Zachenberg

Marktüberblick

Zachenberg liegt im südlichen Landkreis Regen, eingebettet in das Teisnachtal am Nordfuß des Einödriegels im Bayerischen Wald. Die 27,28 km² große Gemeinde mit 2.093 Einwohnern (2024) und 37 Gemeindeteilen weist eine Bevölkerungsdichte von 77 Einwohnern pro Quadratkilometer auf. Der Immobilienmarkt wird durch ein regionales Spannungsfeld geprägt: Die Angebotsmiete von 7,76 Euro pro Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 7,97 Euro, deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und auch unter dem bundesweiten Niveau von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.780 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreiswert von 2.303 Euro, bleibt aber unter dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,35 Prozent liegt damit unter allen Vergleichswerten – unter dem Kreis (4,39 %), Bayern (4,13 %) und Deutschland (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 29,87 ist der höchste im Kreisvergleich (24,30) und übertrifft auch den bayerischen Durchschnitt (26,10). Diese Kombination aus moderater Miete bei relativ hohem Kaufpreis führt zu einer der niedrigsten Renditen im Landkreis.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es handelt sich nicht um einen amtlichen Mietspiegel.

Preisentwicklung

Die historische Entwicklung zeigt eine bemerkenswerte Volatilität, die auf die geringe Markttiefe in einer kleinen Gemeinde hindeutet. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 4,80 Euro pro Quadratmeter (2019) und 8,42 Euro (2023), bevor sie 2026 mit 8,15 Euro auf einem ähnlichen Niveau verblieb. Der CAGR von 7,86 % über die Reihe ist ein rechnerischer Mittelwert, der die starken jährlichen Schwankungen verschleiert.

Noch ausgeprägter ist die Volatilität beim Kaufpreis: Von 678 Euro pro Quadratmeter (2020) stieg der Wert auf 3.240 Euro (2022), fiel auf 2.429 Euro (2023), kletterte auf 3.990 Euro (2024), brach dann auf 847 Euro (2025) ein und lag 2026 wieder bei 3.990 Euro. Der berechnete CAGR von 34,36 % ist kein Ausdruck einer nachhaltigen Wertsteigerung, sondern die mathematische Folge dieser extremen Schwankungen. Der Wert von 847 Euro im Jahr 2025 ist ein offensichtlicher Ausreißer – er liegt weit unter dem Vorjahreswert von 3.990 Euro und dem Folgejahrwert von ebenfalls 3.990 Euro. Die aktuelle Angebotskennzahl von 2.780 Euro pro Quadratmeter liegt zwischen den extremen Werten der Zeitreihe und spiegelt möglicherweise einen Durchschnittswiderpreis wider.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Zachenberg ist seit Jahren stabil. Zwischen 2015 (2.073 Einwohner) und 2024 (2.093 Einwohner) verzeichnete die Gemeinde ein Wachstum von knapp einem Prozent. Der Tiefpunkt lag 2021 bei 2.049 Einwohnern, gefolgt von einem Anstieg auf 2.093 ab 2022, wo die Zahl seither konstant blieb. Die Arbeitslosenquote bewegte sich zwischen 1,53 % (2015, 2017) und 2,78 % (2023). Der Anstieg auf 2,78 % im Jahr 2023 ist der höchste Wert der Reihe und liegt über dem langjährigen Niveau von etwa 2 %. Mit 39 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 2.093 bleibt die Quote jedoch deutlich unter dem bayerischen und bundesweiten Durchschnitt.

Aus der Wikipedia-Quelle geht hervor, dass es 1998 am Arbeitsort 76 Beschäftigte im produzierenden Gewerbe gab, während 709 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort registriert waren. Das bedeutet, dass ein Großteil der Erwerbstätigen zur Arbeit pendelt – ein typisches Muster für ländliche Gemeinden im Bayerischen Wald.

Standortfaktoren

Der Landkreis Regen rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 297 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. In den Teilindizes zeigt sich ein differenziertes Bild: Mit Platz 110 in Wohlstand und sozialer Lage schneidet der Kreis relativ gut ab, während er in Dynamik (Platz 325), Arbeitsmarkt (Platz 307) und Wettbewerb und Innovation (Platz 354) zu den schwächeren Kreisen gehört. Dieser Befund korrespondiert mit der niedrigen Bruttomietrendite von 3,35 %: Ein Kreis mit schwacher wirtschaftlicher Dynamik und geringem Wettbewerbsdruck kann zwar stabile Wohnpreise aufweisen, bietet aber kaum Renditepotenzial für Investoren.

Zachenberg verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die Infrastruktur wird geprägt durch den Bahnhof Gotteszell Bahnhof im Gemeindeteil Gotteszell an der Waldbahnstrecke Plattling–Zwiesel–Bayerisch Eisenstein mit stündlichem Takt sowie die nahe Bundesstraße 11 zwischen Patersdorf und Deggendorf. Diese Anbindung ermöglicht Pendlerbeziehungen in die größeren Zentren Plattling, Deggendorf und Regen.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9,1 Kilometern zeigt Zachenberg ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,76 Euro liegt im Mittelfeld: höher als bei Patersdorf (6,41 Euro), aber niedriger als bei Teisnach (8,26 Euro), Geiersthal (8,31 Euro) und Grafling (8,12 Euro). Beim Kaufpreis von 2.780 Euro liegt Zachenberg über Patersdorf (1.628 Euro), Bischofsmais (1.903 Euro) und Gotteszell (2.503 Euro), aber unter Ruhmannsfelden (3.026 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,35 % ist die drittniedrigste im direkten Vergleich: Nur Achslach (3,07 %) und Ruhmannsfelden (3,14 %) liegen darunter. Patersdorf (4,72 %) und Bischofsmais (5,01 %) bieten deutlich höhere Renditen, was auf ihre deutlich niedrigeren Kaufpreise zurückzuführen ist. Das Muster zeigt: In Zachenberg und den unmittelbaren Nachbargemeinden Ruhmannsfelden, Gotteszell und Achslach treiben die Kaufpreise die Renditen in die Tiefe, während die Mieten nur moderat ansteigen. In Patersdorf und Bischofsmais ermöglichen die niedrigeren Kaufpreise eine attraktivere Rendite bei gleichzeitig moderaten Mieten.

Zachenberg liegt im Perzentilrang 25,9 im Bundesland Bayern – das bedeutet, dass etwa 74 % der bayrischen Orte eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der Markt ist damit renditeschwach, aber die Kaufpreise liegen über dem Kreisdurchschnitt, was auf eine gewisse Wertstabilität hindeutet.