Kirchberg i.Wald

Marktüberblick

Kirchberg i.Wald liegt im niederbayerischen Landkreis Regen, rund elf Kilometer südlich der Kreisstadt Regen und etwa 21 Kilometer von der Autobahn A3 (Ausfahrt Hengersberg) entfernt. Die Gemeinde erstreckt sich auf 48,79 Quadratkilometern in einer Höhe von 736 Metern und umfasst 29 Gemeindeteile. Der nächstgelegene Bahnhof mit regelmäßigen Verbindungen im Stundentakt befindet sich in der Kreisstadt Regen.

Der aktuelle Angebotsmietpreis liegt bei 7,26 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.844 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem bayerischen Durchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²), der Kaufpreis jedoch über dem bundesweiten Mittel (2.409 €/m²). Die Bruttomietrendite beträgt 3,06 Prozent und liegt damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent sowie unter dem Kreis- (4,39 %) und Landesdurchschnitt (4,13 %). Der Kaufpreisfaktor von 32,66 bedeutet, dass bei aktueller Miete rund 33 Jahre nötig wären, um den Kaufpreis allein aus der Miete einzunehmen – ein Wert, der über dem Kreisdurchschnitt (24,3) und dem bayerischen Durchschnitt (26,1) liegt.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der vergangenen Jahre zeigen für Kirchberg i.Wald außergewöhnlich starke Schwankungen. Die Mieten pendelten zwischen 3,91 €/m² (2019) und 9,62 €/m² (2021), der aktuelle Wert von 7,26 €/m² liegt im oberen Drittel der beobachteten Spanne. Die CAGR der Miete über die verfügbaren Jahre beträgt 7,06 %.

Die Kaufpreise entwickelten sich von 2.984 €/m² (2019) über einen Tiefpunkt von 1.785 €/m² (2022) auf 3.601 €/m² (2024). Der aktuelle Wert von 2.844 €/m² liegt damit unter dem 2024 erreichten Niveau. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) der Kaufpreise beträgt 1,88 %.

Die starken Schwankungen in beiden Reihen deuten auf einen kleinen Markt hin, in dem einzelne Inserate oder Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die Kombination aus hohem Kaufpreisfaktor und niedriger Rendite zeigt, dass die Kaufpreise strukturell über den Mietniveaus liegen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Kirchberg i.Wald ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,26 €/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 7,97 €/m², aber über den Werten einiger Nachbarorte wie Internenzell (5,81 €/m²) und Eppenschlag (6,67 €/m²). Der Kaufpreis von 2.844 €/m² übertrifft den Kreisdurchschnitt von 2.303 €/m² um rund 23 %. Dieser Unterschied erklärt die niedrige Bruttomietrendite: Während die Mieten im Kreisdurchschnitt liegen oder leicht darunter, liegen die Kaufpreise deutlich darüber.

Im Bundesland Bayern nimmt Kirchberg i.Wald bei der Bruttomietrendite den 13. Perzentilrang ein – von 2.056 Orten liegt der Ort damit in den unteren 13 Prozent. Das bedeutet: Die Rendite ist im Landesvergleich sehr niedrig.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 8,4 km Entfernung weist Kirchberg i.Wald mit 7,26 €/m² die sechsthöchste Angebotsmiete auf, aber den höchsten Kaufpreis von 2.844 €/m². Hunding weist mit 10,92 % die bei weitem höchste Rendite auf – bei einem Kaufpreis von nur 940 €/m². Kirchberg i.Wald liegt mit seiner Rendite von 3,06 % damit am unteren Ende der Nachbarn.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Kirchberg i.Walds wuchs von 4.325 Einwohnern (2015) auf 4.500 (2024) um rund 4 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 92 Einwohner je Quadratkilometer. Das Wachstum konzentrierte sich vor allem auf die Jahre 2020 bis 2022, seither stabilisiert sich die Einwohnerzahl.

Die Arbeitslosenquote wird in den Daten mit 67 angegeben (in den vorliegenden Daten ohne Einheit). Dieser Wert liegt über dem bayerischen Landesdurchschnitt und entspricht der strukturellen Schwäche des Landkreises Regen, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 297 von rund 400 deutschen Kreisen belegt. Besonders schwach ist der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation (Rang 354), während der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 110 besser abschneidet. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 325 im unteren Drittel.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Entfernung zur A3 und zum Bahnhof Regen begrenzt die Anbindung an überregionale Arbeitsmärkte. Der Landkreis Regen hat eine lange Tourismus-Tradition, die sich seit Ende des 19. Jahrhunderts entwickelt hat.