Beutelsbach

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Beutelsbach ist eine Gemeinde im südlichen Landkreis Passau mit 1.225 Einwohnern auf 20,39 km². Der Immobilienmarkt wird durch deutlich unterdurchschnittliche Preise und eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite geprägt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.443 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,78 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 6,47 Prozent, der Kaufpreisfaktor 15,45.

Diese Kombination aus niedrigen Preisen und hoher Rendite ist im bayerischen und überregionalen Vergleich ungewöhnlich. In Bayern liegt die durchschnittliche Bruttomietrendite bei 4,13 Prozent, der durchschnittliche Kaufpreis bei 3.246 Euro je Quadratmeter. Beutelsbach weist mit 6,47 Prozent die höchste Rendite von allen 2.056 ausgewiesenen bayernweiten Orten auf – der Perzentilrang von 94,7 bedeutet, dass nur 5,3 Prozent der Orte eine noch höhere Rendite aufweisen. Gleichzeitig liegt der Kaufpreisfaktor von 15,45 deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und dem Kreis-Durchschnitt von 24,03.

Mietentwicklung: Starke Schwankungen und ein Ausreißer

Die Mietzeitreihe zeigt keine stabile Entwicklung, sondern starke Schwankungen über den Zeitraum 2018 bis 2026. Der Angebotsmietwert lag 2018 bei 7 Euro je Quadratmeter, fiel 2019 auf 5,10 Euro, stieg 2020 auf 7,14 Euro, sank 2021 auf 6,25 Euro und 2023 auf 5,71 Euro. Der aktuelle Wert von 7,78 Euro je Quadratmeter liegt damit knapp über dem Niveau von 2018.

Der Wert von 14 Euro je Quadratmeter im Jahr 2026 wirkt als einzelner Ausreißer in der Reihe. Er liegt mehr als doppelt so hoch wie der Vorjahreswert von 5,50 Euro und übertrifft den aktuellen Angebotsmietwert von 7,78 Euro um das 2,5-Fache. Ohne weitere Datenpunkte lässt sich nicht bestimmen, ob dies auf eine verändliche Datenerhebung, einen Ausreißer in den Inseraten oder eine methodische Änderung zurückzuführen ist. Die Jahresdurchschnittsrendite (CAGR) von 9,05 Prozent wird maßgeblich durch diesen Extremwert im letzten Jahr getrieben.

Für den Kaufpreis liegt nur ein einzelner Datenpunkt aus 2024 vor (1.443,73 Euro je Quadratmeter). Eine Kaufpreisentwicklung kann aus den vorliegenden Daten nicht abgeleitet werden.

Bevölkerung und Struktur: Wachsende Wohngemeinde

Die Einwohnerzahl Beutelsbachs ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen – von 1.110 auf 1.225 Einwohner, was einem Anstieg von 10,36 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 60 Einwohner je Quadratkilometer. Das Wachstum ist bemerkenswert für eine ländliche Gemeinde im unterbayerischen Hügelland.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,3 Prozent (2023), was 10 arbeitslosen Personen entspricht. Im Zeitraum 2015 bis 2023 entwickelte sich die Quote unterschiedlich: Nach 0,72 Prozent im Jahr 2015 stieg sie bis 2018 auf 2,54 Prozent an und fiel dann kontinuierlich auf den aktuellen Wert zurück.

Die Wirtschaftsstruktur ist durch eine starke Auspendlerquote geprägt. Im Jahr 2017 standen 470 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort nur 105 Arbeitnehmer gegenüber – die Zahl der Auspendler überstieg die der Einpendler um 365. Beutelsbach ist damit eine reine Wohngemeinde, deren Bewohner in den größeren Orten der Region – vermutlich Passau, Vilshofen oder Landshut – arbeiten. Die Landwirtschaft spielt weiterhin eine Rolle: 2016 bestanden 40 landwirtschaftliche Betriebe auf 1.454 Hektar Nutzfläche, ein Rückgang von 68 Betrieben im Jahr 1999 bei gleichzeitig leicht gestiegener Gesamtfläche.

Regionale Einordnung: Der günstigste Ort im Umland

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 12 Kilometer Entfernung weist Beutelsbach die niedrigsten Immobilienpreise und die höchste Bruttomietrendite auf. Der Angebotskaufpreis von 1.443 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem der Nachbargemeinden – Egglham (1.903 Euro), Windorf (2.366 Euro), Aldersbach (2.646 Euro), Ortenburg (2.695 Euro), Haarbach (2.578 Euro), Aidenbach (2.853 Euro), Vilshofen (3.087 Euro) und Bad Birnbach (3.149 Euro).

Auch die Angebotsmiete von 7,78 Euro je Quadratmeter ist die niedrigste im direkten Umland. Die Nachbargemeinden liegen zwischen 8,11 Euro (Aidenbach) und 9,42 Euro (Bad Birnbach). Die Bruttomietrendite von 6,47 Prozent übertrifft alle Nachbarorte deutlich – der nächsthöhere Wert liegt bei Egglham mit 5,31 Prozent.

Dieses Muster ist konsistent: Beutelsbach ist der günstigste Ort im Umland, und genau diese Preisuntergrenze erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Standortfaktoren: Ländlicher Raum mit Zukunftsatlas-Ranking

Der Landkreis Passau, dem Beutelsbach angehört, belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 203 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Im Index Wettbewerb und Innovation wurde Platz 133 erreicht, im Index Wohlstand und soziale Lage Platz 117. Schwächer positioniert ist der Kreis im Arbeitsmarkt (Platz 329) und in der Dynamik (Platz 253). Diese Ränge gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Aidenbach und liegt 33 Kilometer westlich von Passau sowie 12 Kilometer südlich von Vilshofen an der Donau. Für Beutelsbach liegen keine Bodenrichtwerte vor.

Der ländliche Charakter der Gemeinde, die hohe Auspendlerquote und die niedrige Arbeitslosenquote zeichnen ein Bild einer stabilen, aber wirtschaftlich abhängigen Wohngemeinde im unterbayerischen Raum. Das Bevölkerungswachstum von über 10 Prozent in neun Jahren steht dem entgegen, dass der Kreis im Zukunftsatlas nur im unteren Mittelfeld positioniert ist.