Fürstenstein

Marktüberblick: Niedriges Preisniveau, gute Rendite

Fürstenstein liegt im südlichen Bayerischen Wald, Region Donau-Wald, etwa zehn Kilometer von der Autobahn A3 (Ausfahrt Aicha vorm Wald) und 22 Kilometer von Passau entfernt. Die 19,3 km² große Gemeinde mit rund 3.590 Einwohnern gehört zu den kleineren Gemeinden im Landkreis Passau.

Das aktuelle Angebotswert-Niveau liegt mit 8,87 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete und 2.378 Euro je Quadratmeter Angebotskaufpreis unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro bzw. 3.246 Euro) und knapp über dem Wert des Landkreises Passau (8,72 Euro bzw. 2.518 Euro). Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,35, was unter dem Kreis- (24,03) und Landesdurchschnitt (26,10) liegt.

Die Bruttomietrendite von 4,47 Prozent liegt über dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent und erreicht im Landesvergleich das 73. Perzentil. Das bedeutet: Von allen 2.056 betrachteten Orten in Bayern liegt Fürstenstein bei der Rendite in den oberen 27 Prozent. Im Vergleich zu den Nachbarorten ist die Rendite mit 4,47 Prozent im Mittelfeld angesiedelt – höher als bei Eging am See (3,91 %) oder Neukirchen vorm Wald (3,12 %), aber niedriger als bei Thurmansbang (5,17 %).

Preisentwicklung: Starke Schwankungen ohne klaren Trend

Die historischen Zeitreihen zeigen für Fürstenstein ein ungewöhnlich hohes Schwankungsverhalten, das über das hinausgeht, was man von typischen Immobilienmärkten kennt.

Die Angebotsmiete stieg von 5,75 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,10 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg von 76 Prozent über acht Jahre. Der CAGR von 7,3 Prozent wirkt auf den ersten Blick beeindruckend. Die Entwicklung verlief jedoch nicht linear: Nach einem Sprung auf 9,06 Euro im Jahr 2020 folgte ein Rückgang auf 7,08 Euro im Jahr 2023, bevor die Werte wieder stiegen. Diese Volatilität deutet auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen oder Inseraten hin, bei dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Noch ausgeprägter zeigt sich die Schwankung bei den Kaufpreisen. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 1.616 Euro je Quadratmeter (2022) und 3.432 Euro (2023). Der langfristige CAGR von -1,46 Prozent über den Zeitraum 2019 bis 2026 ist negativ, wird aber durch die extreme Streuung der Einzeljahre geprägt. Der Kaufpreisfaktor von 22,35 spiegelt den aktuellen Angebotskaufpreis im Verhältnis zur Miete wider und liegt unter dem des Landkreises (24,03), was auf ein relativ günstiges Preis-Miete-Verhältnis hindeutet.

Da beide Zeitreihen als nicht geschätzt gekennzeichnet sind, beruhen die Werte auf tatsächlich erhobenen Daten. Die hohe Volatilität sollte bei der Interpretation berücksichtigt werden: Einzeljahre sind weniger aussagekräftig als der langfristige Durchschnitt.

Regionale Einordnung: Unter dem bayerischen Durchschnitt, im Kreis vergleichbar

Im bundesweiten Vergleich liegt Fürstenstein bei der Angebotsmiete (8,87 Euro) knapp unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro), bei den Kaufpreisen (2.378 Euro) leicht darunter (Deutschland: 2.409 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,47 Prozent liegt unter dem deutschen Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent.

Im Vergleich zum Landkreis Passau zeigt sich ein gemischtes Bild: Die Miete liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt (8,72 Euro), der Kaufpreis darunter (2.378 Euro gegenüber 2.518 Euro). Die Rendite liegt knapp über dem Kreiswert (4,47 % gegenüber 4,32 %).

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,3 km Entfernung zeigt sich eine breite Streuung. Die Angebotsmieten reichen von 6,65 Euro (Saldenburg) bis 8,85 Euro (Tittling). Fürstenstein liegt mit 8,87 Euro leicht über dem höchsten Nachbarwert. Bei den Kaufpreisen ist die Spanne größer: Von 1.833 Euro (Thurmansbang) bis 3.389 Euro (Neukirchen vorm Wald). Fürstenstein liegt mit 2.378 Euro im unteren Mittelfeld. Die Bruttomietrendite variiert zwischen 3,12 % (Neukirchen vorm Wald) und 5,17 % (Thurmansbang). Fürstenstein liegt mit 4,47 % im oberen Mittelfeld dieser Nachbargemeinden.

Das Muster zeigt: Fürstenstein ist kein Preisbrecher, aber auch kein Spitzenstandort. Der Ort positioniert sich im regionalen Vergleich als mittelprächtige Location mit moderaten Preisen und einer überdurchschnittlichen Rendite im Landeskontext.

Standortfaktoren: Demografischer Aufschwung, mittelmäßige Zukunftsaussichten

Die Bevölkerungsentwicklung von Fürstenstein zeigt seit 2017 einen klaren Aufwärtstrend. Nach einem Rückgang von 3.399 Einwohnern (2015) auf 3.345 (2017) stieg die Einwohnerzahl kontinuierlich auf 3.590 im Jahr 2024 – ein Plus von 5,6 Prozent seit Beginn der Reihe. Die Bevölkerungsdichte beträgt 186 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde im Bayerischen Wald typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,12 Prozent, mit 70 arbeitslosen Personen. Im historischen Vergleich bewegte sie sich zwischen 2,53 Prozent (2017) und 3,38 Prozent (2015). Die aktuelle Quote liegt unter dem langfristigen Höchstwert und entspricht dem allgemeinen Niveau einer ländlichen Gemeinde.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Passau den Gesamtrang 203 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 117) und Wettbewerb sowie Innovation (Rang 133) gehören zu den stärkeren Bereichen. Der Arbeitsmarkt (Rang 329) und die Demografie (Rang 238) schneiden dagegen schwächer ab. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 253 im unteren Drittel. Diese Werte gelten für den gesamten Landkreis Passau, nicht spezifisch für Fürstenstein.

Historisch war Fürstenstein durch die Granitindustrie geprägt: Nach dem Bau der Donaubrücke bei Vilshofen (1871/72) entstanden zahlreiche Steinbrüche und Granitwerke. Der Bahnanschluss 1913 brachte eine neue Blütezeit. Ab 1958 nahm die Firma Ernst Roederstein (Spezialfabrik für Kondensatoren) in Oberpolling die Produktion auf, die in den 1980er Jahren über 1.100 Beschäftigte hatte. Nach der Wende verlor dieser Industriestandort an Bedeutung. Heute sind 146 Personen im produzierenden Gewerbe und 253 im Handel und Verkehr sozialversicherungspflichtig am Arbeitsort beschäftigt (Stand 2020).

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Teil des Donau-Ilz-Radwegs, der auf einer stillgelegten Bahntrasse verläuft, und verfügt mit dem Schloss Fürstenstein über ein historisches Wahrzeichen des Dreiburgenlandes.