Eging a.See, M

Standort und Tourismus

Eging a.See liegt im südlichen Bayerischen Wald, 27 Kilometer nordwestlich von Passau und sechs Kilometer von der Autobahnanschlussstelle Garham an der A3 entfernt. Der Markt umfasst 23,66 Quadratkilometer und hat 4.383 Einwohner (2024). Seit 1997 ist Eging staatlich anerkannter Luftkurort. Der Tourismus ist ein wesentlicher Wirtschaftsfaktor: Die Sonnentherme, der Eginger See und die Freizeit- und Westernstadt Pullman City (seit 1997) ziehen Besucher an. Im Jahr 2017 verzeichneten die elf Beherbergungsbetriebe des Ortes 39.809 Gästeankünfte und 97.460 Übernachtungen. Historisch war der Granitabbau und die Pflastersteinherstellung von Bedeutung, was sich auch im Wappen widerspiegelt.

Marktüberblick: Mieten unter, Preise über dem Kreis-Durchschnitt

Die Angebotsmiete liegt bei 8,59 Euro pro Quadratmeter und unterliegt damit dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro um etwa 15 Prozent. Demgegenüber liegt der Angebotskaufpreis von 2.637 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Kreis-Durchschnitt von 2.518 Euro, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Die Bruttomietrendite beträgt 3,91 Prozent und liegt sowohl unter dem Kreis-Mittel von 4,32 Prozent als auch unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 25,58 liegt leicht über dem Kreis-Durchschnitt von 24,03, aber unter dem bayerischen Wert von 26,10. Im Yield-Perzentil von Bayern belegt Eging mit 53,8 Prozent den knappen Median – die Hälfte der bayerischen Orte weist eine niedrigere, die andere Hälfte eine höhere Rendite auf. Die Kombination aus unterdurchschnittlicher Miete und überdurchschnittlichem Kaufpreis führt zu einer niedrigeren Rendite als im regionalen und landesweiten Vergleich.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen und widersprüchliche Zeitreihen

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnliche Volatilität. Der Kaufpreis stieg von 1.177 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 2.769 Euro (2020), erreichte 2022 mit 3.034 Euro einen ersten Höhepunkt, fiel dann auf 2.252 Euro (2024) und liegt in der Zeitreihe für 2026 bei 3.569 Euro. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,28 Euro (2019) und 9,10 Euro (2026), mit einem Tiefpunkt 2023 bei 6,48 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt für Mieten 1,58 Prozent, für Kaufpreise 14,88 Prozent.

Die aktuellen Marktdaten (Kaufpreis 2.637 €/m², Miete 8,59 €/m²) liegen deutlich unter den Zeitreihenwerten für 2026 (3.569 €/m² bzw. 9,10 €/m²). Dieser Unterschied zwischen den aktuellen Angebotswerten und den Zeitreihenwerten für dasselbe Jahr lässt sich nicht eindeutig auflösen – beide werden als nicht geschätzt gekennzeichnet. Es könnte sich um unterschiedliche Berechnungsgrundlagen oder Stichtage handeln.

Regionale Einordnung: Im Mittelfeld des Landkreises

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Eging ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 8,59 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden im Umkreis bis 9 Kilometer. Der Kaufpreis von 2.637 Euro pro Quadratmeter liegt über dem von Thurmansbang (1.833 Euro) und Zenting (1.946 Euro), aber unter dem von Neukirchen vorm Wald (3.389 Euro) und Aicha vorm Wald (2.820 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,91 Prozent liegt unter der von Thurmansbang (5,17 %) und Zenting (4,67 %), aber über der von Aicha vorm Wald (3,29 %) und Neukirchen vorm Wald (3,12 %). Eging folgt damit dem regionalen Muster, bei dem niedrigere Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten zu höheren Renditen führen.

Standortfaktoren: Wohlstand, aber schwacher Arbeitsmarkt

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Passau, in dem Eging liegt, mit einem Gesamt-Rang von 203 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffällig ist der Rang im Arbeitsmarkt mit Platz 329 – der Kreis liegt damit im unteren Drittel. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage erreicht er mit Rang 117 ein deutlich besseres Ergebnis, und im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt er auf Platz 133. Die Dynamik liegt mit Rang 253 eher im unteren Mittelfeld. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis Passau, nicht für die Gemeinde Eging allein. Der Landkreis Passau hat keine Hochschulen am Ort. Die Arbeitslosenquote des Ortes lag 2023 bei 81 Promille (ca. 8,1 Prozent).

Bevölkerung: Stetiger Zuzug bei geringer Fläche

Die Einwohnerzahl stieg von 4.269 (2015) auf 4.383 (2024), was einem Wachstum von 2,67 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 185 Einwohner pro Quadratkilometer. Das stetige Wachstum steht im Kontrast zur eher schwachen Arbeitsmarktdynamik im Kreis. Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 durchgängig positiv, mit Ausnahme eines leichten Rückgangs 2016.