Passau
Passau (PLZ 94030) ist eine kreisfreie Stadt in Bayern. Der Ort zählt 54.401 Einwohner auf 69,6 km², das entspricht 782 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit einer Hochschule am Ort besteht eine zusätzliche Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,28 € pro m², der Kaufpreis bei 3.208 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,59 % und ein Kaufpreisfaktor von 21,8 — rechnerisch sind das 22 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Passau über dem Renditeniveau von 76 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,00 € auf 14,62 € pro m², im Mittel 6,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 0,1 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 7,6 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Passau Rang 88 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 92, Stärkerang 94). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Salzweg, Neuburg a.Inn und Tiefenbach an.
Immobilienpreise in Passau im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Passau
Passau, die Dreiflüssestadt an der Grenze zu Österreich, zeigt einen dynamischen Mietmarkt mit starken Preissteigerungen, während die Kaufpreise seit 2021 leicht rückläufig sind. Die Bevölkerung wächst kontinuierlich (+7,6 % seit 2015). Mit einer Bruttomietrendite von 4,59 % liegt Passau im oberen Drittel Bayerns. Der Kreis Passau schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt auf Rang 88 von rund 400 Kreisen ab, mit besonders starken Werten in der Demografie (Rang 25) und im Arbeitsmarkt (Rang 72).
Marktüberblick
Passau ist eine kreisfreie Stadt im Regierungsbezirk Niederbayern mit 69,56 km² Fläche und 54.401 Einwohnern (Stand 2024). Die Stadt liegt am Zusammenfluss von Donau, Inn und Ilz und wird als Dreiflüssestadt bezeichnet. Sie ist die östlichste Stadt Bayerns und zählt zur Gruppe der Mittelstädte. Die Bevölkerungsdichte beträgt 782 Einwohner je Quadratkilometer.
Der Immobilienmarkt in Passau weist aktuell eine Angebotsmiete von 12,28 Euro je Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 3.208 Euro je Quadratmeter auf. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,77, die Bruttomietrendite bei 4,59 Prozent. Beide Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und stellen kein offizielles amtliches Gutachten dar.
Preisentwicklung
Die Angebotsmiete in Passau hat sich seit 2018 deutlich entwickelt: Von 9,00 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg sie auf 12,23 Euro im Jahr 2025. Der Anstieg von 2024 auf 2025 (11,38 auf 12,23 Euro) und der weitere Anstieg auf 14,62 Euro im Jahr 2026 sind Teil der vorliegenden Zeitreihe. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 6,25 Prozent.
Die Kaufpreise zeigten einen anderen Verlauf: Von 2.782 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2021 auf 3.543 Euro, fielen dann aber wieder auf 3.172 Euro im Jahr 2024. Im Jahr 2025 lagen sie bei 3.330 Euro, 2026 wird ein Wert von 2.795 Euro ausgewiesen. Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum liegt bei nur 0,06 Prozent. Der Kaufpreismarkt hat sich damit deutlich weniger dynamisch entwickelt als der Mietmarkt.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich schneidet Passau unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 12,28 Euro je Quadratmeter liegt deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Passau (8,72 Euro) und auch über dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro). Im bundesweiten Vergleich (8,92 Euro) liegt Passau ebenfalls deutlich darüber.
Beim Kaufpreis liegt Passau mit 3.208 Euro je Quadratmeter knapp unter dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro), aber deutlich über dem Kreisdurchschnitt (2.518 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).
Die Bruttomietrendite von 4,59 Prozent liegt im oberen Drittel Bayerns (Perzentilrang 76,1). Im Landkreis Passau beträgt die durchschnittliche Rendite 4,32 Prozent, in Bayern insgesamt 4,13 Prozent. Im bundesweiten Vergleich liegt Deutschland bei 5,10 Prozent.
In der näheren Umgebung liegen die Angebotsmieten der Nachbarorte zwischen 8,37 Euro (Thyrnau) und 9,88 Euro (Büchlberg), die Kaufpreise zwischen 2.520 Euro (Salzweg) und 3.071 Euro (Neuburg a.Inn). Passau liegt damit im regionalen Vergleich an der Spitze.
Bevölkerungsentwicklung
Die Bevölkerung von Passau ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen: Von 50.566 Einwohnern im Jahr 2015 auf 54.401 im Jahr 2024. Das entspricht einem Wachstum von 7,58 Prozent. Besonders stark war der Anstieg von 2021 auf 2022 (+814 Einwohner) und von 2022 auf 2023 (+494 Einwohner). Im Jahr 2024 blieb die Einwohnerzahl stabil bei 54.401.
Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag bei 1.535 im Jahr 2023. Nach Angaben aus der Wikipedia lag die Arbeitslosenquote in Passau im Dezember 2018 bei 4,0 Prozent (im Landkreis Passau 2,8 Prozent).
Standortfaktoren
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Passau insgesamt auf Rang 88 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schneidet der Kreis in der Demografie ab (Rang 25), gefolgt vom Arbeitsmarkt (Rang 72) und Wettbewerb/Innovation (Rang 51). Im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt der Kreis mit Rang 345 deutlich schwächer. Die Dynamik liegt auf Rang 92, die Stärke auf Rang 94.
Als wichtiger Standortfaktor ist die Universität Passau vor Ort vorhanden. Sie trägt zur Attraktivität der Stadt als Hochschulstandort bei und wirkt sich positiv auf die Demografie und den Arbeitsmarkt aus.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Passau entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Passau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,00 €/m² |
| 2019 | 9,73 €/m² |
| 2020 | 9,78 €/m² |
| 2021 | 10,77 €/m² |
| 2022 | 10,37 €/m² |
| 2023 | 10,29 €/m² |
| 2024 | 11,38 €/m² |
| 2025 | 12,23 €/m² |
| 2026 | 14,62 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Passau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.782 €/m² |
| 2019 | 2.899 €/m² |
| 2020 | 3.308 €/m² |
| 2021 | 3.543 €/m² |
| 2022 | 3.481 €/m² |
| 2023 | 3.304 €/m² |
| 2024 | 3.172 €/m² |
| 2025 | 3.330 €/m² |
| 2026 | 2.795 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Passau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,88 % |
| 2019 | 4,03 % |
| 2020 | 3,55 % |
| 2021 | 3,65 % |
| 2022 | 3,57 % |
| 2023 | 3,74 % |
| 2024 | 4,31 % |
| 2025 | 4,41 % |
| 2026 | 6,28 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Passau
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 50.566 Einwohner |
| 2016 | 51.074 Einwohner |
| 2017 | 51.781 Einwohner |
| 2018 | 52.469 Einwohner |
| 2019 | 52.803 Einwohner |
| 2020 | 52.415 Einwohner |
| 2021 | 53.093 Einwohner |
| 2022 | 53.907 Einwohner |
| 2023 | 54.401 Einwohner |
| 2024 | 54.401 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Passau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,01 % |
| 2016 | 2,07 % |
| 2017 | 2,46 % |
| 2018 | 3,28 % |
| 2019 | 3,40 % |
| 2020 | 4,65 % |
| 2021 | 4,46 % |
| 2022 | 3,87 % |
| 2023 | 4,37 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 88,00 Rang |
| Dynamik | 92,00 Rang |
| Stärke | 94,00 Rang |
| Demografie | 25,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 72,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 51,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 345 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Passau liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Passau im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Passau ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Passau ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Passau
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Passau | 12,28 €/m² |
| Büchlberg | 9,88 €/m² |
| Neuburg a.Inn | 9,69 €/m² |
| Tiefenbach | 9,60 €/m² |
| Fürstenzell | 9,50 €/m² |
| Neuhaus a.Inn | 9,16 €/m² |
| Ruderting | 9,11 €/m² |
| Salzweg | 8,57 €/m² |
| Hutthurm | 8,44 €/m² |
| Thyrnau | 8,37 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Passau ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Passau
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Passau | 4,59 % |
| Salzweg | 4,08 % |
| Neuhaus a.Inn | 4,02 % |
| Büchlberg | 3,99 % |
| Fürstenzell | 3,99 % |
| Hutthurm | 3,89 % |
| Tiefenbach | 3,84 % |
| Neuburg a.Inn | 3,79 % |
| Ruderting | 3,60 % |
| Thyrnau | 3,43 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Salzweg | 5,0 km | 94121 | 8,57 € | 2.520 € | 4,08 % |
| Neuburg a.Inn | 7,0 km | 94127 | 9,69 € | 3.071 € | 3,79 % |
| Tiefenbach | 7,3 km | 94113 | 9,60 € | 3.003 € | 3,84 % |
| Thyrnau | 7,5 km | 94136 | 8,37 € | 2.927 € | 3,43 % |
| Ruderting | 9,7 km | 94161 | 9,11 € | 3.034 € | 3,60 % |
| Hutthurm, M | 11,2 km | 94116 | 8,44 € | 2.606 € | 3,89 % |
| Büchlberg | 11,5 km | 94124 | 9,88 € | 2.969 € | 3,99 % |
| Fürstenzell, M | 11,9 km | 94081 | 9,50 € | 2.856 € | 3,99 % |
| Neuhaus a.Inn | 12,7 km | 94152 | 9,16 € | 2.737 € | 4,02 % |
Wo liegt Passau?
Lage
Passau auf der Karte
Hochschulen am Ort
1 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Universität PassauInnstraße 41, 94032 Passau
Alle Kennzahlen zu Passau
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,28 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.208 € |
| Bruttomietrendite | 4,59 % |
| Kaufpreisfaktor | 21,8 |
| Einwohner | 54.401 |
| Einwohner je km² | 782 |
| Fläche (km²) | 69,6 |
| Arbeitslosenquote | 4,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #88 |
| Prognos Dynamikrang | #92 |
| Prognos Stärkerang | #94 |
| Koordinaten | 48,5729, 13,4584 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Passau
Was kostet eine Wohnung in Passau?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei durchschnittlich 12,28 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 3.208 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 8,72 Euro bzw. 2.518 Euro pro Quadratmeter. Im bayerischen Vergleich liegt die Miete über dem Landesdurchschnitt von 10,11 Euro, der Kaufpreis liegt jedoch knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Hinweis: Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten, kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Passau entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 9,00 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,23 Euro im Jahr 2025 gestiegen, mit einem weiteren Anstieg auf 14,62 Euro im Jahr 2026. Die Kaufpreise bewegten sich zwischen 2.782 Euro im Jahr 2018 und einem Höhepunkt von 3.543 Euro im Jahr 2021, bevor sie 2026 auf 2.795 Euro pro Quadratmeter sanken. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Passau?
Die Bruttomietrendite liegt bei 4,59 Prozent und damit über dem Kreisdurchschnitt von 4,32 Prozent sowie dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im bayerischen Vergleich liegt Passau im Perzentilrang 76,12, was bedeutet, dass rund 76 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,77 und liegt damit unter dem Kreiswert von 24,03 sowie dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Auf Bundesebene liegt die Rendite von 4,59 Prozent jedoch unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent.
Wie hat sich die Bevölkerung in Passau entwickelt?
Die Einwohnerzahl ist von 50.566 im Jahr 2015 auf 54.401 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 7,6 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 782 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt gilt als Mittelstadt und ist das östlichste Oberzentrum Bayerns.
Wie schneidet Passau im Vergleich zum Umland ab?
Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 12 Kilometern liegen die Angebotsmieten in Passau mit 12,28 Euro pro Quadratmeter deutlich über den Werten der Umgebung, die zwischen 8,37 Euro (Thyrnau) und 9,88 Euro (Büchlberg) variieren. Auch die Kaufpreise liegen mit 3.208 Euro pro Quadratmeter über denen der Nachbargemeinden, die zwischen 2.520 Euro (Salzweg) und 3.071 Euro (Neuburg a.Inn) liegen. Die Bruttomietrendite von 4,59 Prozent liegt ebenfalls über den Nachbarwerten, die zwischen 3,43 Prozent (Thyrnau) und 4,08 Prozent (Salzweg) liegen.
Welche Standortfaktoren gibt es für Passau?
Der Landkreis Passau belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 88 von rund 400 deutschen Kreisen, mit besonders guten Werten im Bereich Stärke (Rang 94) und Dynamik (Rang 92). Die Universität Passau ist die einzige Universität im Regierungsbezirk Niederbayern und hat aktuell 10.568 Studierende (Stand 1. Dezember 2025). Sie zählt zu den kleineren deutschen Universitäten und belegte im Times Higher Education Young University Ranking 2024 den weltweiten Rang 66.
Woher stammen die Daten zu Passau?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Passau sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Passau führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |