Thurmansbang

Ort und Struktur

Thurmansbang liegt im südlichen Bayerischen Wald im Landkreis Freyung-Grafenau, rund 30 Kilometer nördlich von Passau. Die 32,93 Quadratkilometer große Gemeinde mit 2.576 Einwohnern ist ein staatlich anerkannter Luftkurort und Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Thurmansbang. Die Gemeinde gliedert sich in 35 Ortsteile und ist durch ländliche Struktur mit 78 Einwohnern pro Quadratkilometer geprägt. Die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz ist gering, die nächste Autobahnanschlussstelle Garham der A 3 liegt etwa 15 Kilometer entfernt.

Marktüberblick und regionale Einordnung

Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der Angebotskaufpreis beträgt 1.833 Euro pro Quadratmeter und liegt damit deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro sowie dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Die Angebotsmiete von 7,89 Euro pro Quadratmeter unterschreitet das bayerische Mittel von 10,11 Euro und den Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 19,35 ist niedriger als der des Landkreises Freyung-Grafenau (22,61) und Bayerns (26,10). Die Bruttomietrendite von 5,17 Prozent übertrifft den bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und den deutschen von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang der Mietrenditen in Bayern liegt Thurmansbang bei 85,21, was bedeutet, dass 85 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen.

Im regionalen Vergleich weist Thurmansbang den niedrigsten Angebotskaufpreis aller acht untersuchten Nachbarorte auf (Saldenburg 1.904, Fürstenstein 2.378, Zenting 1.946, Tittling 2.430, Eging am See 2.637, Schönberg 2.085, Witzmannsberg 2.790, Perlesreut 2.278 Euro pro Quadratmeter). Gleichzeitig erreicht die Gemeinde die höchste Bruttomietrendite der Nachbarn (Saldenburg 4,19, Fürstenstein 4,47, Zenting 4,67, Tittling 4,37, Eging am See 3,91, Schönberg 4,35, Witzmannsberg 3,57, Perlesreut 3,65 Prozent). Das Kaufpreis-Miet-Verhältnis ist hier am günstigsten, was auf die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und relativ höheren Mieten im Vergleich zu den Nachbarorten zurückzuführen ist.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der Angebotspreise zeigen extreme Schwankungen, die auf einen dünnen Markt mit geringer Transaktionszahl hindeuten könnten. Der Angebotskaufpreis stieg von 762 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 898 Euro (2019), sprang 2020 auf 2.328 Euro, fiel 2021 auf 2.032 Euro, stabilisierte sich 2022 bei 2.033 Euro und 2023 bei 1.995 Euro, bevor er 2024 auf 2.615 Euro anstieg und 2025 auf 2.011 Euro sowie 2026 auf 1.935 Euro zurückging. Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt 12,35 Prozent.

Die Angebotsmiete schwankte zwischen 4,88 Euro (2020) und 9,08 Euro (2026), mit einem CAGR von 5,27 Prozent. Der Kaufpreis zeigt dabei stärkere Ausschläge als die Miete: Der Sprung von 898 auf 2.328 Euro zwischen 2019 und 2020 entspricht einem Anstieg von 159 Prozent. Diese Volatilität ist für einen ländlichen Markt mit geringer Markttiefe typisch, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Demografie und Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl stieg von 2.361 im Jahr 2015 auf 2.576 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 9,1 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Zuzug zwischen 2020 und 2022, als die Bevölkerung von 2.440 auf 2.623 Einwohner anstieg. Seit 2023 ist die Zahl leicht rückläufig (2.576 in 2023 und 2024). Die Arbeitslosenquote, die 2015 bei 4,4 Prozent lag, entwickelte sich bis 2019 leicht rückläufig auf 3,5 Prozent, stieg dann aber wieder an und erreichte 2023 mit 7,6 Prozent den höchsten Wert der Reihe.

Der Landkreis Freyung-Grafenau rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 274 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Wohlstands-Index liegt mit Platz 153 deutlich besser als der Arbeitsmarkt-Index auf Platz 291 und der Index für Wettbewerb und Innovation auf Platz 307. Der Dynamik-Index liegt mit Platz 321 im unteren Drittel. Diese Struktur entspricht dem Muster vieler ländlicher Räume im Osten Bayerns: relativer Wohlstand bei gleichzeitig schwächerer wirtschaftlicher Dynamik und Arbeitsmarktperspektive.

Wirtschaft und Infrastruktur

Thurmansbang ist ein staatlich anerkannter Luftkurort im Bayerischen Wald. Seit 1988 findet im Ortsteil Loh bei Solla das Elefantentreffen statt, das als weltweit ältestes und größtes Wintertreffen für Motorradfahrer mehr als 5.000 Besucher jährlich anzieht. In der Gemeinde wird auf einer Kleinfläche der Baierwein angebaut, der bereits im 8. Jahrhundert urkundlich erwähnt wurde. Damit liegt Thurmansbang im zweitkleinsten Weinanbaugebiet Deutschlands und dem kleinsten in Bayern.

2020 bestanden 43 landwirtschaftliche Betriebe mit 641 Hektar Nutzfläche. Im produzierenden Gewerbe waren 153 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, im Handel und Verkehr 139. Von 1.036 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort arbeiteten deutlich mehr außerhalb der Gemeinde, was auf eine Pendlerstruktur hindeutet. Es gibt keine Hochschulen am Ort.