Fürsteneck
Fürsteneck (PLZ 94142) liegt im Kreis Freyung-Grafenau in Bayern. Der Ort zählt 841 Einwohner auf 10,4 km², das entspricht 81 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,90 € pro m², der Kaufpreis bei 2.247 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,22 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,7 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Fürsteneck über dem Renditeniveau von 67 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2020 und 2026 stieg die Miete von 5,05 € auf 9,47 € pro m², im Mittel 11,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 18,6 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,6 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Freyung-Grafenau Rang 274 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 321, Stärkerang 241). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Witzmannsberg, Hutthurm und Röhrnbach an.
Immobilienpreise in Fürsteneck im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Fürsteneck
Fürsteneck ist eine kleine Gemeinde im südlichen Bayerischen Wald mit rückläufiger Bevölkerung, aber sehr niedriger Arbeitslosigkeit. Der Immobilienmarkt zeigt überdurchschnittliche Mieten bei moderaten Kaufpreisen im Landkreisvergleich, was zu einer Rendite führt, die über dem Kreisdurchschnitt, aber unter dem deutschen Durchschnitt liegt. Die historische Entwicklung war von starken Preisschwankungen geprägt.
Marktüberblick
Fürsteneck liegt im südlichen Bayerischen Wald im Landkreis Freyung-Grafenau. Die 10,43 km² große Gemeinde mit 841 Einwohnern (2024) weist einen Angebotskaufpreis von 2.247 € je m² und eine Angebotsmiete von 7,90 € je m² auf. Die Bruttomietrendite beträgt 4,22 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,71.
Im Vergleich zum Landkreis Freyung-Grafenau liegt die Miete in Fürsteneck mit 7,90 € über dem Kreisdurchschnitt von 7,19 €, während der Kaufpreis mit 2.247 € ebenfalls über dem Kreiswert von 1.927 € liegt. Die Rendite von 4,22 % liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 4,73 %. Im bundesweiten Vergleich schneidet Fürsteneck bei der Miete mit 7,90 € unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 € ab, der Kaufpreis liegt mit 2.247 € knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €. Die Rendite von 4,22 % liegt unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Grund ist, dass die Mieten in Fürsteneck stärker unter dem Bundesdurchschnitt liegen (88 % des Wertes) als die Kaufpreise (93 % des Wertes).
Im bayerischen Vergleich liegt Fürsteneck bei der Rendite im oberen Drittel (Perzentilrang 66,9 %). Die Miete liegt deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €, der Kaufpreis mit 2.247 € unter dem Landesdurchschnitt von 3.246 €. Der Kaufpreisfaktor von 23,71 liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, was bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen im Landesvergleich günstiger sind als in den meisten anderen bayerischen Orten.
Im Vergleich zu den sieben Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8 km liegt Fürsteneck bei den Kaufpreisen im unteren Mittelfeld. Die höchsten Kaufpreise verzeichnet Büchlberg (2.969 €/m²) und Neukirchen vorm Wald (3.389 €/m²). Bei der Miete liegt Fürsteneck mit 7,90 € im mittleren Bereich, deutlich unter Büchlberg (9,88 €/m²) und Tittling (8,85 €/m²), aber über Perlesreut (6,92 €/m²). Die Rendite von 4,22 % liegt über den Nachbarorten Witzmannsberg (3,57 %), Hutthurm (3,89 %), Büchlberg (3,99 %) und Neukirchen vorm Wald (3,12 %), was auf die Kombination aus moderaten Kaufpreisen und soliden Mieten zurückzuführen ist.
Preisentwicklung
Die Zeitreihen zeigen eine volatile Entwicklung der Immobilienpreise in Fürsteneck. Die Angebotsmiete stieg von 5,05 € je m² (2020) auf 7,86 € (2021), fiel dann aber 2023 auf ein Tief von 4,29 € und erholte sich bis 2026 auf 9,47 €. Der CAGR der Miete über die Reihe beträgt 11,05 %, was einen sehr starken durchschnittlichen Anstieg ausweist, der jedoch durch die Schwankungen zwischen den Jahren verzerrt ist.
Beim Kaufpreis liegen die Daten nur für 2019 (1.553 €/m²) und 2022 (2.591 €/m²) vor. Der Anstieg über diesen Zeitraum entspricht einem CAGR von 18,6 %. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Die starke Volatilität bei den Mietwerten – ein Rückgang von 7,86 € (2021) auf 4,29 € (2023) und ein anschließender Anstieg auf 9,47 € (2026) – deutet auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Bei einer Bevölkerung von nur 841 Einwohnern ist die Zahl der verfügbaren Immobilienangebote naturgemäß gering, was zu größeren Ausschlägen in den aggregierten Werten führen kann.
Der Kaufpreisanstieg von 1.553 € auf 2.591 € je m² zwischen 2019 und 2022 entspricht einem Anstieg von rund 67 % in drei Jahren. Dieser Anstieg ist deutlich stärker als der langfristige Bevölkerungsrückgang und entspricht dem Muster der Nachfrage nach Immobilien in ländlichen Erholungsgebieten, die in der zweiten Hälfte der 2010er Jahre zugenommen hat.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung von Fürsteneck ist seit 2015 um 4,6 % von 882 auf 841 Einwohner gesunken. Der Rückgang verlief kontinuierlich von 2015 bis 2022 (von 882 auf 837), bevor er sich 2023 und 2024 bei 841 Einwohnern stabilisierte. Die Bevölkerungsdichte beträgt 81 Einwohner je km², was für eine ländliche Gemeinde im Bayerischen Wald typisch ist.
Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,45 % (2023) deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt und zählt zu den niedrigsten in Deutschland. Im Landkreisvergleich ist Fürsteneck damit ein positiver Ausreißer. Die Entwicklung der Arbeitslosenquote war in den letzten Jahren schwankend: von 2,38 % (2015) über ein Tief von 0,53 % (2017) auf 1,45 % (2023). Mit nur 8 arbeitslosen Personen (2023) ist der Arbeitsmarkt vor Ort sehr klein und kann durch einzelne Veränderungen stark schwanken.
Die Kombination aus rückläufiger Bevölkerung und sehr niedriger Arbeitslosigkeit geht einher mit einer starken Auspendlerquote: Die Statistik zeigt, dass 393 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort lebten, während am Arbeitsort nur 91 Beschäftigte gezählt wurden (29 im produzierenden Gewerbe, 34 im Handel und Verkehr, 28 in sonstigen Bereichen). Das bedeutet, dass der Großteil der Erwerbstätigen außerhalb der Gemeinde arbeitet, was für ländliche Gemeinden in der Peripherie typisch ist.
16 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 428 ha landwirtschaftliche Fläche, was die landwirtschaftliche Prägung der Gemeinde unterstreicht.
Standortfaktoren
Der Landkreis Freyung-Grafenau belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 274 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 153 im oberen Drittel, während die Indizes Dynamik (321), Arbeitsmarkt (291) und Wettbewerb und Innovation (307) im unteren Bereich liegen. Die Demografie liegt mit Rang 262 leicht unter dem Median. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die Gemeinde Fürsteneck allein.
Die niedrigen Ränge in den Bereichen Dynamik und Wettbewerb spiegeln die periphere Lage im südlichsten Teil des Bayerischen Waldes wider. Fürsteneck liegt 22 km von Passau entfernt, 23 km von der nächsten Autobahnanschlussstelle (A3, Aicha vorm Wald) und hat keine Hochschulen vor Ort.
Die Ilztalbahn verbindet die Gemeinde im touristischen Verkehr mit Waldkirchen und Freyung, bietet aber keinen tagesaktuellen Pendlerverkehr. Die Anbindung an das Eisenbahnnetz erfolgt über eine Haltestelle auf dem Gemeindegebiet von Hutthurm. Die Reaktivierung der Strecke 2010/2011 erfolgte im Rahmen des Freizeitverkehrsprojekts Donau-Moldau und dient vorrangig dem Tourismus.
Das historische Schloss aus dem 12. Jahrhundert und die Lage im Bayerischen Wald sind touristische Attribute, die sich in der Nachfrage nach Immobilien als Zweitwohnsitzen oder Ferienimmobilien niederschlagen können. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Perlesreut und verfügt über einen Kindergarten (St. Christophorus) mit Reggio-Pädagogik.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Fürsteneck entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Fürsteneck
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2020 | 5,05 €/m² |
| 2021 | 7,86 €/m² |
| 2023 | 4,29 €/m² |
| 2024 | 6,67 €/m² |
| 2025 | 8,89 €/m² |
| 2026 | 9,47 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Fürsteneck
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 1.553 €/m² |
| 2022 | 2.591 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Fürsteneck
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 882 Einwohner |
| 2016 | 865 Einwohner |
| 2017 | 874 Einwohner |
| 2018 | 866 Einwohner |
| 2019 | 849 Einwohner |
| 2020 | 842 Einwohner |
| 2021 | 844 Einwohner |
| 2022 | 837 Einwohner |
| 2023 | 841 Einwohner |
| 2024 | 841 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Fürsteneck
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,38 % |
| 2016 | 2,14 % |
| 2017 | 0,53 % |
| 2018 | 1,71 % |
| 2019 | 1,88 % |
| 2020 | 1,57 % |
| 2021 | 1,38 % |
| 2022 | 1,64 % |
| 2023 | 1,45 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 274 Rang |
| Dynamik | 321 Rang |
| Stärke | 241 Rang |
| Demografie | 262 Rang |
| Arbeitsmarkt | 291 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 307 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 153 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Fürsteneck liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Fürsteneck im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Fürsteneck ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Fürsteneck ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Fürsteneck
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Büchlberg | 9,88 €/m² |
| Ruderting | 9,11 €/m² |
| Fürstenstein | 8,87 €/m² |
| Tittling | 8,85 €/m² |
| Neukirchen vorm Wald | 8,80 €/m² |
| Hutthurm | 8,44 €/m² |
| Witzmannsberg | 8,30 €/m² |
| Fürsteneck | 7,90 €/m² |
| Röhrnbach | 7,74 €/m² |
| Perlesreut | 6,92 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Fürsteneck ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Fürsteneck
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Fürstenstein | 4,47 % |
| Röhrnbach | 4,40 % |
| Tittling | 4,37 % |
| Fürsteneck | 4,22 % |
| Büchlberg | 3,99 % |
| Hutthurm | 3,89 % |
| Perlesreut | 3,65 % |
| Ruderting | 3,60 % |
| Witzmannsberg | 3,57 % |
| Neukirchen vorm Wald | 3,12 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Witzmannsberg | 3,6 km | 94104 | 8,30 € | 2.790 € | 3,57 % |
| Hutthurm, M | 5,0 km | 94116 | 8,44 € | 2.606 € | 3,89 % |
| Röhrnbach, M | 5,1 km | 94133 | 7,74 € | 2.113 € | 4,40 % |
| Tittling, M | 6,1 km | 94104 | 8,85 € | 2.430 € | 4,37 % |
| Büchlberg | 6,9 km | 94124 | 9,88 € | 2.969 € | 3,99 % |
| Perlesreut, M | 7,0 km | 94157 | 6,92 € | 2.278 € | 3,65 % |
| Neukirchen vorm Wald | 7,1 km | 94154 | 8,80 € | 3.389 € | 3,12 % |
| Ruderting | 8,2 km | 94161 | 9,11 € | 3.034 € | 3,60 % |
| Fürstenstein | 9,7 km | 94538 | 8,87 € | 2.378 € | 4,47 % |
Wo liegt Fürsteneck?
Lage
Fürsteneck auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Fürsteneck
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,90 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.247 € |
| Bruttomietrendite | 4,22 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,7 |
| Einwohner | 841 |
| Einwohner je km² | 81 |
| Fläche (km²) | 10,4 |
| Arbeitslosenquote | 1,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #274 |
| Prognos Dynamikrang | #321 |
| Prognos Stärkerang | #241 |
| Koordinaten | 48,7180, 13,4623 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Fürsteneck
Was kostet eine Wohnung in Fürsteneck?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Fürsteneck liegt bei 7,90 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.247 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt die Miete über dem Durchschnitt des Landkreises Freyung-Grafenau (7,19 Euro pro m²), aber deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro pro m². Der Kaufpreis liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 1.927 Euro pro m², unter dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro pro m².
Wie haben sich die Immobilienpreise in Fürsteneck entwickelt?
Die Mietpreise in Fürsteneck sind in den letzten Jahren stark gestiegen: Von 5,05 Euro pro m² im Jahr 2020 auf 9,47 Euro pro m² im Jahr 2026. Der Kaufpreis kletterte von 1.553 Euro pro m² (2019) auf 2.591 Euro pro m² (2022). Die jährliche Wachstumsrate liegt bei rund 11 Prozent für die Miete und 18,6 Prozent für den Kaufpreis. Beide Reihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Fürsteneck?
Der Kaufpreisfaktor in Fürsteneck beträgt 23,71 und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 22,61, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Im bayerischen Vergleich liegt Fürsteneck auf dem Perzentilrang 66,9, was bedeutet, dass rund 67 Prozent der Orte im Bundesland einen höheren Kaufpreisfaktor aufweisen. Die Bruttomietrendite beträgt 4,22 Prozent und liegt knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, aber unter dem Kreiswert von 4,73 Prozent.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Fürsteneck?
Die Bevölkerung in Fürsteneck ist seit 2015 um 4,6 Prozent gesunken, von 882 auf 841 Einwohner im Jahr 2024. Die Bevölkerungsdichte beträgt 81 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,45 Prozent sehr niedrig und war 2023 der niedrigste Wert der verfügbaren Reihe. Fürsteneck ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Freyung-Grafenau mit einer Fläche von 10,43 Quadratkilometern.
Woher stammen die Daten zu Fürsteneck?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Fürsteneck sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Fürsteneck führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2022 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Freyung-Grafenau
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Neureichenau | 94089 | 8,04 € | 1.227 € | 7,86 % |
| Haidmühle | 94145 | 6,24 € | 1.200 € | 6,24 % |
| Sankt Oswald-Riedlhütte | 94568 | 7,66 € | 1.513 € | 6,07 % |
| Hohenau | 94545 | 8,11 € | 1.718 € | 5,66 % |
| Mauth | 94151 | 5,23 € | 1.111 € | 5,65 % |
| Grainet | 94143 | 7,02 € | 1.501 € | 5,61 % |
| Spiegelau | 94518 | 7,68 € | 1.729 € | 5,33 % |
| Schöfweg | 94572 | 7,43 € | 1.711 € | 5,21 % |