Kirchham
Kirchham (PLZ 94148) liegt im Kreis Passau in Bayern. Der Ort zählt 2.738 Einwohner auf 18,5 km², das entspricht 148 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,22 € pro m², der Kaufpreis bei 2.065 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,36 % und ein Kaufpreisfaktor von 18,7 — rechnerisch sind das 19 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Kirchham über dem Renditeniveau von 88 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,96 € auf 8,06 € pro m², im Mittel 1,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -1,3 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 24,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 6,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Passau Rang 203 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 253, Stärkerang 191). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Bad Füssing, Rotthalmünster und Malching an.
Immobilienpreise in Kirchham im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Kirchham (Landkreis Passau)
Kirchham ist eine wachsende Gemeinde im südlichen Landkreis Passau mit einer Fläche von 18,47 km² und rund 2.738 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch niedrige Kaufpreise im regionalen Vergleich und eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 5,36 % aus. Die Gemeinde profitiert von ihrer Lage im niederbayerischen Bäderdreieck, der Anbindung an die A94 und dem Kur- und Gesundheitstourismus. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 24,7 % gewachsen, wobei der stärkste Anstieg 2022/2023 zu verzeichnen war.
Marktüberblick
Kirchham liegt im südlichen Landkreis Passau, rund 30 km von Passau und unmittelbar an der österreichischen Grenze. Die 18,47 km² große Gemeinde hat rund 2.738 Einwohner und eine Bevölkerungsdichte von 148 Einwohnern je km². Kirchham ist staatlich anerkannter Erholungsort und liegt im niederbayerischen Bäderdreieck, was dem Ort eine besondere touristische Bedeutung verleiht.
Der Immobilienmarkt bietet Angebotsmieten von 9,22 Euro je Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 2.065 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 5,36 %, der Kaufpreisfaktor bei 18,66. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Kirchham zeigen seit 2018 eine deutliche Aufwärtsentwicklung: Von 6,96 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf 9,22 Euro im aktuellen Jahr. Der durchschnittliche jährliche Zuwachs (CAGR) beträgt 1,85 %. Die Entwicklung war dabei nicht linear: 2020 sprangen die Werte kurzzeitig auf 8,29 Euro, fielen 2021 wieder auf 7,15 Euro, um dann weiter anzusteigen. Der Höhepunkt lag 2025 bei 10,35 Euro, bevor die Werte 2026 wieder auf 8,06 Euro sanken.
Die Kaufpreise entwickelten sich anders: Nach einem Anstieg von 1.825 Euro (2018) auf einen Höchststand von 2.845 Euro (2020) folgte ein kontinuierlicher Rückgang auf 1.648 Euro im aktuellen Jahr. Der durchschnittliche jährliche Rückgang (CAGR) beträgt -1,26 %. Die Kaufpreise liegen damit wieder unter dem Niveau von 2018.
Die Gegenüberstellung von steigenden Mieten und fallenden Kaufpreisen führt zu einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite. Während der Miet-CAGR bei 1,85 % liegt, sind die Kaufpreise um 1,26 % pro Jahr gesunken. Dieser divergierende Verlauf erklärt die hohe Rendite von 5,36 %.
Regionale Einordnung
Kirchham liegt mit einer Bruttomietrendite von 5,36 % deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Passau (4,32 %) und Bayerns (4,13 %). Im bundeslandweiten Vergleich belegt Kirchham damit das 88. Perzentil – die Rendite liegt höher als bei 87,8 % der verglichenen Orte in Bayern.
Der Kaufpreisfaktor von 18,66 ist deutlich niedriger als der des Kreises Passau (24,03) und Bayerns (26,10). Das bedeutet, Kirchham ist im Verhältnis zur Miete günstiger als die meisten anderen Orte in der Region.
Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Bad Füssing (3,3 km entfernt) weist mit 4,52 % eine niedrigere Rendite bei höheren Mieten (10,77 Euro) und Kaufpreisen (2.858 Euro) auf. Rotthalmünster (5 km) liegt mit 3,55 % noch darunter, obwohl die Miete mit 8,29 Euro niedriger ist als in Kirchham – der Kaufpreis liegt hier jedoch mit 2.805 Euro deutlich höher. Tettenweis (10,8 km) bietet mit 4,13 % eine moderate Rendite bei niedrigen Mieten (6,59 Euro) und Kaufpreisen (1.914 Euro).
Kirchham gehört damit zu den renditestärksten Orten im Umkreis, was primär auf die relativ niedrigen Kaufpreise bei moderaten Mieten zurückzuführen ist.
Standortfaktoren
Die Bevölkerung Kirchhams ist seit 2015 um 24,7 % von 2.195 auf 2.738 Einwohner gewachsen. Der Anstieg verlief bis 2022 stetig, mit einem besonders starken Sprung von 2.481 auf 2.738 Einwohnern zwischen 2022 und 2023. Dieser Anstieg von 257 Einwohnern in einem Jahr entspricht einem Wachstum von über 10 % und deutet auf eine signifikante Veränderung der Bevölkerungsstruktur hin.
Kirchham ist staatlich anerkannter Erholungsort mit 26 Beherbergungsbetrieben, 1.436 Gästebetten und über 257.000 Übernachtungen (Stand 2010). Der Tourismus im niederbayerischen Bäderdreieck, mit Bad Füssing als zentralem Thermalbad in nur 3 km Entfernung, prägt die lokale Wirtschaft.
Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Anschlussstelle 31 der A94 (München–Passau) sowie den Bäderbus nach Bad Füssing. Im Gemeindeteil Tutting ist die A94 durch eine 450 Meter lange Einhausung vor Verkehrslärm geschützt.
Auf Kreisebene erreicht der Landkreis Passau im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 203 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Teilindex Wettbewerb und Innovation (Rang 133) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 117) ab. Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 329 deutlich abgeschlagen. Die Arbeitslosenquote stieg von 4,9 ‰ (2015) auf 8,6 ‰ (2023).
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Kirchham entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Kirchham
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,96 €/m² |
| 2019 | 6,95 €/m² |
| 2020 | 8,29 €/m² |
| 2021 | 7,15 €/m² |
| 2022 | 8,90 €/m² |
| 2023 | 8,13 €/m² |
| 2024 | 9,26 €/m² |
| 2025 | 10,35 €/m² |
| 2026 | 8,06 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Kirchham
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.825 €/m² |
| 2019 | 1.629 €/m² |
| 2020 | 2.845 €/m² |
| 2021 | 2.238 €/m² |
| 2022 | 2.475 €/m² |
| 2023 | 2.463 €/m² |
| 2024 | 2.408 €/m² |
| 2025 | 2.363 €/m² |
| 2026 | 1.648 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Kirchham
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,58 % |
| 2019 | 5,12 % |
| 2020 | 3,50 % |
| 2021 | 3,83 % |
| 2022 | 4,31 % |
| 2023 | 3,96 % |
| 2024 | 4,62 % |
| 2025 | 5,26 % |
| 2026 | 5,87 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Kirchham
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.195 Einwohner |
| 2016 | 2.227 Einwohner |
| 2017 | 2.297 Einwohner |
| 2018 | 2.355 Einwohner |
| 2019 | 2.409 Einwohner |
| 2020 | 2.414 Einwohner |
| 2021 | 2.441 Einwohner |
| 2022 | 2.481 Einwohner |
| 2023 | 2.738 Einwohner |
| 2024 | 2.738 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Kirchham
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,42 % |
| 2016 | 3,61 % |
| 2017 | 3,37 % |
| 2018 | 3,30 % |
| 2019 | 3,45 % |
| 2020 | 4,81 % |
| 2021 | 3,71 % |
| 2022 | 3,39 % |
| 2023 | 6,21 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 203 Rang |
| Dynamik | 253 Rang |
| Stärke | 191 Rang |
| Demografie | 238 Rang |
| Arbeitsmarkt | 329 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 133 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 117 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Kirchham liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Kirchham im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Kirchham ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Kirchham ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Kirchham
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bad Füssing | 10,77 €/m² |
| Pocking | 9,56 €/m² |
| Ering | 9,35 €/m² |
| Kirchham | 9,22 €/m² |
| Ruhstorf a.d.Rott | 8,88 €/m² |
| Bayerbach | 8,42 €/m² |
| Rotthalmünster | 8,29 €/m² |
| Kößlarn | 7,85 €/m² |
| Malching | 7,53 €/m² |
| Tettenweis | 6,59 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Kirchham ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Kirchham
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Kirchham | 5,36 % |
| Bad Füssing | 4,52 % |
| Bayerbach | 4,52 % |
| Tettenweis | 4,13 % |
| Kößlarn | 3,99 % |
| Pocking | 3,96 % |
| Ruhstorf a.d.Rott | 3,79 % |
| Malching | 3,75 % |
| Rotthalmünster | 3,55 % |
| Ering | 2,98 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Bad Füssing | 3,3 km | 94072 | 10,77 € | 2.858 € | 4,52 % |
| Rotthalmünster, M | 5,0 km | 94094 | 8,29 € | 2.805 € | 3,55 % |
| Malching | 6,8 km | 94094 | 7,53 € | 2.411 € | 3,75 % |
| Pocking, St | 6,9 km | 94060 | 9,56 € | 2.894 € | 3,96 % |
| Ering | 10,2 km | 94140 | 9,35 € | 3.765 € | 2,98 % |
| Tettenweis | 10,8 km | 94167 | 6,59 € | 1.914 € | 4,13 % |
| Kößlarn, M | 11,1 km | 94149 | 7,85 € | 2.363 € | 3,99 % |
| Ruhstorf a.d.Rott, M | 11,5 km | 94099 | 8,88 € | 2.813 € | 3,79 % |
| Bayerbach | 11,6 km | 94137 | 8,42 € | 2.236 € | 4,52 % |
Wo liegt Kirchham?
Lage
Kirchham auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Kirchham
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,22 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.065 € |
| Bruttomietrendite | 5,36 % |
| Kaufpreisfaktor | 18,7 |
| Einwohner | 2.738 |
| Einwohner je km² | 148 |
| Fläche (km²) | 18,5 |
| Arbeitslosenquote | 6,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #203 |
| Prognos Dynamikrang | #253 |
| Prognos Stärkerang | #191 |
| Koordinaten | 48,3457, 13,2668 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Kirchham
Was kostet eine Wohnung in Kirchham?
Eine Wohnung in Kirchham kostet im Angebot durchschnittlich 9,22 Euro pro Quadratmeter Miete und 2.065 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis. Die Angebotsmiete liegt damit knapp über dem Durchschnitt des Kreises Passau (8,72 Euro), aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 2.065 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreis- (2.518 Euro) und Bayerndurchschnitt (3.246 Euro).
Wie haben sich die Immobilienpreise in Kirchham entwickelt?
Die Angebotsmiete ist in Kirchham von 6,96 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf aktuell 9,22 Euro gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von 1,85 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis lag 2018 bei 1.825 Euro pro Quadratmeter, erreichte 2020 mit 2.845 Euro einen Höhepunkt und liegt aktuell bei 2.065 Euro, was einer durchschnittlichen jährlichen Veränderung von -1,26 Prozent entspricht.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Kirchham?
Die Bruttomietrendite beträgt in Kirchham 5,36 Prozent und liegt damit über dem Durchschnitt des Kreises Passau (4,32 Prozent) und Bayerns (4,13 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 18,66 ist niedriger als der Kreis- (24,03) und Bayerndurchschnitt (26,10), was auf ein vergleichsweise günstiges Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Kirchham?
Die Bevölkerung in Kirchham ist von 2.195 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.738 im Jahr 2024 gewachsen, was einer Zunahme von 24,7 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 148 Einwohner pro Quadratkilometer. Kirchham hat keine Hochschule.
Wie verhält sich Kirchham zu Nachbarorten?
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Kirchham mit einer Angebotsmiete von 9,22 Euro pro Quadratmeter über Tettenweis (6,59 Euro) und Malching (7,53 Euro), aber unter Bad Füssing (10,77 Euro). Der Kaufpreis von 2.065 Euro pro Quadratmeter ist niedriger als in Bad Füssing (2.858 Euro) und Pocking (2.894 Euro), aber höher als in Tettenweis (1.914 Euro).
Woher stammen die Daten zu Kirchham?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Kirchham sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Kirchham führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Passau
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Sonnen | 94164 | 7,13 € | 1.114 € | 7,68 % |
| Breitenberg | 94139 | 7,94 € | 1.413 € | 6,74 % |
| Beutelsbach | 94501 | 7,78 € | 1.443 € | 6,47 % |
| Wegscheid, M | 94110 | 7,58 € | 1.601 € | 5,68 % |
| Bad Griesbach i.Rottal, St | 94086 | 9,87 € | 2.215 € | 5,35 % |
| Untergriesbach, M | 94107 | 7,75 € | 1.907 € | 4,88 % |
| Hofkirchen, M | 94544 | 8,39 € | 2.176 € | 4,63 % |
| Passau | 94030 | 12,28 € | 3.208 € | 4,59 % |