Außernzell

Der Ort im Überblick

Außernzell ist eine Gemeinde im bayerischen Landkreis Deggendorf mit 1.544 Einwohnern auf einer Fläche von 24,11 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 64 Einwohner je km², was Außernzell zu einer der kleineren Gemeinden im Kreis macht. Der Ort gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Schöllnach und liegt im südlichen Teil des Landkreises, nahe der Grenze zum Landkreis Passau. Der Landkreis Deggendorf selbst hat rund 121.886 Einwohner und umfasst 26 Gemeinden.

Marktlage und Preise

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.639 € je m², die Angebotsmiete bei 8,18 € je m². Die Bruttomietrendite beträgt 3,72 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 26,88. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Im Vergleich zum Landkreis Deggendorf liegt die Angebotsmiete Außernzells leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 8,65 €/m², während der Kaufpreis fast exakt dem Kreiswert von 2.654 €/m² entspricht. Die Bruttomietrendite von 3,72 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,20 %, was auf den über dem Mittel liegenden Kaufpreis im Verhältnis zur Miete hindeutet.

Auf Bayer-Ebene zeigt sich ein deutlicheres Bild: Mit 2.639 €/m² liegt der Kaufpreis um rund 19 % unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m². Die Miete von 8,18 €/m² liegt sogar 19 % unter dem Landesdurchschnitt von 10,11 €/m². Die Rendite von 3,72 % liegt im unteren Drittel Bayerns (Perzentilrang 45,5 von 2.056 Orten). Der Kaufpreisfaktor von 26,88 liegt leicht über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, was bedeutet, dass der Preis im Verhältnis zur Miete höher ist als in den meisten anderen bayerischen Orten.

Im regionalen Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Iggensbach (4,7 km) weist mit 3.285 €/m² den höchsten Kaufpreis auf, bei einer Rendite von nur 3,1 %. Zenting (8,6 km) liegt mit 1.946 €/m² deutlich unter Außernzell, bei einer Rendite von 4,67 %. Außernzell bewegt sich damit preislich im Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt starke Schwankungen, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten: 5,86 € (2018), 8,50 € (2020), 3,57 € (2021), 6,84 € (2022), 6,91 € (2023), 7,12 € (2024), 5,60 € (2025), 10,67 € (2026). Der Wert von 3,57 € im Jahr 2021 und 10,67 € im Jahr 2026 sind deutliche Ausreißer, die auf wenige, preislich extreme Inserate zurückgehen könnten. Der CAGR der Miete liegt bei 7,78 % über den verfügbaren Jahren.

Beim Kaufpreis ist die Datenlage noch dünner: 3.192,93 € (2022), 2.597,40 € (2023), 1.893,62 € (2024), 2.952,38 € (2026). Der Kaufpreis ist von 2022 bis 2024 um rund 41 % gefallen und ist 2026 wieder auf ein Niveau über dem Ausgangswert gestiegen. Der CAGR liegt bei -1,94 %. Diese Volatilität ist für einen kleinen ländlichen Markt typisch, wo einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, basieren also auf tatsächlich beobachteten Werten.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Außernzells ist seit 2015 um rund 11 % von 1.391 auf 1.544 Einwohner gewachsen. Das Wachstum verlief kontinuierlich: 1.403 (2016), 1.441 (2017), 1.433 (2018), 1.463 (2019), 1.462 (2020), 1.493 (2021), 1.520 (2022), 1.544 (2023 und 2024). Der Zuzug ist bemerkenswert für eine ländliche Gemeinde in Niederbayern und könnte mit der Nähe zum Donauraum und der relativen Erreichbarkeit von Deggendorf zusammenhängen.

Gleichzeitig ist die Arbeitslosenquote von 1,11 % (2015) auf 2,55 % (2023) gestiegen. Die Zahl der Arbeitslosen liegt bei 26. Der Anstieg ist zwar absolut gering, aber im Verhältnis zum Ausgangsniveau deutlich. Die Arbeitslosigkeit bleibt dennoch auf einem niedrigen Niveau, was auf eine stabile lokale Wirtschaft hindeutet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen nach Studierenden ausschließt. Der Ort ist primär als Wohngemeinde mit ländlichem Charakter zu verstehen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Deggendorf wird im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 61 von rund 400 deutschen Kreisen eingestuft. In der Dynamik liegt der Kreis auf Rang 50, in der Stärke auf Rang 81. Die Teilindizes zeigen: Demografie Rang 61, Arbeitsmarkt Rang 105, Wettbewerb und Innovation Rang 78, Wohlstand und soziale Lage Rang 115. Der Kreis ist also insgesamt gut aufgestellt, wobei die soziale Lage und der Arbeitsmarkt die schwächeren Bereiche sind.

Diese Einordnung gilt für den gesamten Landkreis, nicht für die einzelne Gemeinde Außernzell. Für eine kleine Gemeinde wie Außernzell bedeutet dies jedoch, dass sie in einem regionalen Umfeld liegt, das strukturell stabil ist, aber keine dynamische Wachstumsgeschichte aufweist. Die niedrige Arbeitslosigkeit vor Ort steht im Einklang mit der überdurchschnittlichen Kreisplatzierung.