Aicha vorm Wald

Marktüberblick

Aicha vorm Wald ist eine 20,35 km² große Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Passau mit rund 2.442 Einwohnern und 32 Gemeindeteilen. Die Gemeinde liegt im Vorwaldgebiet des Bayerischen Waldes mit direktem Anschluss an die Bundesautobahn 3 (Anschlussstelle 114), etwa 20 km von Passau und 35 km von Deggendorf entfernt. Die Siedlungsfläche beträgt 177 Hektar (8,7 % der Gemeindefläche), die Waldfläche 690 Hektar (33,9 %). Im Jahr 2023 gab es 687 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort, während 1.061 Einwohner mit Wohnort Aicha vorm Wald sozialversicherungspflichtig beschäftigt waren – ein Netto-Pendlerüberschuss von 374 Personen, der auf eine Wohngemeinde mit Arbeitspendlern in die Nachbarkreise hinweist.

Preisniveau und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.820 Euro je Quadratmeter und übertrifft damit den Kreisdurchschnitt von 2.518 Euro sowie den Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Im Landesvergleich mit 3.246 Euro je Quadratmeter liegt Aicha jedoch unter dem bayerischen Mittel. Die Angebotsmiete beträgt 7,74 Euro je Quadratmeter und liegt damit unter allen Vergleichswerten: dem Kreisdurchschnitt (8,72 Euro), dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Auch im direkten Vergleich mit allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,1 km Entfernung weist Aicha vorm Wald die niedrigste Angebotsmiete auf – die Nachbarn liegen zwischen 8,18 Euro (Außernzell) und 9,35 Euro (Vilshofen).

Die Kombination aus relativ hohen Kaufpreisen und niedrigen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 3,29 Prozent. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4,32 Prozent, unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent und unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang der bayernweiten Verteilung belegt Aicha vorm Wald mit 23,15 Prozent den unteren Bereich – nur etwa ein Viertel der bayernweiten Vergleichsorte weist eine niedrigere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor von 30,37 liegt über dem Kreisdurchschnitt (24,03) und dem Landesdurchschnitt (26,10), was die hohe Kapitalbindung im Verhältnis zur Miete unterstreicht.

Unter den Nachbarorten liegt die Rendite von Aicha vorm Wald im unteren Drittel. Mit 3,12 Prozent ist Neukirchen vorm Wald mit 3.389 Euro je Quadratmeter noch niedriger, während Fürstenstein mit 4,47 Prozent die höchste Rendite aufweist. Der Kaufpreis von 2.820 Euro je Quadratmeter liegt im mittleren Bereich der Nachbarn (Spannweite 2.366 bis 3.389 Euro).

Preis- und Mietentwicklung

Die historischen Zeitreihen zeigen für beide Märkte eine ausgeprägte Volatilität ohne klaren einseitigen Trend. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,56 Euro (2026) und 7,91 Euro (2024) – ein Unterschied von über 40 Prozent innerhalb von acht Jahren. Der berechnete jährliche Veränderungsrate (CAGR) für die Miete liegt bei -2,05 Prozent, was den langfristigen Abwärtstrend widerspiegelt, obwohl die Werte zwischenzeitlich stark auf- und abwärts schwankten.

Der Angebotskaufpreis zeigt noch größere Ausschläge: Von 2.500 Euro (2021) stieg er 2022 auf 3.481 Euro, fiel 2023 auf 1.553 Euro – ein Rückgang von über 55 Prozent in einem Jahr – und erholte sich bis 2025 auf 1.912 Euro. Der CAGR von 6,19 Prozent über den verfügbaren Zeitraum von 2021 bis 2026 maskiert diese extreme Volatilität. Die Kaufpreisschwankungen deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder veränderte Angebotszusammensetzungen die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief zwischen 2015 und 2024 mit Werten zwischen 2.371 und 2.455 relativ stabil. Der Anstieg von 2.435 auf 2.442 Einwohner entspricht einer Gesamtveränderung von 0,29 Prozent über den Zeitraum. Ein leichter Einbruch zwischen 2017 und 2019 (von 2.434 auf 2.371) wurde ab 2020 wieder ausgeglichen und 2022 mit 2.455 ein neuer Höchststand erreicht.

Standortfaktoren und Demografie

Der Landkreis Passau, zu dem Aicha vorm Wald gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 unter rund 400 deutschen Kreisen den Gesamtrang 203 – damit liegt er knapp im hinteren Drittel. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Platz 133 ist der stärkste Bereich des Landkreises. Wohlstand und soziale Lage liegen mit Rang 117 ebenfalls im vorderen Drittel. Der Arbeitsmarkt-Rang von 329 ist der schwächste Indikator und kennzeichnet den Landkreis als einen der arbeitsmarktschwächsten Kreise Deutschlands. Der Demografie-Rang von 238 liegt im hinteren Mittelfeld.

In der Zeitreihe der Arbeitslosenquote des Landkreises zeigt sich ein tendenzieller Rückgang von 44 (2015) auf 28 (2023), wobei ein Anstieg auf 45 im Jahr 2020 (vermutlich pandemiebedingt) zu verzeichnen war.

Aicha vorm Wald verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die Gemeinde unterhält eine Volksschule mit fünf Lehrern und 83 Schülern sowie eine Kindertageseinrichtung mit 87 Plätzen. Die landwirtschaftliche Struktur ist mit 22 Betrieben und 947 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche weiterhin präsent, wobei die Waldfläche mit 33,9 % einen signifikanten Anteil der Gemeindefläche einnimmt. Die Gewerbesteuereinnahmen betrugen 2023 netto 758.000 Euro bei insgesamt 2,76 Millionen Euro Gemeindesteuereinnahmen.

Ein wichtiger struktureller Wandel vollzog sich 2021 mit der Insolvenz der A-Kaiser GmbH, eines auf Leichtbauteile aus Aluminium und Magnesium spezialisierten Automobilzulieferers, der 368 Mitarbeiter beschäftigte. Das Unternehmen war zuvor mit 12,5 Millionen Euro aus dem Wirtschaftsstabilisierungsfonds unterstützt worden. Der Verlust dieses Arbeitgebers hat sich in den verfügbaren Daten nicht unmittelbar in der Arbeitslosenquote niedergeschlagen, die 2023 niedriger war als 2020.