Aldersbach

Marktüberblick

Aldersbach bietet eine Bruttomietrendite von 4,06 Prozent bei einer Angebotsmiete von 8,94 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.646 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor von 24,65 liegt knapp über dem deutschen Durchschnitt von 24,09 und unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Die Rendite von 4,06 Prozent liegt knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, aber deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Im Landesvergleich belegt Aldersbach damit das 61. Perzentil – mehr als 60 Prozent der bayerischen Orte weisen eine niedrigere Rendite auf. Das spiegelt wider, dass Aldersbach günstigere Kaufpreise als viele bayerische Ballungsräume hat, aber auch niedrigere Mieten als der Landesdurchschnitt (10,11 Euro/m²) aufweist.

Im direkten Vergleich zum Landkreis Passau zeigt sich ein ähnliches Bild: Die Miete in Aldersbach liegt mit 8,94 Euro/m² leicht über dem Kreisdurchschnitt von 8,72 Euro/m², während der Kaufpreis mit 2.646 Euro/m² ebenfalls knapp darüber liegt. Die Rendite im Kreis beträgt durchschnittlich 4,32 Prozent, Aldersbach liegt damit unter dem Kreismittel. Der Grund liegt im Kaufpreis, der stärker über dem Kreisdurchschnitt liegt als die Miete.

Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Aldersbach zeigt eine bemerkenswerte Volatilität, die sich in den Zeitreihen deutlich abzeichnet. Die Angebotsmiete entwickelte sich von 7,07 Euro/m² im Jahr 2018 auf 10 Euro/m² im Jahr 2026 – ein Anstieg von rund 41 Prozent in acht Jahren. Der CAGR für die Miete beträgt 4,43 Prozent pro Jahr.

Der Kaufpreismarkt zeigt ein unruhigeres Bild. 2019 lag er bei 3.419 Euro/m², fiel dann bis 2022 auf 1.388 Euro/m² – ein Einbruch von über 59 Prozent in drei Jahren. 2023 folgte ein sprunghafter Anstieg auf 2.813 Euro/m², 2024 ein Rückgang auf 2.184 Euro/m², 2025 ein Anstieg auf 2.288 Euro/m² und 2026 ein weiterer Anstieg auf 2.584 Euro/m². Der CAGR für den Kaufpreis beträgt -3,92 Prozent, was den langfristigen Abwärtstrend seit 2019 widerspiegelt.

Die extreme Schwankungsbreite des Kaufpreises – von 1.388 auf 3.419 Euro/m² – deutet auf einen dünnen Markt hin, in dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Angebotswerte aus Inseraten liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und dem tatsächlichen Transaktionsniveau.

Die Miete zeigt hingegen einen stabileren, durchgängig steigenden Trend ohne die extremen Ausschläge des Kaufpreismarktes.

Regionale Einordnung

Aldersbach liegt mit 8,94 Euro/m² Angebotsmiete und 2.646 Euro/m² Kaufpreis deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 bzw. 3.246 Euro/m²), aber leicht über dem deutschen Durchschnitt (8,92 bzw. 2.409 Euro/m²). Im Landkreis Passau bewegt sich Aldersbach nahe am Mittel: Die Miete liegt 2,6 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 8,72 Euro/m², der Kaufpreis 5,1 Prozent darüber.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Aidenbach (2,5 km entfernt) weist mit 8,11 Euro/m² eine niedrigere Miete, aber mit 2.853 Euro/m² einen höheren Kaufpreis auf – die Rendite liegt bei nur 3,41 Prozent. Beutelsbach (4,7 km) zeigt das gegenteilige Muster: 7,78 Euro/m² Miete bei nur 1.443 Euro/m² Kaufpreis und einer Rendite von 6,47 Prozent. Aldersbach liegt mit 4,06 Prozent Rendite dazwischen.

Vilshofen an der Donau (8,8 km) zeigt mit 9,35 Euro/m² Miete und 3.087 Euro/m² Kaufpreis ein dem Stadtcharakter entsprechendes, teureres Profil bei einer Rendite von 3,64 Prozent. Aldersbach liegt in der Rendite mit 4,06 Prozent über Vilshofen, aber unter Egglham (5,31 Prozent) und Beutelsbach (6,47 Prozent).

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Aldersbach wuchs von 4.224 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.396 im Jahr 2024 – ein Anstieg von 4,07 Prozent in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte beträgt 96 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist. Die Bevölkerungsentwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Rückgang von 4.387 (2020) auf 4.365 (2021) erholte sich die Zahl wieder und stabilisierte sich 2023 und 2024 bei 4.396.

Die Arbeitslosenzahl lag 2023 bei 58. Im Vergleich zu 2015 (58) und 2017 (59) hat sich die Zahl kaum verändert, obwohl sie 2020 mit 68 einen Höhepunkt erreichte.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Passau auf Platz 203 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung, auf Platz 191 in der wirtschaftlichen Stärke und auf Platz 253 in der Dynamik. Der Ort liegt damit im unteren Mittelfeld der Kreisvergleiche.

Wirtschaftlich ist Aldersbach durch das Werk der KNORR-Bremse AG geprägt, wo annähernd 1.000 Mitarbeiter beschäftigt sind. Weitere nennenswerte Arbeitgeber sind die Brauerei Aldersbach und eine Niederlassung der Schaltbau Holding AG. 2017 gab es 1.867 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze bei 1.725 erwerbstätigen Einwohnenden – 142 Personen mehr pendelten ein als aus. Damit ist Aldersbach Netto-Einpendler-Gemeinde, was die Nachfrage nach Wohnraum strukturell stützt. 65 landwirtschaftliche Betriebe wurden 2016 gezählt.