Ringelai

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten

Ringelai weist einen strukturell ungewöhnlichen Immobilienmarkt auf. Der Angebotskaufpreis liegt mit 3.555 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und auch über dem Kreisdurchschnitt von 1.927 Euro im Landkreis Freyung-Grafenau. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 7,03 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreiswert von 7,19 Euro und weit unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro.

Diese Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 2,37 Prozent – dem untersten Perzentil in Bayern (1,2 von 2.056 Orten). Der Kaufpreisfaktor von 42,14 ist fast doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt (22,61) und rund 60 Prozent höher als der bayerische Wert (26,10). Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete überdurchschnittlich hoch ist: Ein Käufer muss im Schnitt 42 Jahre Bruttomiete zahlen, um den Kaufpreis zu decken, während im Kreisdurchschnitt 23 Jahre und in Bayern 26 Jahre ausreichen.

Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Kaufpreis geht einher mit dem Status als staatlich anerkannter Erholungsort und der klimatisch günstigen Lage des Ortes.

Preisentwicklung: Extreme Volatilität in der Zeitreihe

Die historischen Jahresreihen zeigen eine außergewöhnlich starke Schwankungsbreite, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten kann, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Im Jahr 2022 brachen sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise deutlich ein: Die Angebotsmiete fiel von 6,12 Euro auf 5,00 Euro pro Quadratmeter, der Kaufpreis von 3.108 Euro auf 1.289 Euro – ein Rückgang von rund 58 Prozent. In den Folgejahren erholten sich beide Werte wieder und übertrafen 2024 und 2025 sogar die Vor-Crash-Niveaus. Die aktuellen Werte liegen bei 7,76 Euro Miete und 3.933 Euro Kaufpreis.

Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei rund 4,8 Prozent für beide Werte, was einem starken langfristigen Aufwärtstrend entspricht. Die extreme Volatilität von Jahr zu Jahr – etwa der Sprung von 1.289 Euro im Jahr 2022 auf 3.192 Euro im Jahr 2024 – macht die Datenlage jedoch unsicher. Bei einem kleinen Markt wie Ringelai mit rund 1.900 Einwohnern können einzelne größere Verkäufe die Durchschnittswerte stark nach oben oder unten ziehen.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich registrierten Transaktionen basieren.

Regionale Einordnung: Überdurchschnittliche Preise im ländlichen Raum

Im Vergleich zu den Nachbarorten hebt sich Ringelai vor allem durch den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis ab. Mit 3.555 Euro pro Quadratmeter liegt der Wert deutlich über allen acht in den Vergleichsdaten enthaltenen Nachbargemeinden. Der nächstgelegene Nachbarort Perlesreut (4,3 km) liegt bei 2.278 Euro, Sankt Oswald-Riedlhütte (9,3 km) bei 1.513 Euro – Ringelai liegt damit bis zu 135 Prozent über den Nachbarn.

Die Angebotsmiete liegt mit 7,03 Euro im Mittelfeld der Nachbarn: höher als in Neuschönau (6,55 Euro) und Saldenburg (6,65 Euro), aber niedriger als in Hohenau (8,11 Euro) und Grafenau (8,32 Euro).

Die Kombination aus hohem Kaufpreis und moderater Miete führt dazu, dass Ringelai die niedrigste Bruttomietrendite aller Nachbarorte aufweist (2,37 Prozent). Die nächstgelegenen Orte liegen mit 3,65 Prozent (Perlesreut) bis 6,07 Prozent (Sankt Oswald-Riedlhütte) deutlich darüber. Das Muster ist konsistent: Ringelai ist im gesamten Umkreis der Ort mit dem höchsten Kaufpreis im Verhältnis zur Miete.

Diese Preisstruktur entspricht dem Status als staatlich anerkannter Erholungsort, der wegen seiner klimatisch günstigen Lage auch als „Meran des Bayerischen Waldes“ bezeichnet wird.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, schwacher Zukunftsatlas

Die Bevölkerung Ringelais zeigt seit 2020 einen leichten Aufwärtstrend: Von 1.875 Einwohnern im Jahr 2018 stieg die Zahl auf 1.928 im Jahr 2023 und 2024. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 118 Einwohnern pro Quadratkilometer, was für eine Gemeinde dieser Größe im ländlichen Raum durchschnittlich ist.

Die Arbeitslosenquote bewegte sich zwischen 2015 und 2023 zwischen 2,4 und 3,4 Prozent und liegt damit deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Nach amtlichen Angaben von 2016 gab es 756 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort, aber nur 255 am Arbeitsort – ein Auspendlerüberschuss von 501. Die Gewerbesteuereinnahmen betrugen 2016 lediglich 46.000 Euro von insgesamt 946.000 Euro Gemeindesteuereinnahmen, was auf eine schwache lokale Wirtschaft hinweist.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Freyung-Grafenau auf Rang 274 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Rang bei den Dynamik-Indizes (321) und Wettbewerb/Innovation (307). Der Wohlstands-Index liegt mit Rang 153 deutlich besser. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht nur für Ringelai.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über ein Freilichtmuseum (Keltendorf Gabreta) und liegt in der Nähe des Carbidwerks Freyung. Der staatlich anerkannte Erholungsort-Status und die Lage im Bayerischen Wald sind die wichtigsten Standortfaktoren.