Pocking, St

Überblick

Pocking ist eine Stadt im niederbayerischen Landkreis Passau mit 68,86 km² Fläche und rund 16.500 Einwohnern. Die Stadt liegt inmitten der Pockinger Heide, einer fruchtbaren Ebene, durch die die Rott fließt, während der Inn nahe am Stadtgebiet verläuft. Pocking gilt als Hauptort der Rottaler Pferdezucht und wird als Mittelpunkt des niederbayerischen Bäderdreiecks bezeichnet. Die Stadt ist über die Ausfahrt Pocking an die A 3 angebunden und liegt etwa 25 km südwestlich von Passau sowie rund 12 km von der österreichischen Grenze bei Schärding entfernt. Am 2. Oktober 1971 wurde Pocking zur Stadt erhoben; im Zuge der Gebietsreform wurden die Gemeinden Kühnham, Indling und der Markt Hartkirchen eingegliedert. Die Stadt gliedert sich in 68 Gemeindeteile.

Preisentwicklung und aktuelle Marktlage

Der aktuelle Angebotskaufpreis in Pocking liegt bei 2.894 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,56 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,23, die Bruttomietrendute liegt bei 3,96 Prozent.

Im historischen Vergleich zeigt sich eine deutliche Preisdynamik. Der Angebotskaufpreis stieg von 2.273 Euro/m² im Jahr 2018 auf ein Hoch von 3.021 Euro/m² im Jahr 2022. Anschließend korrigierte er auf 2.742 Euro/m² im Jahr 2023, erholte sich 2024 wieder auf 2.854 Euro/m² und bewegte sich 2025 bei 2.835 Euro/m². Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 3,03 Prozent.

Die Angebotsmiete entwickelte sich weniger volatil. Sie lag bei 8,09 Euro/m² im Jahr 2018, fiel 2019 auf 7,50 Euro/m² und stieg dann kontinuierlich auf 9,56 Euro/m² im Jahr 2025. Der Anstieg von 2023 (8,16 Euro/m²) auf 2025 (9,56 Euro/m²) entspricht einem deutlichen Sprung. Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate liegt bei 1,17 Prozent. Im Jahr 2026 wird ein Rückgang auf 8,88 Euro/m² prognostiziert.

Die Miete liegt damit deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Passau (8,72 Euro/m²), unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m²) und knapp über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro/m²). Der Kaufpreis liegt über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt, aber nur leicht über dem deutschen Durchschnitt (2.409 Euro/m²).

Regionale Einordnung

Pocking liegt im Perzentilrang 56,2 von 2.056 bayerischen Orten, gemessen am Angebotskaufpreis. Damit befindet sich die Stadt im oberen Mittelfeld bayerischer Gemeinden.

Im direkten regionalen Vergleich zeigt sich ein heterogenes Bild. Der Nachbarort Ruhstorf an der Rott (4,7 km entfernt) weist mit 2.813 Euro/m² einen ähnlichen Kaufpreis auf, Bad Füssing (5,4 km) liegt mit 2.858 Euro/m² leicht darüber, während Tettenweis (5,5 km) mit 1.914 Euro/m² deutlich niedriger liegt. Kirchham (6,9 km) liegt mit 2.065 Euro/m² ebenfalls unter dem Pockinger Niveau.

Die Angebotsmiete in Pocking (9,56 Euro/m²) liegt über Ruhstorf (8,88 Euro/m²) und Rotthalmünster (8,29 Euro/m²), unter Bad Füssing (10,77 Euro/m²) und Bad Griesbach (9,87 Euro/m²). Die Bruttomietrendite von 3,96 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarorte, die Spanne reicht von 3,55 Prozent (Rotthalmünster) bis 5,36 Prozent (Kirchham).

Der Kaufpreisfaktor von 25,23 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 24,03 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, was eine mittlere Amortisationsdauer von etwa 25 Jahren impliziert.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Pocking wuchs im Beobachtungszeitraum von 2015 bis 2024 von 15.499 auf 16.509 Einwohner, was einem Anstieg von 6,5 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 240 Einwohner je Quadratkilometer. Das Wachstum war nicht linear: Nach einem leichten Rückgang 2016 setzte ab 2017 ein kontinuierlicher Aufwärtstrend ein, der bis 2023 anhielt. 2024 blieb die Einwohnerzahl stabil bei 16.509.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2015 bei 401, stieg 2020 auf 524 an und bewegte sich 2023 bei 446. Eine Arbeitslosenquote in Prozent ist aus den vorliegenden Daten nicht direkt ableitbar, da die absoluten Zahlen ohne Bezugsgröße angegeben sind.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Passau, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, den Gesamtrang 203 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Teilindex Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis mit Rang 117 vergleichsweise gut ab, während er im Arbeitsmarkt mit Rang 329 schwächer positioniert ist. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis auf Rang 133, was einen relativen Stärkenbereich darstellt. Die Dynamik des Kreises wird mit Rang 253 eher im unteren Mittelfeld eingestuft. Demografie und Wettbewerb stehen sich mit Rang 238 bzw. 133 gegenüber. Pocking selbst verfügt über keine Hochschule.