Neukirchen vorm Wald
Neukirchen vorm Wald (PLZ 94154) liegt im Kreis Passau in Bayern. Der Ort zählt 3.053 Einwohner auf 24,3 km², das entspricht 126 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,80 € pro m², der Kaufpreis bei 3.389 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,12 % und ein Kaufpreisfaktor von 32,1 — rechnerisch sind das 32 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Neukirchen vorm Wald über dem Renditeniveau von 15 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,32 € auf 7,24 € pro m², im Mittel 1,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,8 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 11,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Passau Rang 203 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 253, Stärkerang 191). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Ruderting, Witzmannsberg und Tittling an.
Immobilienpreise in Neukirchen vorm Wald im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Neukirchen vorm Wald
Neukirchen vorm Wald ist eine wachsende Gemeinde im Landkreis Passau mit überdurchschnittlichen Kaufpreisen, aber niedriger Bruttomietrendite. Der Markt zeigt hohe Volatilität bei geringem Volumen. Die Gemeinde ist reine Wohnkommune mit starkem Auspendlerüberschuss.
Marktüberblick
Neukirchen vorm Wald liegt mit einem Angebotskaufpreis von 3.389 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Passau (2.518 Euro) und knapp über dem bayerischen Mittel (3.246 Euro). Die Angebotsmiete von 8,80 Euro je Quadratmeter entspricht nahezu dem Kreiswert (8,72 Euro) und liegt leicht unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro). Diese Diskrepanz – hohe Kaufpreise bei mittleren Mieten – drückt sich in einer Bruttomietrendite von 3,12 Prozent aus, die unter allen acht Nachbarorten die niedrigste ist und auch den Kreis- (4,32 %) sowie den bayerischen Durchschnitt (4,13 %) deutlich unterschreitet. Der Kaufpreisfaktor von 32,1 liegt über dem Kreisdurchschnitt (24,0) und dem bayerischen Wert (26,1). Ein Faktor von 32 bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 32-jährigen Bruttomietzins entspricht. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Preis- und Mietentwicklung
Die Zeitreihen zeigen einen Markt mit ausgeprägter Volatilität. Der Kaufpreis erreichte 2022 mit 3.566 Euro je Quadratmeter seinen Höchststand der Reihe, fiel dann bis 2024 auf 2.346 Euro – ein Rückgang von über 34 Prozent – und erholte sich 2025 auf 3.296 und 2026 auf 3.534 Euro wieder. Die Miete entwickelte sich weniger stabil: Nach einem Anstieg von 6,32 Euro (2018) auf 10,44 Euro (2023) folgte ein starker Einbruch auf 8,55 Euro (2024), ein erneuter Anstieg auf 9,53 Euro (2025) und ein weiterer Rückgang auf 7,24 Euro (2026). Der aktuelle Mietwert von 7,24 Euro (2026) liegt knapp über dem Niveau von 2020 (7,03 Euro), aber deutlich unter dem Spitzenwert von 2023 (10,44 Euro). Die langfristigen Wachstumsraten liegen bei 3,76 Prozent pro Jahr für Kaufpreise und 1,71 Prozent für Mieten. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 7,1 Kilometern weist Neukirchen vorm Wald die höchsten Kaufpreise auf – nur Tiefenbach (6,5 km Entfernung) liegt mit 3.003 Euro je Quadratmeter in ähnlicher Höhe, während die anderen Orte zwischen 2.247 und 3.034 Euro liegen. Die Angebotsmiete von 8,80 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden, die zwischen 7,74 und 9,60 Euro variieren. Die Kombination aus höchsten Preisen und mittleren Mieten führt zur niedrigsten Rendite aller Nachbarorte. Im bundesweiten Vergleich belegt Neukirchen vorm Wald im Perzentilrang von 15,5 bei der Bruttomietrendite – das bedeutet, dass etwa 85 Prozent der bayerischen Orte eine höhere Rendite aufweisen. Der Ort folgt damit dem Muster bayerischer Gemeinden in Randlage zu größeren Städten, wo Kaufpreise stark gestiegen sind, die Mieten aber nicht im gleichen Maße nachgezogen sind.
Standortfaktoren und Demografie
Die Bevölkerung Neukirchen vorm Wald ist seit 2015 um 11,1 Prozent von 2.748 auf 3.053 Einwohner gewachsen – ein deutlicher Zuzug in einer Gemeinde, die sich räumlich auf 24,3 Quadratkilometer erstreckt und eine Bevölkerungsdichte von 126 Einwohnern je Quadratkilometer aufweist. Das Wachstum vollzieht sich im Landkreis Passau, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Platz 203 von rund 400 Kreisen im Mittelfeld rangiert. Der Arbeitsmarkt des Kreises ist mit Rang 329 besonders schwach ausgeprägt, während Wettbewerb und Innovation (Rang 133) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 117) besser abschneiden. Die Arbeitslosenquote Neukirchen vorm Wald liegt bei 3,6 Prozent (36 Promille) und hat sich seit dem Tiefpunkt 2019 (41 Promille) weiter verbessert. Die Gemeinde ist eine reine Wohnkommune: Von den 1.262 in versicherungspflichtiger Beschäftigung stehenden Einwohnern (Stand 2017) pendelten 600 mehr aus, als einpendelten. Es gab 662 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze vor Ort. 42 landwirtschaftliche Betriebe nutzen 1.100 Hektar der Gemeindefläche. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Anbindung an die A 3 (Ausfahrt Aicha vorm Wald, 10 km Entfernung) und die B 85 ermöglicht den Pendlern die Erreichbarkeit von Passau und dem Donauraum.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Neukirchen vorm Wald entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Neukirchen vorm Wald
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,32 €/m² |
| 2019 | 7,64 €/m² |
| 2020 | 7,03 €/m² |
| 2021 | 8,14 €/m² |
| 2022 | 8,73 €/m² |
| 2023 | 10,44 €/m² |
| 2024 | 8,55 €/m² |
| 2025 | 9,53 €/m² |
| 2026 | 7,24 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Neukirchen vorm Wald
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.630 €/m² |
| 2019 | 2.796 €/m² |
| 2020 | 3.010 €/m² |
| 2022 | 3.566 €/m² |
| 2023 | 2.914 €/m² |
| 2024 | 2.346 €/m² |
| 2025 | 3.296 €/m² |
| 2026 | 3.534 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Neukirchen vorm Wald
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,88 % |
| 2019 | 3,28 % |
| 2020 | 2,80 % |
| 2022 | 2,94 % |
| 2023 | 4,30 % |
| 2024 | 4,37 % |
| 2025 | 3,47 % |
| 2026 | 2,46 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Neukirchen vorm Wald
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.748 Einwohner |
| 2016 | 2.786 Einwohner |
| 2017 | 2.854 Einwohner |
| 2018 | 2.857 Einwohner |
| 2019 | 2.901 Einwohner |
| 2020 | 2.934 Einwohner |
| 2021 | 2.941 Einwohner |
| 2022 | 3.042 Einwohner |
| 2023 | 3.053 Einwohner |
| 2024 | 3.053 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Neukirchen vorm Wald
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,78 % |
| 2016 | 4,02 % |
| 2017 | 3,86 % |
| 2018 | 2,41 % |
| 2019 | 2,02 % |
| 2020 | 3,05 % |
| 2021 | 2,69 % |
| 2022 | 1,75 % |
| 2023 | 1,75 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 203 Rang |
| Dynamik | 253 Rang |
| Stärke | 191 Rang |
| Demografie | 238 Rang |
| Arbeitsmarkt | 329 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 133 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 117 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Neukirchen vorm Wald liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Neukirchen vorm Wald im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Neukirchen vorm Wald ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Neukirchen vorm Wald ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Neukirchen vorm Wald
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Tiefenbach | 9,60 €/m² |
| Ruderting | 9,11 €/m² |
| Fürstenstein | 8,87 €/m² |
| Tittling | 8,85 €/m² |
| Neukirchen vorm Wald | 8,80 €/m² |
| Eging a.See | 8,59 €/m² |
| Hutthurm | 8,44 €/m² |
| Witzmannsberg | 8,30 €/m² |
| Fürsteneck | 7,90 €/m² |
| Aicha vorm Wald | 7,74 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Neukirchen vorm Wald ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Neukirchen vorm Wald
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Fürstenstein | 4,47 % |
| Tittling | 4,37 % |
| Fürsteneck | 4,22 % |
| Eging a.See | 3,91 % |
| Hutthurm | 3,89 % |
| Tiefenbach | 3,84 % |
| Ruderting | 3,60 % |
| Witzmannsberg | 3,57 % |
| Aicha vorm Wald | 3,29 % |
| Neukirchen vorm Wald | 3,12 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Ruderting | 3,9 km | 94161 | 9,11 € | 3.034 € | 3,60 % |
| Witzmannsberg | 4,4 km | 94104 | 8,30 € | 2.790 € | 3,57 % |
| Tittling, M | 5,0 km | 94104 | 8,85 € | 2.430 € | 4,37 % |
| Fürstenstein | 5,5 km | 94538 | 8,87 € | 2.378 € | 4,47 % |
| Tiefenbach | 6,5 km | 94113 | 9,60 € | 3.003 € | 3,84 % |
| Aicha vorm Wald | 6,6 km | 94529 | 7,74 € | 2.820 € | 3,29 % |
| Hutthurm, M | 6,9 km | 94116 | 8,44 € | 2.606 € | 3,89 % |
| Fürsteneck | 7,1 km | 94142 | 7,90 € | 2.247 € | 4,22 % |
| Eging a.See, M | 8,6 km | 94535 | 8,59 € | 2.637 € | 3,91 % |
Wo liegt Neukirchen vorm Wald?
Lage
Neukirchen vorm Wald auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Neukirchen vorm Wald
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,80 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.389 € |
| Bruttomietrendite | 3,12 % |
| Kaufpreisfaktor | 32,1 |
| Einwohner | 3.053 |
| Einwohner je km² | 126 |
| Fläche (km²) | 24,3 |
| Arbeitslosenquote | 1,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #203 |
| Prognos Dynamikrang | #253 |
| Prognos Stärkerang | #191 |
| Koordinaten | 48,6832, 13,3808 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Neukirchen vorm Wald
Was kostet eine Wohnung in Neukirchen vorm Wald?
Die aktuellen Angebotspreise für Wohnimmobilien in Neukirchen vorm Wald liegen bei durchschnittlich 3.389 Euro pro Quadratmeter zum Kauf und 8,80 Euro pro Quadratmeter monatlich als Miete. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnitt im Landkreis Passau bei 2.518 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis und 8,72 Euro pro Quadratmeter Miete. Neukirchen vorm Wald ist damit sowohl beim Kaufpreis als auch bei der Miete leicht über dem Kreisdurchschnitt, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis und 10,11 Euro pro Quadratmeter Miete. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Neukirchen vorm Wald entwickelt?
Die Kaufpreise in Neukirchen vorm Wald sind von 2.630 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 3.389 Euro pro Quadratmeter aktuell gestiegen, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 3,76 Prozent entspricht. Die Mieten entwickelten sich von 6,32 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 8,80 Euro pro Quadratmeter aktuell, mit einem jährlichen Durchschnittswachstum von 1,71 Prozent. Die Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Daten. Auffällig ist, dass die Mieten 2023 mit 10,44 Euro pro Quadratmeter einen deutlichen Spitzenwert erreichten, bevor sie 2024 wieder auf 8,55 Euro sanken.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Neukirchen vorm Wald?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,12 Prozent und damit deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Passau (4,32 Prozent), des bayerischen Durchschnitts (4,13 Prozent) und des Bundesdurchschnitts (5,10 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 15,47 im Bundesland Bayern gehört Neukirchen vorm Wald zu den Orten mit den niedrigsten Renditen – nur etwa 15 Prozent der bayerischen Orte haben eine noch niedrigere Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 32,1 liegt ebenfalls deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 24,0 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,1, was ein hohes Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Neukirchen vorm Wald?
Die Bevölkerung in Neukirchen vorm Wald ist von 2.748 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.053 Einwohner im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 11,1 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 126 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 24,3 Quadratkilometern. Das Wachstum verlief dabei kontinuierlich, mit einem besonders starken Anstieg von 2021 auf 2022 (+101 Einwohner).
Wie ist die Arbeitsmarktsituation in Neukirchen vorm Wald?
Die Arbeitslosenquote in Neukirchen vorm Wald liegt bei 3,6 Prozent und hat sich seit 2015 von 6,7 Prozent deutlich verbessert. Besonders auffällig ist der Rückgang von 6,2 Prozent im Jahr 2020 auf 3,6 Prozent in den Jahren 2022 und 2023, was auf eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation hindeutet. Die Daten liegen in Promille vor (36 = 3,6 Prozent).
Woher stammen die Daten zu Neukirchen vorm Wald?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Neukirchen vorm Wald sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Neukirchen vorm Wald führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Passau
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Sonnen | 94164 | 7,13 € | 1.114 € | 7,68 % |
| Breitenberg | 94139 | 7,94 € | 1.413 € | 6,74 % |
| Beutelsbach | 94501 | 7,78 € | 1.443 € | 6,47 % |
| Wegscheid, M | 94110 | 7,58 € | 1.601 € | 5,68 % |
| Kirchham | 94148 | 9,22 € | 2.065 € | 5,36 % |
| Bad Griesbach i.Rottal, St | 94086 | 9,87 € | 2.215 € | 5,35 % |
| Untergriesbach, M | 94107 | 7,75 € | 1.907 € | 4,88 % |
| Hofkirchen, M | 94544 | 8,39 € | 2.176 € | 4,63 % |