Hohenau

Marktüberblick

Hohenau liegt im östlichsten Landkreis Bayerns, dem Landkreis Freyung-Grafenau, auf 804 m ü. NHN im Bayerischen Wald. Die 3.327 Einwohner verteilten sich 2024 auf 43,1 km², was einer Bevölkerungsdichte von 77 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Ort ist staatlich anerkannter Erholungsort und liegt an der B 533 zwischen Grafenau und Freyung, jeweils etwa 10 km entfernt. Der Nationalpark Bayerischer Wald beginnt unmittelbar nördlich der Gemeinde.

Der Immobilienmarkt zeigt ein für den ländlichen Bayerischen Wald typisches Bild: niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten und entsprechend hohen Renditen. Die Angebotsmiete liegt mit 8,11 € je m² über dem Kreisdurchschnitt von 7,19 €, aber unter dem bayerischen (10,11 €) und dem deutschen Durchschnitt (8,92 €). Der Angebotskaufpreis von 1.718 € je m² liegt unter allen drei Bezugsgrößen. Der Kaufpreisfaktor von 17,65 ist der niedrigste unter den Nachbarorten mit verfügbaren Daten und entspricht einem Verhältnis von Kaufpreis zu Jahreskaltmiete von etwa 17,7.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete entwickelte sich zwischen 2021 und 2025 volatil: Sie stieg von 8,12 € je m² (2021) auf 9,62 € je m² (2023), fiel dann auf 9,15 € (2024) und brach 2025 auf 5,70 € je m² ein. Dieser Rückgang von 9,62 auf 5,70 € entspricht einem Einbruch von rund 41 % innerhalb eines Jahres. Der Kaufpreis verläuft weniger extrem: Von 1.960 € je m² (2021) über 1.753 € (2022) und 1.875 € (2023) auf 1.689 € je m² (2025). Seit dem Höchststand 2021 ist der Kaufpreis um etwa 14 % gefallen.

Der starke Mietenrückgang 2025 hebt sich deutlich vom Kaufpreisverlauf ab. Während der Kaufpreis moderat sinkt, liegt die Angebotsmiete 2025 unter dem Niveau von 2021. Die Bruttomietrendite von 5,66 % ist das Ergebnis dieser Kombination aus niedrigem Kaufpreis und moderater Miete.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Hohenau mit 8,11 € je m² Angebotsmiete über dem Kreisdurchschnitt von 7,19 € je m², aber unter dem bayerischen (10,11 €) und dem deutschen Durchschnitt (8,92 €). Der Kaufpreis von 1.718 € je m² liegt unter allen drei Bezugsgrößen: Kreis (1.927 €), Bayern (3.246 €) und Deutschland (2.409 €).

Die Bruttomietrendite von 5,66 % liegt über dem Kreisdurchschnitt (4,73 %), dem bayerischen Mittel (4,13 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Im Bundesland liegt Hohenau damit im 90. Perzentil – nur 10 % der bayerischen Orte weisen eine höhere Rendite auf. Unter den Nachbarorten ist Sankt Oswald-Riedlhütte mit 6,07 % die einzige Gemeinde mit einer noch höheren Rendite. Mauth liegt mit 5,65 % nahezu gleichauf. Der Kaufpreisfaktor von 17,65 liegt unter dem Kreisdurchschnitt (22,61) und dem Bundesdurchschnitt (26,10), was den niedrigeren Kaufpreisen entspricht.

Ringelai sticht als deutlicher Ausreißer nach oben heraus: Mit 3.555 € je m² Kaufpreis und nur 2,37 % Rendite liegt der Ort deutlich über dem regionalen Niveau.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Hohenaus ist seit 2015 nahezu stabil: Von 3.311 Einwohnern (2015) auf 3.327 (2024) entspricht das einer Veränderung von weniger als 0,5 %. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,9 % und schwankte in der Beobachtungszeit zwischen 3,9 % (2019) und 5,9 % (2021, 2023). Der Landkreis Freyung-Grafenau erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 274 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht bewertet sind die Indizes für Wettbewerb und Innovation (Rang 307) sowie Dynamik (321). Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 153 deutlich besser. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die stabile Bevölkerungszahl steht in keinem erkennbaren Zusammenhang mit den schwankenden Immobilienpreisen. Die hohe Bruttomietrendite korrespondiert mit dem niedrigen Kaufpreisniveau und der strukturschwachen Lage im Bayerischen Wald.