Breitenberg

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Breitenberg liegt am nordöstlichen Zipfel des Landkreises Passau im südlichen Bayerischen Wald auf 695 m ü. NHN. Die 29,84 km² große Gemeinde hat rund 2.000 Einwohner und eine Bevölkerungsdichte von 67 Einwohnern pro km². Die Gemeinde ist Mitglied der ILE Abteiland und der Dachmarke Bayerischer Wald des Tourismusverbandes Ostbayern.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein klares Muster: niedrige Preise bei hoher Rendite. Die Angebotsmiete liegt bei 7,94 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.413 Euro pro Quadratmeter. Beides liegt deutlich unter den Durchschnitten des Landkreises Passau (Miete 8,72 €/m², Kaufpreis 2.518 €/m²) und noch stärker unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 €/m² bzw. 3.246 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 14,83 — rund 38 % unter dem Kreiswert von 24,03. Die Bruttomietrendite von 6,74 % gehört damit zu den höchsten im Landkreis und liegt im bayerischen Vergleich im 95. Perzentil. Das bedeutet, dass 95 % der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen: Das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ist in Breitenberg besonders günstig.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Miete, steigende Kaufpreise

Die Mietentwicklung in Breitenberg ist über die letzten Jahre extrem volatil. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,08 €/m² (2026) und 10,60 €/m² (2025). Der CAGR von -0,93 % über die gesamte Reihe verdeckt diese starken Ausschläge. Diese Volatilität ist typisch für kleine Märkte mit wenigen Inseraten: Einzelne Angebote können den Durchschnittswert deutlich nach oben oder unten ziehen.

Der Kaufpreis zeigt einen klaren Aufwärtstrend, ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet. Von 1.750 €/m² (2021) stieg er auf 2.200 €/m² (2025), was einem jährlichen Wachstum von 5,89 % entspricht. Da die Reihe geschätzt ist, ist diese Entwicklung mit Unsicherheit behaftet und spiegelt möglicherweise eher Modellannahmen als tatsächliche Transaktionen wider.

Die Kombination aus volatilen Mietwerten und steigenden, geschätzten Kaufpreisen macht eine fundierte Markteinschätzung schwierig. Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 14,83 liegt weit unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was auf ein Ungleichgewicht zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung hindeuten könnte.

Regionale Einordnung: Unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt

Im regionalen Vergleich schneidet Breitenberg durchweg unter dem Mittel des Landkreises Passau und Bayerns ab, liegt aber im oberen Renditebereich.

Mit 7,94 €/m² Miete liegt Breitenberg unter dem Kreisdurchschnitt von 8,72 €/m² und deutlich unter dem bayerischen Wert von 10,11 €/m². Im Nachbarortvergleich zeigt sich ein gemischtes Bild: Sonnen (7,13 €/m²) und Haidmühle (6,24 €/m²) liegen niedriger, Neureichenau (8,04 €/m²) und Jandelsbrunn (7,33 €/m²) liegen in ähnlicher Höhe. Die Kaufpreise in Breitenberg (1.413 €/m²) liegen über denen von Sonnen (1.114 €/m²) und Haidmühle (1.200 €/m²), aber unter denen von Jandelsbrunn (1.821 €/m²), Wegscheid (1.601 €/m²) und deutlich unter Waldkirchen (2.991 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 6,74 % ist im regionalen Vergleich hoch: Sie liegt über der von Jandelsbrunn (4,83 %), Wegscheid (5,68 %), Hauzenberg (4,22 %) und Waldkirchen (3,60 %), aber unter der von Sonnen (7,68 %) und Neureichenau (7,86 %). Das Muster zeigt: Orte mit niedrigeren Kaufpreisen bei moderaten Mieten bieten die höchsten Renditen. Breitenberg folgt diesem Muster — die Preise sind insgesamt moderat, die Mieten im Verhältnis dazu überdurchschnittlich.

Standortfaktoren: Bevölkerungsrückgang, starke Auspendlerstruktur

Die Bevölkerung Breitenbergs ist seit 2015 um 3,98 % von 2.083 auf 2.000 Einwohner gesunken. Die Entwicklung verlief dabei fast linear: Von 2015 bis 2019 ging die Zahl kontinuierlich zurück, 2021 gab es einen leichten Anstieg auf 2.040, bevor der Rückgang 2022 wieder einsetzte und sich 2023/2024 bei 2.000 stabilisierte.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,92 % (2023) auf einem sehr niedrigen Niveau und bewegt sich im Zeitraum 2015–2023 zwischen 1,22 % und 2,10 %. Das entspricht der strukturell schwachen Arbeitslosigkeit im ländlichen Raum Niederbayerns.

Wirtschaftlich ist Breitenberg ein klassischer Auspendlerort: 2022 standen 279 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze in der Gemeinde 852 Auspendlern gegenüber. Die Gewerbesteuereinnahmen betrugen 510 T€ bei einem Hebesatz von 330 %. Der Tourismus spielt eine Rolle mit etwa 25.000 Übernachtungen pro Jahr. 2016 gab es 76 landwirtschaftliche Betriebe auf 1.953 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Passau auf Rang 203 von rund 400 deutschen Kreisen ein (Gesamtrang). Die Teilindizes zeigen: Wettbewerb und Innovation (Rang 133) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 117) sind die stärkeren Bereiche, während Demografie (Rang 238) und Arbeitsmarkt (Rang 329) schwächer abschneiden. Die Dynamik liegt mit Rang 253 im unteren Drittel. Am Ort bestehen keine Hochschulen.