Bad Birnbach, M

Standort und Demografie

Bad Birnbach liegt im unteren Rottal im Landkreis Rottal-Inn. Die 68,83 km² große Gemeinde hat 6.003 Einwohner (2024) bei einer Bevölkerungsdichte von 87 Einwohnern je Quadratkilometer. Seit 2015 ist die Einwohnerzahl um 5,7 % gewachsen – von 5.678 auf 6.003. Das Wachstum verlief nicht linear: Zwischen 2019 und 2021 ging die Bevölkerung leicht zurück, bevor sie ab 2022 wieder zulegte.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 11,3 %. Sie schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 10,7 % (2022) und 14,8 % (2020). Der Landkreis Rottal-Inn erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 228 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Teilindex Arbeitsmarkt mit Rang 304 von 400. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 100 im oberen Drittel – ein Muster, das auf eine jüngere positive Entwicklung hindeuten kann, die sich noch nicht in der gesamten Struktur niedergeschlagen hat.

Bad Birnbach ist staatlich anerkanntes Heilbad und Teil des Niederbayerischen Bäderdreiecks zusammen mit Bad Füssing und Bad Griesbach. Die Thermalwasser-Bohrungen von 1973 bildeten den Ausgangspunkt für die Entwicklung des Kurortes. Die Region gilt als tourismusstärkste Region Niederbayerns. Der Kurort-Charakter geht einher mit einer Nachfragestruktur, die über die lokale Wirtschaft hinausgeht.

Immobilienmarkt: Preise und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.149 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,42 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,85, die Bruttomietrendite 3,59 %. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im regionalen Vergleich fällt auf: Bad Birnbach liegt mit der Angebotsmiete von 9,42 €/m² über dem Kreisdurchschnitt von 8,71 €/m², aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m². Beim Kaufpreis von 3.149 €/m² verhält es sich ähnlich – darüber im Kreis (2.663 €/m²), aber leicht darunter in Bayern (3.246 €/m²). Die Bruttomietrendite von 3,59 % liegt jedoch deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und auch unter dem Kreisdurchschnitt von 4,03 %. Im bayerischen Perzentil rangiert Bad Birnbach auf dem 38,6.-%-Rang, was bedeutet, dass 61,4 % der bayrischen Orte eine höhere Rendite aufweisen.

Der Kaufpreisfaktor von 27,85 liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 und dem Kreisdurchschnitt von 25,4. Das bedeutet: Der Kaufpreis ist im Verhältnis zur Miete höher als in den meisten Vergleichsorten. Diese Kombination – relativ hohe Mieten bei noch höheren Kaufpreisen – drückt die Rendite nach unten. Im Vergleich zu den Nachbarorten ist Bad Birnbach bei der Rendite (3,59 %) einer der niedrigsten Werte; nur Pfarrkirchen (3,56 %) liegt darunter. Bad Griesbach mit 5,35 % und Egglham mit 5,31 % bieten deutlich höhere Renditen, was auf die dort niedrigeren Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten zurückzuführen ist.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Bad Birnbach haben seit 2018 deutlich zugelegt: Von 6,53 €/m² im Jahr 2018 stiegen sie auf 9,42 €/m² im aktuellen Angebot. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 3,21 %. Der Verlauf war jedoch nicht linear: Nach einem Anstieg auf 8,42 €/m² (2021) folgte ein Rückgang auf 7,62 €/m² (2023), bevor die Werte 2024 wieder auf 8,96 €/m² anstiegen. Die aktuellen Angebotswerte von 2026 (8,41 €/m²) liegen wieder unter dem 2024er Wert.

Beim Kaufpreis ist ein ähnliches Muster erkennbar, wenn auch mit größeren Schwankungen. Von 2.563 €/m² (2018) ging der Preis 2019 auf 2.319 €/m² zurück, stieg 2020 auf 2.800 €/m², fiel dann wieder auf 2.373 €/m² (2023) und legte 2024 sprunghaft auf 3.060 €/m² zu. Der aktuelle Wert von 3.162 €/m² (2026) liegt noch darüber. Der CAGR beträgt 2,66 % über den gesamten Zeitraum.

Die zeitliche Entwicklung zeigt, dass der Markt in Bad Birnbach volatil ist und sich nicht linear entwickelt. Die Tatsache, dass die Mietentwicklung (CAGR 3,21 %) stärker ausfiel als die Kaufpreisentwicklung (CAGR 2,66 %), deutet darauf hin, dass die Mieten in den letzten Jahren schneller nachgezogen haben als die Kaufpreise – ein möglicher Hinweis auf eine Angleichung der Renditen.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 12 km zeigt sich ein deutliches Gefälle. Bad Birnbach liegt bei der Angebotsmiete (9,42 €/m²) im oberen Mittelfeld – nur Bad Griesbach (9,87 €/m²) und Pfarrkirchen (10,06 €/m²) liegen darüber. Beim Kaufpreis (3.149 €/m²) liegt Bad Birnbach knapp unter Pfarrkirchen (3.388 €/m²), das mit 11,3 km Entfernung der nächstgelegene vergleichsweise teure Ort ist. Alle anderen Nachbarorte liegen deutlich darunter: Triftern (2.845 €/m²), Haarbach (2.578 €/m²) und Bayerbach (2.236 €/m²). Bei der Bruttomietrendite von 3,59 % liegt Bad Birnbach nahe dem unteren Ende der Nachbargruppe – nur Pfarrkirchen (3,56 %) ist niedriger. Orte wie Egglham (5,31 %) und Beutelsbach (6,47 %) bieten deutlich höhere Renditen, was vor allem an den dort niedrigeren Kaufpreisen liegt.