Büchlberg

Marktüberblick

Büchlberg liegt im südlichen Teil des Landkreises Passau. Mit 28,12 Quadratkilometern Fläche und 4.343 Einwohnern (2024) ist die Gemeinde eine der kleineren im Umland, weist aber mit 154 Einwohnern je Quadratkilometer eine überdurchschnittliche Dichte für eine ländliche Gemeinde auf.

Die Angebotsmiete liegt bei 9,88 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.969 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,99 Prozent, was einem Kaufpreisfaktor von 25,04 entspricht. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmieten haben sich zwischen 2018 und 2026 fast verdoppelt: von 5,90 auf 11,54 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreis stieg im gleichen Zeitraum von 2.155 Euro je Quadratmeter (2019) mit starken Schwankungen auf 3.050 Euro (2024).

Der Kaufpreis verzeichnete zwischen 2019 und 2024 starke Schwankungen: Ein Höhepunkt lag 2021 bei 3.323 Euro je Quadratmeter, gefolgt von einem Rückgang auf 1.693 Euro im Jahr 2023, bevor er 2024 wieder auf 3.050 Euro anstieg. Diese Volatilität deutet auf einen Markt hin, der von wenigen Transaktionen oder unterschiedlichen Objekttypen geprägt sein könnte.

Die Miete entwickelte sich seit 2018 durchgehend steigend, mit einem deutlichen Einbruch 2020 (von 8,48 auf 6,03 Euro) und einem Rückgang 2024 (von 10,59 auf 9,61 Euro), bevor sie 2026 mit 11,54 Euro einen neuen Höchststand erreichte.

Regionale Einordnung

Büchlberg weist im regionalen Vergleich ein auffälliges Muster auf: Die Angebotsmiete von 9,88 Euro je Quadratmeter ist die höchste aller acht untersuchten Nachbarorte. Der nächstgelegene Markt Hutthurm (3,2 Kilometer entfernt) liegt mit 8,44 Euro darunter, ebenso Thyrnau (8,37 Euro) und Salzweg (8,57 Euro). Der Kreisdurchschnitt des Landkreises Passau liegt bei 8,72 Euro je Quadratmeter und damit ebenfalls unter dem Wert von Büchlberg.

Beim Kaufpreis liegt Büchlberg mit 2.969 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 2.518 Euro, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 25,04 liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt (24,03) und leicht unter dem bayerischen Wert (26,10).

Die Bruttomietrendite von 3,99 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,32 Prozent), dem bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Im bayerischen Vergleich belegt Büchlberg das 58. Perzentil – mehr als die Hälfte der bayerischen Standorte weist eine niedrigere Rendite auf. Die scheinbare Diskrepanz zu dem unter dem bayerischen Durchschnitt liegenden Wert ergibt sich aus einer schiefen Renditeverteilung: Viele Standorte haben sehr niedrige Renditen, während einige wenige Standorte sehr hohe Renditen aufweisen, die den Durchschnitt nach oben ziehen.

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten liegt die Rendite von 3,99 Prozent im unteren Drittel: Nur Ruderting (3,60 %) und Waldkirchen (3,60 %) weisen niedrigere Renditen auf, während Röhrnbach (4,40 %) und Fürsteneck (4,22 %) höhere Werte erreichen. Die niedrige Rendite ist primär auf den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis zurückzuführen, während die Miete zwar hoch, aber nicht im gleichen Maße über dem regionalen Durchschnitt liegt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Büchlberg ist seit 2015 um 5,8 Prozent gewachsen – von 4.104 auf 4.343 Einwohner. Besonders deutlich war der Anstieg zwischen 2020 und 2022, als die Einwohnerzahl von 4.110 auf 4.265 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei 4.343.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 7,6 Prozent (76 Promille). Im Zeitverlauf schwankte sie zwischen 4,7 Prozent (2019, 2022) und 7,6 Prozent (2023). Der Anstieg von 4,7 auf 7,6 Prozent zwischen 2022 und 2023 ist deutlich.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und steigenden Immobilienpreisen geht einher mit einer angespannten Wohnraumnachfrage.

Standortfaktoren

Der Landkreis Passau, dem Büchlberg angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 203 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 133 im oberen Drittel, während der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 329 und der Demografie-Index mit Rang 238 im unteren Bereich liegen. Der Wohlstands-Index (Rang 117) ist der stärkste Teilindex des Kreises.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Lagefaktor-Daten zeigen keine institutionellen Bildungs- oder Forschungsstandorte, was die lokale Nachfrage nach Mietwohnungen primär auf den Bedarf der ansässigen Bevölkerung beschränkt.