Grafenau, St

Marktüberblick

Grafenau präsentiert sich als mittelgroße Stadt im Bayerischen Wald mit einem Immobilienmarkt, der sich deutlich vom bayerischen Durchschnitt abhebt. Die Angebotsmiete liegt bei 8,32 Euro je Quadratmeter und übertrifft damit den Kreisdurchschnitt von 7,19 Euro, bleibt aber unter dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.088 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 1.927 Euro, aber deutlich unter dem bayerischen Niveau von 3.246 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 20,93 ist ein zentraler Indikator: Er liegt rund 7 % unter dem Kreisdurchschnitt (22,61) und rund 20 % unter dem bayerischen Wert (26,10). Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist als in den meisten anderen bayerischen Orten. Die Bruttomietrendite von 4,78 % bestätigt diese Einordnung – sie liegt über dem Kreiswert (4,73 %) und dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %), erreicht aber nicht den deutschen Mittelwert von 5,10 %. Mit einem Perzentilrang von 79,9 % im Bundesland gehört Grafenau bei der Rendite zu den besseren Standorten in Bayern.

Diese Kombination aus moderaten Kaufpreisen und soliden Mietrenditen unterscheidet Grafenau von den teureren bayerischen Märkten und positioniert es als einen der kosteneffizienteren Standorte im Osten Bayerns.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine bemerkenswert volatile Entwicklung, die sich von der typischen bayerischen Preisentwicklung abhebt. Die Angebotsmiete stieg von 5,84 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,08 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg von über 55 %. Besonders markant war der Sprung von 5,96 Euro (2019) auf 7,52 Euro (2020), der auf den allgemeinen Mietspiegel-Trend der Jahre 2019/2020 zurückzuführen ist.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt noch stärkere Schwankungen: Von 1.374 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 sprang der Preis 2019 auf 2.767 Euro – ein Anstieg von über 100 % in einem Jahr. Dieser Wert korrigierte sich in den Folgejahren wieder auf 1.824 Euro (2021) und 1.796 Euro (2023), bevor er 2024 wieder auf 2.218 Euro anstieg. Der Wert für 2026 liegt bei 1.859 Euro je Quadratmeter.

Diese Volatilität ist für einen ländlichen Markt wie Grafenau ungewöhnlich und deutet auf einen kleinen, empfindlichen Markt hin, in dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die Bevölkerungsentwicklung mit einem Rückgang von 8.313 auf 8.229 Einwohnern seit 2015 (-1,0 %) bietet keine nachfragesteigernde Grundlage für die Preissprünge – sie deuten eher auf strukturelle Marktveränderungen hin.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit den acht umliegenden Orten im Umkreis bis 10 km zeigt Grafenau ein klares Profil: Mit 8,32 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete liegt die Stadt an der Spitze der Nachbargemeinden. Die nächstgelegene Gemeinde Sankt Oswald-Riedlhütte (4,3 km) liegt mit 7,66 Euro deutlich darunter, ebenso wie Neuschönau (6,55 Euro) und Innernzell (5,81 Euro).

Beim Kaufpreis von 2.088 Euro je Quadratmeter liegt Grafenau im oberen Mittelfeld der Nachbarn. Der Ausreißer nach oben ist Ringelai mit 3.555 Euro – ein Wert, der bei einer Angebotsmiete von nur 7,03 Euro eine extrem niedrige Rendite von 2,37 % ergibt. Grafenau liegt mit seiner Rendite von 4,78 % im mittleren Bereich der Nachbarn, die zwischen 2,37 % (Ringelai) und 6,07 % (Sankt Oswald-Riedlhütte) streuen.

Dieses Muster zeigt, dass Grafenau im regionalen Vergleich eine ausgewogene Position einnimmt: Die Mieten sind am höchsten, aber die Kaufpreise sind nicht überproportional. Im Gegensatz dazu weist Ringelai einen überproportional hohen Kaufpreis bei moderater Miete auf, was die Rendite stark drückt. Sankt Oswald-Riedlhütte bietet die beste Rendite, aber auch die niedrigsten Mieten.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Freyung-Grafenau auf Rang 274 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Diese Position im unteren Drittel wird durch die Teilindizes differenziert: Der Wohlstands-Index mit Rang 153 gehört zum besseren Drittel, während der Dynamik-Index mit Rang 321 das untere Viertel markiert. Der Wettbewerbs- und Innovationsindex liegt mit Rang 307 ebenfalls im unteren Bereich, was auf strukturelle Schwächen in der wirtschaftlichen Dynamik hindeutet.

Die Arbeitslosenquote von 3,03 % (2023) liegt deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt und ist ein positiver Indikator für die lokale Arbeitsmarktsituation. Im Vergleich zu 4,15 % im Jahr 2015 hat sich die Quote um mehr als einen Prozentpunkt verbessert.

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 leicht rückläufig (-1,0 %), mit einem Tiefpunkt von 8.151 Einwohnern im Jahr 2021. Seitdem stabilisiert sich die Zahl wieder bei 8.229 Einwohnern (2023/2024). Die Bevölkerungsdichte von 129 Einwohnern je Quadratkilometer ist für einen bayerischen ländlichen Raum typisch.

Grafenau ist staatlich anerkannter Luftkurort und liegt am Nationalpark Bayerischer Wald. Diese touristische Infrastruktur und die Lage am Goldenen Steig bilden die wirtschaftliche Grundlage der Stadt. Es bestehen keine Hochschulen am Ort, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt, aber auch keine entsprechenden Preisverzerrungen verursacht.