Tiefenbach

Marktüberblick

Tiefenbach liegt im nordwestlichen Landkreis Passau, etwa neun Kilometer nördlich der Stadt Passau, an der Bundesstraße 85. Die Gemeinde umfasst 49,71 Quadratkilometer und hat 6.842 Einwohner (Stand 2024), was einer Bevölkerungsdichte von 138 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Mit 78 Gemeindeteilen ist die Siedlungsstruktur stark zersiedelt; 47,7 % der Fläche werden landwirtschaftlich genutzt, 35,2 % sind Wald.

Der Immobilienmarkt wird durch Angebotswerte aus Inseraten geprägt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 9,60 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 3.003 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,84 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 26,07.

Der aktuelle Kaufpreis von 3.003 Euro/m² liegt deutlich über dem Zeitreihenwert von 2.122 Euro/m² für das Jahr 2026. Diese Diskrepanz zeigt, dass die Zeitreihenwerte und die aktuellen Angebotskennzahlen unterschiedliche Schnittmengen oder Berechnungszeiträume abbilden können. Beide Werte stammen aus Inseraten und sind keine amtlichen Kennzahlen.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Tiefenbach zeigen eine starke Volatilität. Von 9,87 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 fiel die Angebotsmiete 2020 auf 6,80 Euro, erholte sich 2022 auf 9,00 Euro und erreichte 2025 mit 11,08 Euro einen neuen Höchststand. Der aktuelle Wert von 10,80 Euro (2026) liegt leicht darunter. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 1,13 Prozent.

Die Kaufpreise verlaufen ungleich dynamischer und widersprüchlicher. Nach einem Rückgang von 2.726 Euro (2018) auf 2.150 Euro (2020) stiegen sie 2021 sprunghaft auf 3.578 Euro, fielen 2022 wieder auf 3.070 Euro, stiegen 2023 erneut auf 3.633 Euro und liegen 2026 bei 2.122 Euro. Die jährliche Entwicklung über den gesamten Zeitraum ist mit minus 3,08 Prozent negativ. Die hohen Schwankungen deuten auf einen dünn liquiden Markt hin, in dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.003 Euro/m² liegt zwischen den Extremen der Zeitreihe und entspricht etwa dem Niveau von 2022.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Tiefenbach mit 9,60 Euro über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Passau (8,72 Euro), aber unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro). Der Kaufpreis von 3.003 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt (2.518 Euro) und knapp unter dem Landesmittel (3.246 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,84 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,32 Prozent) und dem bayerischen Mittel (4,13 Prozent), übertrifft aber den Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 26,07 entspricht nahezu dem bayerischen Durchschnitt (26,10) und liegt über dem Kreiswert (24,03). Mit einem Perzentilrang von 50,2 im Bundesland befindet sich Tiefenbach im mittleren Drittel der bayerischen Orte.

Im Vergleich zu den acht nächsten Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Die Miete liegt über der von Aicha vorm Wald (7,74 Euro) und Salzweg (8,57 Euro), aber deutlich unter der von Passau (12,28 Euro). Der Kaufpreis liegt über dem der meisten Nachbarn (Salzweg 2.520, Hutthurm 2.606, Aicha vorm Wald 2.820, Büchlberg 2.969, Witzmannsberg 2.790), unterhalb von Ruderting (3.034), Neukirchen vorm Wald (3.389) und Passau (3.208). Die Bruttomietrendite von 3,84 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn und ist höher als die von Neukirchen vorm Wald (3,12 %) und Aicha vorm Wald (3,29 %), aber niedriger als die von Passau (4,59 %).

Diese Daten zeigen, dass Tiefenbach im Kreis Passau zu den teureren Orten gehört, aber im bayerischen Vergleich keine Ausreißerposition einnimmt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Tiefenbach ist seit 2015 leicht gewachsen: Von 6.713 auf 6.842 Einwohner entspricht das einem Anstieg von 1,92 Prozent. Das Wachstum ist jedoch verhalten und stagnierte zwischen 2018 und 2019 sowie 2023 und 2024.

Die Arbeitsmarktdaten des Bayerischen Landesamts für Statistik zeigen für Tiefenbach einen deutlichen Auspendlerüberschuss: Im Jahr 2017 gab es 1.363 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort, aber 2.867 Beschäftigte mit Wohnort in der Gemeinde. Das bedeutet, dass 1.504 Personen mehr aus- als einpendelten. Diese Struktur ist typisch für eine Schlafgemeinde, deren Bewohner in den größeren Arbeitsmärkten Passau oder weiter entfernten Zentren arbeiten.

Der Landkreis Passau, auf den sich der Prognos-Zukunftsatlas bezieht, erreichte 2025 im Gesamtranking Platz 203 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Index Arbeitsmarkt mit Platz 329, während der Index Wohlstand und soziale Lage mit Platz 117 besser abschneidet. Tiefenbach selbst verfügt über keine Hochschule; die Bildungsinfrastruktur umfasst sechs Kindertageseinrichtungen, zwei Grundschulen und eine Mittelschule.

Die Kombination aus leicht wachsender Bevölkerung, hohem Auspendlerüberschuss und der Lage an der B 85 in der Nähe von Passau deutet auf eine Gemeinde hin, die als Wohngemeinde für Pendler in die Dreiflüssestadt genutzt wird, deren lokaler Arbeitsmarkt jedoch begrenzt ist.