Eppenschlag

Marktüberblick

Eppenschlag liegt im südlichen Teil des Landkreises Freyung-Grafenau am Rand des Bayerischen Waldes, rund 45 Kilometer nördlich von Passau. Die 17 Quadratkilometer große Gemeinde hat 953 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 56 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde ist Teil der Verwaltungsgemeinschaft Schönberg und liegt an der B 85 (Ostmarkstraße).

Der lokale Immobilienmarkt weist niedrige Angebotswerte auf. Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.074 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,67 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem bayerischen Durchschnitt (Kaufpreis: 3.246 €/m², Miete: 10,11 €/m²). Beim Kaufpreis liegt Eppenschlag mit 2.074 €/m² jedoch leicht über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Freyung-Grafenau von 1.927 €/m², während die Miete mit 6,67 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 7,19 €/m² liegt.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,92 – das 25,92-fache der Jahreskaltmente ist als Kaufpreis zu zahlen. Im Bundesland liegt Eppenschlag damit im Perzentilrang von 51, also im mittleren Drittel der bayerischen Orte.

Die Bruttomietrendite von 3,86 % ist die zweite-niedrigste unter den Nachbarorten im Umkreis bis 10 Kilometern. Sie liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Der Grund für die niedrige Rendite liegt in der Kombination aus einem überdurchschnittlich hohen Kaufpreis (für den Kreis) und einer unterdurchschnittlichen Miete: Der Kaufpreis liegt bei 86 % des Bundesdurchschnitts, die Miete nur bei 75 %. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist ungünstiger als in den meisten Nachbarorten.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen Anstieg von 6,28 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 auf 7,73 Euro im Jahr 2024, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von 3,52 % entspricht. Im Jahr 2025 fällt der Mietwert auf 4,20 Euro pro Quadratmeter ab, bevor er 2026 wieder auf 7,73 Euro steigt. Dieser Rückgang im Jahr 2025 ist ein deutlicher Ausreißer in der Reihe und entspricht nicht dem allgemeinen Trend. Mögliche Ursachen könnten veränderte Angebotsstrukturen sein, etwa eine überrepräsentierte Anzahl größerer oder schlechter gelegener Objekte im Angebot. Die Datenreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Beim Kaufpreis ist ein langfristiger Abwärtstrend erkennbar. Der Preis stieg von 2.091 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 auf 2.204 Euro im Jahr 2023, fiel dann aber bis 2025 auf 1.750 Euro pro Quadratmeter zurück. Die durchschnittliche jährliche Veränderung (CAGR) über diesen Zeitraum beträgt -5,76 %. Die Kaufpreisdaten sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, die Zeitreihe umfasst jedoch nur drei Datenpunkte.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft leicht rückläufig. Von 982 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl bis 2024 auf 953, was einem Rückgang von knapp 3 % entspricht. Der tiefste Wert wurde 2019 mit 933 Einwohnern erreicht, seither stabilisiert sich die Zahl wieder leicht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,5 % und damit bei 16 arbeitslosen Personen. Sie schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 0,7 % (2017) und 2,5 % (2023).

Regionale Einordnung

Eppenschlag liegt im unteren Preissegment des Landkreises Freyung-Grafenau. Der Kreisdurchschnitt für die Angebotsmiete beträgt 7,19 Euro pro Quadratmeter, der für Eppenschlag liegt mit 6,67 Euro darunter. Beim Kaufpreis liegt Eppenschlag mit 2.074 Euro pro Quadratmeter leicht über dem Kreisdurchschnitt von 1.927 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 10 Kilometer zeigt sich ein heterogenes Bild. Die niedrigste Miete im Umkreis bietet Innernzell mit 5,81 Euro pro Quadratmeter, die höchste Grafenau mit 8,32 Euro. Eppenschlag liegt damit im unteren Mittelfeld der Mieten. Beim Kaufpreis liegt Eppenschlag mit 2.074 Euro pro Quadratmeter im oberen Bereich der Nachbarn – nur Kirchberg im Wald (2.844 €/m²) und Kirchdorf im Wald (2.088 €/m²) sind teurer.

Die Kombination aus relativ hohem Kaufpreis und niedriger Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 3,86 %, die die zweittiefste im gesamten Nachbarumkreis ist. Nur Kirchberg im Wald liegt mit 3,06 % noch darunter. Sankt Oswald-Riedlhütte weist mit 6,07 % die höchste Rendite auf. Die hohe Rendite in Sankt Oswald-Riedlhütte resultiert aus dem niedrigen Kaufpreis von 1.513 €/m² bei einer vergleichsweise hohen Miete von 7,66 €/m².

Auf Bayerischer Ebene liegt Eppenschlag im mittleren Drittel (Perzentilrang 51 von 100). Die Angebotsmiete liegt mit 6,67 Euro deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, der Kaufpreis mit 2.074 Euro bei 64 % des Landesdurchschnitts.

Standortfaktoren und Demografie

Die wirtschaftliche Struktur Eppenschlags ist ländlich geprägt. Nach der amtlichen Statistik von 2017 gab es 90 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort, aber 363 am Wohnort. Das bedeutet, dass die Gemeinde eine deutliche Auspendler-Gemeinde ist: 273 mehr Personen pendeln aus, als am Ort arbeiten. 2016 bestanden 29 landwirtschaftliche Betriebe auf 962 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche.

Der Landkreis Freyung-Grafenau rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf dem Gesamtrang 274 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 153 im oberen Drittel, während die Indizes für Dynamik (321), Arbeitsmarkt (291) und Wettbewerb und Innovation (307) im unteren Drittel liegen. Der Demografie-Index liegt mit Rang 262 ebenfalls im unteren Mittelfeld. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist über zwei Buslinien an den öffentlichen Nahverkehr angebunden (Linie 216 nach Grafenau und Schönberg, Linie 6200 nach Regen und Kirchdorf im Wald). Die Anbindung an die B 85 (Ostmarkstraße) stellt die wichtigste Verkehrsader dar.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, hoher Auspendlerquote und der Lage in einem strukturschwachen Teil Bayerns prägt den lokalen Immobilienmarkt. Die niedrigen Kaufpreise und Mieten spiegeln die geringe Nachfrage und die abgelegene Lage wider. Die niedrige Bruttomietrendite im Vergleich zu den Nachbarn ist auf das Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Miete zurückzuführen.