Neuburg a.Inn

Marktüberblick: Wohngemeinde mit überdurchschnittlichem Preisniveau

Neuburg a.Inn liegt als Gemeinde im östlichen Landkreis Passau hoch über dem Inn an der bayerisch-oberösterreichischen Grenze. Mit 4.445 Einwohnern auf 41,75 km² ist der Ort eine ländlich geprägte Wohngemeinde, deren Bewohner überwiegend außerhalb der Gemeinde arbeiten: 2017 pendelten 547 Personen mehr zur Arbeit aus, als einpendelten. Die direkte Lage an der B 12 und der Anschluss an die A 3 (Passau-Süd in 6 km Entfernung) machen den Ort zur Pendlergemeinde für den Raum Passau und darüber hinaus.

Das Immobilienangebot liegt mit 9,69 € je m² Angebotsmiete deutlich über dem Kreis-Durchschnitt von 8,72 €/m², bleibt aber unter dem bayerischen Mittel von 10,11 €/m². Der Angebotskaufpreis von 3.071 €/m² übertrifft den Kreiswert von 2.518 €/m² um knapp 22 %, liegt jedoch rund 5 % unter dem Landesdurchschnitt von 3.246 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 26,42 liegt leicht über dem bayerischen Mittel (26,10) und deutlich über dem Kreiswert (24,03). Die Bruttomietrendite von 3,79 % entspricht dem Wert von Ruhstorf a.d.Rott und liegt nur knapp über Thyrnau (3,43 %) – damit eine der niedrigsten Renditen im gesamten Nachbarvergleich.

Preisentwicklung: Hohe Volatilität bei steigender Miete

Die Zeitreihen der letzten acht Jahre zeigen eine außergewöhnliche Volatilität, die auf einen kleinen Markt mit geringer Transaktionszahl hindeutet. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,48 €/m² (2019) und 10,90 €/m² (2026), der Angebotskaufpreis zwischen 1.566 €/m² (2023) und 3.775 €/m² (2020). Diese starken Ausschläge sind bei einem Ort dieser Größe typisch: Einzelne Inserate oder Transaktionen können die Durchschnittswerte erheblich verzerren.

Trotz der Volatilität lassen sich grobe Muster erkennen: Die Miete stieg von 8,21 €/m² (2018) auf 10,90 €/m² (2026), was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 3,6 % entspricht. Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 1.566 und 3.775 €/m² ohne klaren Trend, was auf einen ausgeglichenen Markt mit schwankender Angebotslage schließen lässt. Der aktuelle Kaufpreis von 3.071 €/m² liegt nahe dem Niveau von 2018 (2.887 €/m²) und 2022 (3.569 €/m²), aber deutlich über dem Tief von 2023 (1.566 €/m²).

Regionale Einordnung: Preisspitze im Kreis mit niedriger Rendite

Im regionalen Vergleich hebt sich Neuburg a.Inn durch ein besonderes Preis-Miete-Verhältnis ab. Die Angebotsmiete von 9,69 €/m² liegt über allen aufgeführten Nachbargemeinden außer Passau (12,28 €/m²). Der Kaufpreis von 3.071 €/m² ist der zweithöchste im Vergleich – nur Passau liegt mit 3.208 €/m² leicht darüber. Diese Kombination aus hoher Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer niedrigen Bruttomietrendite.

Passau erzielt bei ähnlichem Kaufpreis eine deutlich höhere Rendite von 4,59 %, weil die Mieten prozentual stärker über dem Umland liegen. Der Kreis Passau als Ganzes weist einen niedrigeren Kaufpreis (2.518 €/m²) und eine höhere Rendite (4,32 %) auf. Neuburg a.Inn liegt damit innerhalb des Kreises an der oberen Preisspitze. Im bundesweiten Kontext liegt die Rendite von 3,79 % unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %, was den Charakter als nachgefragte Wohnlage mit geringem Anlageertrag bestätigt.

Standortfaktoren: Pendlergemeinde mit stabiler Nachfrage

Die Bevölkerung von Neuburg a.Inn wuchs von 4.394 (2015) auf 4.445 (2024) um 1,16 %. Der Anstieg war nicht linear: Zwischen 2018 und 2020 schrumpfte die Gemeinde auf 4.291 Einwohner, erholte sich dann aber wieder auf das heutige Niveau.

Die Arbeitslosenquote des Kreises Passau lag 2023 bei 51 Promille. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt den Rang 329 von 400 – ein schwacher Wert. Demgegenüber schneiden die Indizes Wettbewerb und Innovation (Rang 133) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 117) deutlich besser ab. Die Dynamik des Kreises liegt mit Rang 253 im unteren Drittel.

Neuburg a.Inn selbst verfügt über keine Hochschulen. Die gute Anbindung an Passau (A3 in 6 km, B12) und die Lage an der Grenze zu Oberösterreich korrespondieren mit der hohen Pendlerquote und der stabilen Nachfrage nach Wohnimmobilien.