Bad Griesbach i.Rottal, St

Marktüberblick: Hohe Rendite bei moderatem Preisniveau

Bad Griesbach i.Rottal liegt im südlichen Landkreis Passau und ist als staatlich anerkanntes Heilbad Teil des niederbayerischen Bäderdreiecks zusammen mit Bad Füssing und Bad Birnbach. Die Stadt verfügt über drei Thermalquellen, die bis zu 60 °C warm sind und aus Tiefen von bis zu 1.522 Metern gefördert werden. Mit 9.279 Einwohnern auf 70,13 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 132 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,87 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 8,72 Euro und auch über allen acht benachbarten Orten. Der Angebotskaufpreis von 2.215 Euro pro Quadratmeter liegt dagegen deutlich unter dem Kreiswert von 2.518 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Diese Diskrepanz zwischen hohen Mieten und moderaten Kaufpreisen erklärt die Bruttomietrendite von 5,35 Prozent, die sowohl über dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent als auch über dem bayerischen Niveau von 4,13 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 18,71 ist der niedrigste im Vergleich zu Kreis (24,03) und Bayern (26,10). Bad Griesbach befindet sich mit einem Perzentilrang von 87,8 im Bundesland bei der Bruttomietrendite – nur etwa 12 Prozent der bayerischen Orte bieten eine höhere Rendite.

Die Kombination aus kurortlicher Infrastruktur und vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen macht Bad Griesbach zu einem der renditestärksten Immobilienmärkte im ländlichen Raum Niederbayerns.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit Korrekturphase

Die Mietentwicklung seit 2018 zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend, der von 6,80 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höchstwert von 9,94 Euro im Jahr 2024 anstieg. Der Anstieg von 2018 bis 2020 war besonders ausgeprägt, mit einem Sprung von 6,80 auf 8,95 Euro. In den Folgejahren folgte eine Phase der Konsolidierung mit leichten Schwankungen zwischen 8,56 und 9,94 Euro. Der Wert von 9,21 Euro im Jahr 2025 liegt unter dem Vorjahreswert von 9,94 Euro, was auf eine leichte Abkühlung des Mietmarktes hindeutet.

Die Kaufpreisentwicklung verlief volatiler. Von 1.856 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Preise bis 2022 auf einen Höchstwert von 2.616 Euro, was einer Zunahme von 41 Prozent in vier Jahren entspricht. Im Jahr 2023 folgte ein Rückgang auf 2.132 Euro, gefolgt von einem erneuten Anstieg auf 2.449 Euro im Jahr 2024. Der Wert von 2.009 Euro im Jahr 2025 markiert einen weiteren Korrekturschritt. Die Datenreihe für 2026 enthält einen Kaufpreiswert von 688 Euro pro Quadratmeter, der deutlich unter dem historischen Niveau liegt und auf eine unvollständige Datenerhebung hindeutet.

Der langfristige Mietanstieg von durchschnittlich 2,05 Prozent pro Jahr steht im Kontrast zur Kaufpreisentwicklung, die über den gesamten Zeitraum mit einem negativen jährlichen Wachstum von 11,66 Prozent ausgewiesen ist. Dieser negative Wert wird maßgeblich durch den anomalen 2026-Wert von 688 Euro verzerrt. Ohne diesen Ausreißer läge die Kaufpreisentwicklung deutlich positiver. Die Entwicklung zeigt, dass sich die Bruttomietrendite im Zeitverlauf verbessert hat, wenn die Kaufpreise korrigieren, während die Mieten weiter steigen.

Regionale Einordnung: Kurort mit einzigartigem Preisprofil

Im regionalen Vergleich hebt sich Bad Griesbach durch ein einzigartiges Preis-Miet-Verhältnis ab. Die Angebotsmiete von 9,87 Euro pro Quadratmeter ist die höchste unter allen acht benachbarten Orten im Umkreis von bis zu 10,4 Kilometern. Pocking liegt mit 9,56 Euro knapp dahinter, gefolgt von Bad Birnbach mit 9,42 Euro. Bei den Kaufpreisen dagegen liegt Bad Griesbach mit 2.215 Euro pro Quadratmeter im unteren Drittel der Nachbarn. Nur Tettenweis (1.914 Euro) und Bayerbach (2.236 Euro) liegen niedriger.

Bad Birnbach, der zweite Kurort im Bäderdreieck, weist mit 3.149 Euro pro Quadratmeter den höchsten Kaufpreis aller Nachbarorte auf, bei einer vergleichbaren Miete von 9,42 Euro. Dies führt zu einer deutlich niedrigeren Bruttomietrendite von 3,59 Prozent im Vergleich zu 5,35 Prozent in Bad Griesbach. Der Unterschied zeigt, dass der Kurortstatus nicht automatisch zu höheren Mietrenditen führt – vielmehr spiegeln die Kaufpreise die unterschiedliche Marktposition und Größe der Kurorte wider.

Der Kreis Passau als übergeordnete Einheit weist mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 2.518 Euro und einer Miete von 8,72 Euro ein anderes Profil auf. Bad Griesbach liegt mit seiner Miete über dem Kreisdurchschnitt, mit dem Kaufpreis darunter. Diese Asymmetrie ist der Grund für die überdurchschnittliche Rendite im lokalen Vergleich, wo der Kreisdurchschnitt bei 4,32 Prozent liegt.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum bei arbeitsmarktlichen Risiken

Die Bevölkerung von Bad Griesbach wuchs von 8.859 Einwohnern im Jahr 2015 auf 9.279 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 4,74 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 auf 2022, als die Einwohnerzahl von 9.047 auf 9.285 stieg. Seit 2022 ist die Bevölkerungszahl mit 9.279 Einwohnern stabil.

Die absolute Zahl der Arbeitslosen sank von 208 im Jahr 2015 auf einen Tiefstwert von 144 im Jahr 2019, stieg dann aber bis 2023 auf 212 an – ein Anstieg von 47 Prozent innerhalb von vier Jahren. Dieser Anstieg übertrifft das Niveau von 2015 und deutet auf eine Verschlechterung des lokalen Arbeitsmarktes hin.

Auf der Ebene des Landkreises Passau ordnet der Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Kreis mit dem Gesamt-Rang 203 von rund 400 deutschen Kreisen im unteren Mittelfeld ein. Besonders problematisch ist der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 329, der auf strukturelle Schwächen im regionalen Beschäftigungsmarkt hinweist. Positiv fällt dagegen der Wettbewerb-und-Innovation-Index mit Rang 133 aus, was auf eine gewisse Dynamik in bestimmten Wirtschaftsbereichen schließen lässt. Der Wohlstands- und Soziale-Lage-Index mit Rang 117 liegt im oberen Drittel und zeigt, dass die wirtschaftliche Basis des Kreises insgesamt stabil ist.

Bad Griesbach als Heilbad profitiert von der Kurindustrie als relativ krisensicherem Wirtschaftszweig. Die Stadt verfügt über keine Hochschulen. Der Demografie-Index des Landkreises mit Rang 238 unterstreicht die demografische Herausforderung auf übergeordneter Ebene.