotsmiete mit 8,31 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Regen (7,97 Euro) und deutlich über den Nachbarorten Patersdorf (6,41 Euro) und Drachselsried (7,66 Euro). Mit Böbrach (11,05 Euro) liegt ein Nachbarort deutlich höher, Viechtach (8,23 Euro) liegt leicht darunter.

Beim Kaufpreis liegt Geiersthal mit 2.618 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (2.303 Euro) und über den meisten Nachbarorten. Nur Böbrach (3.188 Euro) und Drachselsried (3.102 Euro) liegen deutlich höher. Der bayerische Durchschnitt von 3.246 Euro wird ebenfalls unterschritten.

Die Bruttomietrendite von 3,81 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarorte. Höher sind Teisnach (4,67 Prozent), Patersdorf (4,72 Prozent), Böbrach (4,16 Prozent) und Kollnburg (4,90 Prozent). Niedriger liegen Drachselsried (2,96 Prozent), Ruhmannsfelden (3,14 Prozent) und Achslach (3,07 Prozent). Viechtach weist denselben Wert von 3,81 Prozent auf. Der bayerische Durchschnitt von 4,13 Prozent wird unterschritten.

Der Kaufpreisfaktor von 26,26 liegt über dem Kreis- und leicht über dem bayerischen Durchschnitt. Geiersthal belegt im Bundesland den 49. Perzentilrang bei der Rendite – damit liegt der Ort knapp unter dem Median aller bayerischen Orte.

Die Kombination aus überdurchschnittlichem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer unterdurchschnittlichen Rendite im bundesweiten Vergleich.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Geiersthal ist seit 2015 stabil bei rund 2.230 Einwohnern. Zwischen 2015 und 2024 wuchs die Gemeinde um 1,87 Prozent – ein moderates Wachstum, das auf eine stabile Siedlungsstruktur hindeutet. Die Bevölkerungsdichte beträgt 100 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 32 Promille (3,2 Prozent). Im Zeitverlauf schwankte sie zwischen 28 Promille (2018) und 49 Promille (2016). Die Quote liegt damit im unteren bis mittleren Bereich und deutet auf eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation hin.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Regen auf Rang 297 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt mit Platz 110 im oberen Drittel, während die Indizes für Arbeitsmarkt (307), Wettbewerb und Innovation (354) sowie Dynamik (325) im unteren Bereich liegen. Der Demografie-Index mit Rang 255 liegt im Mittelfeld. Diese Werte gelten für den Kreis Regen, nicht für die Gemeinde Geiersthal allein.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der größte Arbeitgeber ist die Kuchler Service GmbH, die in den Bereichen Entsorgung, Transport, Industriereinigung und Agrarhandel tätig ist. 2020 waren 223 Personen am Arbeitsort sozialversicherungspflichtig beschäftigt, gegenüber 971 am Wohnort – ein deutliches Pendlerdefizit, das auf die Lage im ländlichen Raum hinweist.

Die Gemeinde liegt an der B 85, die eine Verbindung von Passau über Regen nach Cham herstellt. Unweit der Gemeindegrenze zweigt bei Patersdorf die B 11 nach Deggendorf ab. Seit Mai 2024 ist die Länderbahn mit dem Betrieb der Linie RB 38 von Gotteszell nach Viechtach beauftragt worden, die ab Dezember 2025 regulären Personenverkehr anbieten wird. Die nächstgelegenen Haltepunkte liegen jedoch abgelegen im Regental; der nächstgelegene regelmäßig bediente Bahnhof mit überregionalen Verbindungen befindet sich zwölf Kilometer entfernt in Gotteszell.