Sonnen

Marktüberblick

Sonnen liegt im Landkreis Passau im äußersten Südosten Bayerns an der Grenze zu Tschechien und Österreich. Die 16,48 km² große Gemeinde hat 1.400 Einwohner (2024) und eine Bevölkerungsdichte von 85 Einwohnern je km². Mit einer Bruttomietrendite von 7,68 % gehört Sonnen zu den Orten mit der höchsten Rendite in Bayern – auf dem 97. Perzentil von 2.056 verglichenen Orten. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.114 € je m², die Angebotsmiete bei 7,13 € je m². Beide Werte liegen deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt, was die hohe Rendite erklärt.

Die niedrigen Kaufpreise und Mieten in Sonnen stehen im Kontrast zu den hohen Renditen. Während der bayerische Durchschnitt eine Bruttomietrendite von 4,13 % ausweist, liegt Sonnen bei 7,68 %. Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,02 – mehr als die Hälfte des bayerischen Durchschnitts von 26,10. Das bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem 13-fachen der Jahreskaltmiete entspricht, während er in Bayern im Mittel dem 26-fachen entspricht. Sonnen gehört damit zu den wenigen Orten in Bayern, in denen die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen hoch sind.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Sonnen zeigt starke Schwankungen. Von 2021 bis 2025 stieg die Angebotsmiete mit einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 5,60 % an – von 5,42 € je m² (2021) auf 6,74 € je m² (2025). Dieser Anstieg verlief jedoch nicht linear: 2022 sprang die Miete auf 7,24 € je m², fiel 2023 wieder auf 5,33 € je m² und erholte sich dann auf 6,54 € (2024) und 6,74 € (2025). Die Schwankungen deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Beim Kaufpreis liegen nur zwei Datenpunkte vor: 911,46 € je m² (2021) und 821,21 € je m² (2023). Der Kaufpreis ist in diesem Zeitraum um etwa 10 % gefallen, was einer jährlichen Abnahme von rund 5 % entspricht. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.114 € je m² liegt deutlich über dem Wert von 2023, was auf eine Erholung oder eine Veränderung der Angebotsstruktur hindeutet. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Bevölkerung von Sonnen ist seit 2015 um 2,23 % gesunken (von 1.432 auf 1.400 Einwohner). Der Rückgang verlief unregelmäßig: Nach einem leichten Anstieg bis 2016 (1.437) folgte ein kontinuierlicher Rückgang bis 2019 (1.405), eine kurze Erholung 2021 (1.428) und dann erneut ein Rückgang auf den aktuellen Stand von 1.400 (2023 und 2024). Die Arbeitslosenquote stieg von 1,46 % (2015) auf 2,20 % (2023), bleibt aber auf einem sehr niedrigen Niveau.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Sonnen bei den Mietpreisen unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 7,13 € je m² ist 18 % niedriger als der Kreisdurchschnitt von 8,72 € je m² und 30 % niedriger als der bayerische Durchschnitt von 10,11 € je m². Beim Kaufpreis liegt Sonnen mit 1.114 € je m² ebenfalls deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2.518 € je m² (knapp 56 % darunter) und dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 € je m².

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Die Miete in Sonnen (7,13 € je m²) liegt unter der von Breitenberg (7,94 €), Neureichenau (8,04 €), Jandelsbrunn (7,33 €) und allen weiter entfernten Orten. Nur Grainet (7,02 € je m²) liegt knapp darunter. Beim Kaufpreis ist Sonnen mit 1.114 € je m² der günstigste Ort im Umkreis von 13 km. Der nächstgelegene Nachbarort Breitenberg (5,6 km) liegt mit 1.413 € je m² bereits 27 % darüber. Neureichenau (7,3 km) liegt bei 1.227 € je m², Jandelsbrunn bei 1.821 € je m².

Die Bruttomietrendite von 7,68 % ist die höchste unter den Nachbarorten – Neureichenau liegt mit 7,86 % nur geringfügig höher, während die anderen Orte zwischen 3,60 % (Waldkirchen) und 6,74 % (Breitenberg) liegen. Die hohe Rendite in Sonnen resultiert aus dem Zusammenspiel von niedrigen Kaufpreisen und relativ moderaten Mieten.

Der Kreis Passau weist insgesamt niedrigere Kaufpreise und höhere Renditen auf als der bayerische Durchschnitt. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 2.518 € je m² und einer Rendite von 4,32 % liegt der Kreis deutlich unter dem bayerischen Niveau (3.246 € je m², 4,13 % Rendite). Sonnen übertrifft dieses Kreisniveau noch in der Rendite, was auf die besonders niedrigen Kaufpreise der Gemeinde zurückzuführen ist.

Standortfaktoren

Der Landkreis Passau belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 unter 400 deutschen Kreisen den Gesamtrang 203. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Stärken: Der Index Wettbewerb und Innovation rangiert mit Platz 133 relativ hoch, ebenso der Index Wohlstand und soziale Lage mit Platz 117. Schwächer ist der Arbeitsmarkt mit Platz 329 und die Demografie mit Platz 238. Der Dynamik-Index liegt mit Platz 253 im unteren Mittelfeld.

Die Demografieentwicklung in Sonnen – ein Rückgang von 2,23 % seit 2015 – entspricht dem bundesweiten Trend ländlicher Gemeinden in Ostbayern. Die Bevölkerungsdichte von 85 Einwohnern je km² ist niedrig, aber für die Region typisch. Die Arbeitslosenquote von 2,20 % (2023) ist im bundesweiten Vergleich niedrig, auch wenn sie gegenüber 2015 (1,46 %) gestiegen ist.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Abwesenheit höherer Bildungseinrichtungen und die geringe Bevölkerungszahl sprechen für einen eher traditionellen, lokalen Immobilienmarkt ohne starke Nachfrage durch Studierende oder junge Fachkräfte. Die niedrigen Kaufpreise und die hohe Rendite könnten damit zusammenhängen, dass das Angebot an Immobilien im Verhältnis zur Nachfrage steht.

Für Sonnen liegen keine Bodenrichtwerte vor. Das ist für kleine Gemeinden in Bayern nicht unüblich, da die Bodenrichtwertkartierung oft erst ab einer gewissen Gemeindegröße oder Marktreife erfolgt.