Neuhaus a.Inn

Marktüberblick

Neuhaus a.Inn ist eine Gemeinde im Landkreis Passau im Osten Bayerns mit 3.636 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 31,07 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 117 Einwohner je Quadratkilometer. Die Gemeinde liegt rund 12,7 km von der Kreisstadt Passau entfernt und gehört zu den ländlich geprägten Orten im südlichen Teil des Landkreises.

Der Immobilienmarkt wird durch Angebotswerte aus Inseraten abgebildet, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die vorliegenden Werte sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisniveau und regionale Einordnung

Die Angebotsmiete liegt bei 9,16 € je m², der Angebotskaufpreis bei 2.737 € je m². Die Bruttomietrendite beträgt 4,02 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,91.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein klares Bild: Neuhaus liegt mit der Angebotsmiete von 9,16 € über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Passau (8,72 €), aber unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 €). Der Kaufpreis von 2.737 €/m² liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt (2.518 €), aber unter dem bayerischen Mittel (3.246 €). Die Bruttomietrendite von 4,02 % liegt sowohl unter dem Kreisdurchschnitt (4,32 %) als auch unter dem bayerischen Mittel (4,13 %).

Im Perzentilrang der 2.056 bayerischen Orte liegt Neuhaus bei 59, was bedeutet, dass der Ort in den Vergleichswerten höher liegt als 59 % der bayerischen Orte. Dieser Rang wird getragen von den über dem Kreisdurchschnitt liegenden Miet- und Kaufpreisen bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Rendite.

Im Vergleich zum deutschen Durchschnitt (Miete 8,92 €/m², Kaufpreis 2.409 €/m², Rendite 5,10 %) liegt Neuhaus bei Miete und Kaufpreis über dem Bundesdurchschnitt, bei der Rendite deutlich darunter. Die niedrige Rendite bei überdurchschnittlichen Preisen im Bundesvergleich entspricht dem Muster des bayerischen Marktniveaus insgesamt: In Bayern liegen die Kaufpreise über dem Bundesdurchschnitt, was die Renditen drückt.

Nachbarvergleich

Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 16,8 km Entfernung hat Neuhaus die niedrigsten Angebotspreise und die höchste Bruttomietrendite. Neuburg a.Inn (5,7 km) weist mit 3.071 €/m² einen um 12 % höheren Kaufpreis und mit 3,79 % Rendite eine um 0,23 Prozentpunkte niedrigere Rendite aus. Ruhstorf a.d.Rott (6,7 km) liegt bei 2.813 €/m² und 3,79 % Rendite ähnlich. Fürstenzell (10,3 km) und Pocking (10,6 km) liegen mit 2.856 €/m² bzw. 2.894 €/m² knapp über Neuhaus, bei Renditen von 3,99 % und 3,96 %.

Die Stadt Passau (12,7 km) bildet den deutlichen Ausreißer nach oben mit 3.208 €/m² Kaufpreis, 12,28 €/m² Miete und 4,59 % Rendite. Die höhere Rendite in Passau trotz der höchsten Preise entsteht, weil die Mieten dort überproportional stark steigen: Sie liegen mit 12,28 €/m² 34 % über Neuhaus, während der Kaufpreis nur 17 % höher ist.

Neuhaus positioniert sich damit als günstigerer Standort im Vergleich zu den unmittelbaren Nachbarn, was mit der geringeren Siedlungsdichte und der ländlichen Lage einhergehen kann. Die Rendite von 4,02 % ist die höchste unter den vier nächstgelegenen Orten.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der Angebotsmiete und des Angebotskaufpreises zeigen ausgeprägte jährliche Schwankungen, die für Inseratdaten typisch sind und nicht zwangsläufig echte Marktbewegungen abbilden.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,47 €/m² (2018) und 9,44 €/m² (2020). Der aktuelle Wert von 9,16 €/m² liegt nahe dem historischen Maximum von 2020. Die CAGR von 4,21 % über den Zeitraum 2018–2026 beschreibt den durchschnittlichen jährlichen Anstieg, berücksichtigt aber nicht die Volatilität innerhalb des Zeitraums.

Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 1.997 €/m² (2018) und 3.694 €/m² (2023). Der aktuelle Wert von 2.737 €/m² liegt deutlich unter dem historischen Maximum von 2023. Die CAGR von 3,55 % über den gleichen Zeitraum ist niedriger als die der Miete, was darauf hindeutet, dass die Mieten im Durchschnitt stärker gestiegen sind als die Kaufpreise – ein Muster, das sich auch in der Entwicklung der Bruttomietrendite widerspiegelt.

Die starken jährlichen Schwankungen in beiden Reihen (Miete: Spanne 2,97 €/m², Kaufpreis: Spanne 1.697 €/m²) machen einzelne Jahreswerte wenig aussagekräftig. Die CAGR-Werte geben einen groben Trend vor, sind aber vor dem Hintergrund der Volatilität mit Vorsicht zu interpretieren.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Neuhaus a.Inn wuchs von 3.415 Einwohnern (2015) auf 3.636 (2024), was einem Anstieg von 6,47 % entspricht. Das Wachstum beschleunigte sich deutlich: Von 2015 bis 2021 stieg die Einwohnerzahl nur um 36 auf 3.451, dann folgte zwischen 2021 und 2022 ein Sprung um 144 auf 3.595, und 2022 bis 2023 weitere 41 auf 3.636. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 3.636.

Die Arbeitslosenquote lag 2019 mit 4,4 % auf dem historischen Tiefstand der Reihe, stieg dann 2020 auf 5,9 %, 2021 auf 6,0 %, fiel 2022 auf 5,4 % und lag 2023 bei 6,3 %. Die aktuelle Quote von 6,3 % ist damit höher als der Vorkrisenwert von 2019, aber deutlich niedriger als die Werte von 6,9 % (2015) und 6,8 % (2016).

Die Bevölkerungsentwicklung und die Arbeitslosenquote deuten auf eine wachsende Gemeinde hin, die wirtschaftlich nicht besonders dynamisch ist. Der Bevölkerungszuwang geht einher mit steigenden Immobilienpreisen, was mit einer zunehmenden Nachfrage nach Wohnraum einhergehen kann.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Passau mit dem Gesamt-Rang 203 von 400 Kreisen. Besonders positiv fällt der Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 133 aus, ebenso der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 117. Schwächer sind die Indizes Arbeitsmarkt (329) und Demografie (238). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 253 im unteren Drittel. Diese Strukturdaten gelten für den Kreis Passau als Ganzes und lassen sich nicht direkt auf die einzelne Gemeinde Neuhaus a.Inn übertragen.