Regen, St
Regen (PLZ 94209) ist eine kreisfreie Stadt in Bayern. Der Ort zählt 11.009 Einwohner auf 65,1 km², das entspricht 169 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,11 € pro m², der Kaufpreis bei 2.070 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,70 % und ein Kaufpreisfaktor von 21,3 — rechnerisch sind das 21 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Regen über dem Renditeniveau von 78 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 5,20 € auf 7,29 € pro m², im Mittel 4,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -1,1 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Regen Rang 297 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 325, Stärkerang 279). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Langdorf, Rinchnach und Bischofsmais an.
Immobilienpreise in Regen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Regen, St
Bericht zum Immobilienmarkt der Kreisstadt Regen im Landkreis Regen, Niederbayern. Angebotsmiete 8,11 €/m², Angebotskaufpreis 2.070 €/m². Regen liegt unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt bei Miete und Kaufpreis, weist aber eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 4,7 % auf. Die Kreisstadt am Schwarzen Regen im Bayerischen Wald hat rund 11.000 Einwohner und verzeichnete seit 2015 ein leichtes Bevölkerungswachstum von +1,4 %. Der Landkreis Regen rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im unteren Mittelfeld (Rang 297 von 400).
Der Ort Regen
Regen ist die Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises im Regierungsbezirk Niederbayern und liegt am Schwarzen Regen im Bayerischen Wald auf 532 m ü. NHN. Die Stadt hat eine Fläche von 65,14 km² und rund 11.009 Einwohner (Stand 2024). Seit 2004 ist Regen staatlich anerkannter Luftkurort. Die Stadt umfasst 57 Gemeindeteile und blickt auf eine lange Geschichte zurück, die bis ins 12. Jahrhundert reicht. Mit der Eisenbahnlinie Plattling–Bayerisch Eisenstein (Eröffnung 1877) erhielt Regen einen wichtigen Verkehrsanbindung. 1932 wurde der Ort zur Stadt erhoben.
Aktueller Marktüberblick
Der aktuelle Angebotsmiete liegt bei 8,11 € je m², der Angebotskaufpreis bei 2.070 € je m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,26, die Bruttomietrendite liegt bei 4,7 %. Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen kein Ergebnis eines amtlichen Mietspiegels dar. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Im bundesweiten Vergleich liegt Regen bei der Angebotsmiete (8,11 €/m²) unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m². Auch beim Angebotskaufpreis (2.070 €/m²) liegt Regen deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 €/m². Im bayerischen Vergleich ist die Differenz noch ausgeprägter: Bayern weist eine Angebotsmiete von 10,11 €/m² und einen Angebotskaufpreis von 3.246 €/m² aus. Regen liegt damit in beiden Kategorien unter dem Landesdurchschnitt.
Die Bruttomietrendite von 4,7 % liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %, was Regen im Perzentilrang von 78,2 % im Bundesland positioniert – höher als etwa 78 % der vergleichbaren Orte in Bayern. Im Landkreis Regen liegt der Durchschnitt bei der Angebotsmiete bei 7,97 €/m² und beim Angebotskaufpreis bei 2.303 €/m². Regen liegt damit bei der Miete knapp über dem Kreisdurchschnitt, beim Kaufpreis jedoch darunter.
Preis- und Mietentwicklung
Die Zeitreihe der Angebotsmieten zeigt eine starke Dynamik mit deutlichen Schwankungen. Von 5,20 €/m² im Jahr 2018 stieg die Miete bis 2020 auf 7,51 €/m², fiel 2021 wieder auf 6,87 €/m², und erreichte 2023 mit 8,00 €/m² einen neuen Höhepunkt. 2024 folgte ein Rückgang auf 7,44 €/m², 2025 ein Anstieg auf 8,66 €/m², und 2026 liegt der Wert bei 7,29 €/m². Der CAGR über den Zeitraum 2018 bis 2026 beträgt 4,31 %.
Die Kaufpreisentwicklung war noch volatiler. Von 1.935 €/m² (2018) stieg der Preis 2019 auf 2.025 €/m², fiel 2020 auf 1.683 €/m², und erreichte 2021 mit 2.659 €/m² einen deutlichen Peak. Anschließend folgte ein starker Rückgang auf 1.707 €/m² (2023), 2024 ein leichter Anstieg auf 1.996 €/m², und 2026 liegt der Wert bei 1.765 €/m². Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt -1,14 %.
Die hohe Volatilität in beiden Reihen ist charakteristisch für einen kleineren Markt mit begrenztem Angebot. Die Kaufpreisentwicklung zeigt nach dem Peak 2021 eine klare Korrektur, die sich bis 2023 fortsetzte und seither nur teilweise stabilisiert hat.
Regionale Einordnung
Regen liegt im regionalen Vergleich mit den Nachbarorten unterschiedlich da. Bei der Angebotsmiete bewegt sich Regen mit 8,11 €/m² im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 11 km. Bodenmais (10,9 km) weist mit 10,42 €/m² die höchste Miete auf, gefolgt von Bischofsmais (7,94 €/m²) und Ruhmannsfelden (7,92 €/m²). Langdorf (7,42 €/m²), Rinchnach (7,38 €/m²) und Kirchberg i. W. (7,26 €/m²) liegen darunter.
Beim Angebotskaufpreis zeigt sich ein heterogeneres Bild. Langdorf führt mit 3.333 €/m², gefolgt von Ruhmannsfelden (3.026 €/m²) und Kirchberg i. W. (2.844 €/m²). Regen liegt mit 2.070 €/m² im unteren Drittel der Nachbarorte. Zwiesel (1.482 €/m²) und Rinchnach (1.693 €/m²) liegen noch darunter. Die Bruttomietrendite variiert zwischen 2,67 % (Langdorf) und 6,34 % (Zwiesel). Regen liegt mit 4,7 % im mittleren Bereich.
Die Bevölkerungsentwicklung war seit 2015 relativ stabil. Von 10.855 Einwohnern (2015) entwickelte sich die Zahl leicht schwankend über 10.988 (2019) und einem Tief von 10.868 (2021) auf 11.009 (2023/2024). Insgesamt ergibt sich ein Zuwachs von 1,4 % über den Zeitraum. Die Bevölkerungsdichte beträgt 169 Einwohner je km².
Standortfaktoren
Der Landkreis Regen belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 297 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen folgende Positionen: Dynamikrang 325, Stärkerang 279, Demografierang 255, Arbeitsmarktrang 307, Wettbewerb/Innovationrang 354 und Wohlstand/Soziale Lage Rang 110. Diese Ränge beziehen sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde Regen.
Der Rang im Bereich Wohlstand/Soziale Lage (110) ist der beste Teilindex und deutet auf eine vergleichsweise stabile soziale Infrastruktur hin. Die schwächsten Bereiche sind Wettbewerb/Innovation (354) und Dynamik (325), was typisch für ländliche Räume im Osten Bayerns ist. Der Arbeitsmarktrang von 307 liegt ebenfalls im unteren Drittel.
Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig. Die Stadt ist jedoch Kreisstadt und damit Sitz der Kreisverwaltung, was eine gewisse zentrale Funktion im Landkreis begründet. Regen ist mit der Eisenbahnlinie Plattling–Bayerisch Eisenstein an das Schienennetz angebunden.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Regen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Regen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,20 €/m² |
| 2019 | 6,81 €/m² |
| 2020 | 7,51 €/m² |
| 2021 | 6,87 €/m² |
| 2022 | 7,18 €/m² |
| 2023 | 8,00 €/m² |
| 2024 | 7,44 €/m² |
| 2025 | 8,66 €/m² |
| 2026 | 7,29 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Regen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.935 €/m² |
| 2019 | 2.025 €/m² |
| 2020 | 1.683 €/m² |
| 2021 | 2.659 €/m² |
| 2022 | 2.425 €/m² |
| 2023 | 1.707 €/m² |
| 2024 | 1.996 €/m² |
| 2025 | 1.984 €/m² |
| 2026 | 1.765 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Regen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,22 % |
| 2019 | 4,04 % |
| 2020 | 5,35 % |
| 2021 | 3,10 % |
| 2022 | 3,55 % |
| 2023 | 5,62 % |
| 2024 | 4,47 % |
| 2025 | 5,24 % |
| 2026 | 4,96 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Regen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 10.855 Einwohner |
| 2016 | 10.884 Einwohner |
| 2017 | 10.967 Einwohner |
| 2018 | 11.001 Einwohner |
| 2019 | 10.988 Einwohner |
| 2020 | 10.888 Einwohner |
| 2021 | 10.868 Einwohner |
| 2022 | 11.005 Einwohner |
| 2023 | 11.009 Einwohner |
| 2024 | 11.009 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Regen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,59 % |
| 2016 | 3,49 % |
| 2017 | 9,07 % |
| 2018 | 3,29 % |
| 2019 | 3,14 % |
| 2020 | 4,27 % |
| 2021 | 3,98 % |
| 2022 | 3,53 % |
| 2023 | 4,50 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 297 Rang |
| Dynamik | 325 Rang |
| Stärke | 279 Rang |
| Demografie | 255 Rang |
| Arbeitsmarkt | 307 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 354 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 110 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Regen liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Regen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Regen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Regen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Regen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bodenmais | 10,42 €/m² |
| Regen | 8,11 €/m² |
| Bischofsmais | 7,94 €/m² |
| Ruhmannsfelden | 7,92 €/m² |
| Zwiesel | 7,82 €/m² |
| Zachenberg | 7,76 €/m² |
| Langdorf | 7,42 €/m² |
| Rinchnach | 7,38 €/m² |
| Kirchberg i.Wald | 7,26 €/m² |
| Patersdorf | 6,41 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Regen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Regen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Zwiesel | 6,34 % |
| Bodenmais | 6,08 % |
| Rinchnach | 5,23 % |
| Bischofsmais | 5,01 % |
| Patersdorf | 4,72 % |
| Regen | 4,70 % |
| Zachenberg | 3,35 % |
| Ruhmannsfelden | 3,14 % |
| Kirchberg i.Wald | 3,06 % |
| Langdorf | 2,67 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Langdorf | 5,1 km | 94264 | 7,42 € | 3.333 € | 2,67 % |
| Rinchnach | 5,7 km | 94269 | 7,38 € | 1.693 € | 5,23 % |
| Bischofsmais | 6,6 km | 94253 | 7,94 € | 1.903 € | 5,01 % |
| Kirchberg i.Wald | 9,0 km | 94259 | 7,26 € | 2.844 € | 3,06 % |
| Zwiesel, St | 9,3 km | 94227 | 7,82 € | 1.482 € | 6,34 % |
| Zachenberg | 9,3 km | 94239 | 7,76 € | 2.780 € | 3,35 % |
| Ruhmannsfelden, M | 10,3 km | 94239 | 7,92 € | 3.026 € | 3,14 % |
| Bodenmais, M | 10,9 km | 94249 | 10,42 € | 2.056 € | 6,08 % |
| Patersdorf | 11,4 km | 94265 | 6,41 € | 1.628 € | 4,72 % |
Wo liegt Regen?
Lage
Regen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Regen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,11 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.070 € |
| Bruttomietrendite | 4,70 % |
| Kaufpreisfaktor | 21,3 |
| Einwohner | 11.009 |
| Einwohner je km² | 169 |
| Fläche (km²) | 65,1 |
| Arbeitslosenquote | 4,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #297 |
| Prognos Dynamikrang | #325 |
| Prognos Stärkerang | #279 |
| Koordinaten | 48,9702, 13,1262 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Regen
Was kostet eine Wohnung in Regen?
Die aktuellen Angebotsmieten in Regen liegen bei 8,11 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 2.070 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnitt des Landkreises Regen bei 7,97 Euro/m² für die Miete und 2.303 Euro/m² für den Kaufpreis. Gegenüber dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis) ist Regen deutlich günstiger.
Wie haben sich die Mieten und Kaufpreise in Regen entwickelt?
Die Mieten sind von 5,20 Euro/m² im Jahr 2018 auf 7,29 Euro/m² im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 4,3 Prozent entspricht. Die Kaufpreise zeigen ein anderes Bild: Sie lagen 2018 bei 1.935 Euro/m², erreichten 2021 einen Höhepunkt von 2.659 Euro/m² und sind seither wieder gesunken auf 1.765 Euro/m² im Jahr 2026. Beide Reihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Regen?
Regen weist eine Bruttomietrendite von 4,7 Prozent auf, was über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem Kreisdurchschnitt von 4,39 Prozent liegt. Im bundesweiten Vergleich liegt Deutschland bei 5,10 Prozent. Der Perzentilrang von 78,2 im Bundesland zeigt, dass Regen im oberen Drittel der bayerischen Orte liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,26 und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 24,30 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.
Wie hat sich die Bevölkerung in Regen entwickelt?
Die Einwohnerzahl von Regen ist von 10.855 im Jahr 2015 auf 11.009 im Jahr 2024 leicht gestiegen, was einem Zuwachs von rund 1,4 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 169 Einwohner pro Quadratkilometer. In der Zeitreihe zeigt sich ein leicht schwankender Verlauf mit einem Tiefpunkt 2021 bei 10.868 Einwohnern.
Wie schneidet der Landkreis Regen im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Regen den Gesamtrang 297 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Platz 354, während der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 110 deutlich besser abschneidet. Die Dynamik liegt mit Rang 325 ebenfalls im unteren Drittel. Diese Werte gelten für den gesamten Landkreis, nicht nur für die Stadt Regen.
Woher stammen die Daten zu Regen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Regen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Regen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |