Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Passau erstreckt sich halbkreisförmig um die kreisfreie Stadt Passau, die sich wie ein Keil von Osten in das Kreisgebiet schiebt. Mit 252.264 Einwohnern auf 1.599,6 km² ist er flächenmäßig der drittgrößte Landkreis Bayerns und bevölkerungsmäßig der fünftgrößte. Der Kreis gehört zum Regierungsbezirk Niederbayern und grenzt im Osten und Süden an Oberösterreich. Die kreisfreie Stadt Passau mit rund 54.400 Einwohnern ist das wirtschaftliche und bildungspolitische Zentrum des Kreises.
Der durchschnittliche Kaufpreis im Kreis liegt bei 2.518 €/m² (Mittelwert über alle 39 Gemeinden). Damit rangiert der Kreis auf Platz 60 von 82 bayerischen Landkreisen – deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m², aber knapp über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 €/m². Die durchschnittliche Miet liegt bei 8,72 €/m². Die Kreiswerte sind Mittelwerte über die Gemeinden und beschreiben keine einzelne Gemeinde.
Die Bevölkerung wuchs kontinuierlich von 238.902 (2015) auf 252.264 (2023), was einem Anstieg von rund 5,6 % in acht Jahren entspricht. Die Mieten stiegen von 7,58 €/m² (2018) auf 9,67 €/m² (2025), die Kaufpreise von 2.196 €/m² auf 2.722 €/m².
Innere Struktur und Preisgefälle
Die Spreizung innerhalb des Kreises ist erheblich. Die Kaufpreise reichen von 1.114 €/m² in der Gemeinde Sonnen (1.400 Einwohner) bis 3.389 €/m² in Neukirchen vorm Wald (3.053 Einwohner). Der Median liegt bei 2.637 €/m², der Kreis-Mittelwert bei 2.518 €/m² – der Median liegt also über dem Mittelwert, was auf einige sehr teure Gemeinden hinweist, die den Durchschnitt nach oben ziehen.
Die teuersten Gemeinden liegen in zwei Clustern: Zum einen die kreisfreie Stadt Passau mit 3.208 €/m², die als Oberzentrum die höchsten Preise im Kreis aufweist. Zum anderen kleine Gemeinden im nördlichen und südlichen Teil des Kreises: Neukirchen vorm Wald (3.389 €/m²), Vilshofen an der Donau (3.087 €/m²), Neuburg a. Inn (3.071 €/m²) und Ruderting (3.034 €/m²). Diese Gemeinden liegen allesamt in der Nähe der Donau oder der österreichischen Grenze.
Die günstigsten Gemeinden konzentrieren sich im südlichen und südwestlichen Teil des Kreises: Sonnen (1.114 €/m²), Breitenberg (1.413 €/m²), Beutelsbach (1.443 €/m²), Wegscheid (1.601 €/m²) und Untergriesbach (1.907 €/m²). Diese Gemeinden liegen teils im Bayerischen Wald oder im abgelegenen Süden des Kreises, fernab der Donauachse.
Die Rendite-Spreizung ist mit 3,12 % in Neukirchen vorm Wald bis 7,68 % in Sonnen ebenfalls groß. Die günstigsten Gemeinden bieten deutlich höhere Bruttorenditen, was den typischen Zusammenhang zwischen niedrigen Kaufpreisen und attraktiver Rendite bestätigt.
Ein deutliches Preisgefälle ist entlang der Donauachse erkennbar: Die Gemeinden nördlich und südlich der Donau in der Nähe der Stadt Passau und entlang der B 12 / A 3 weisen die höchsten Preise auf. Im Bayerischen Wald (nördlich der Donau) und im südlichen Rottal-Tiefland liegen die Preise deutlich darunter.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2018 bei 2,8 % im Landkreis Passau – ein Wert, der deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt liegt. Die kreisfreie Stadt Passau hatte 2022 rund 41.700 Beschäftigte, wovon 29.000 Einpendler waren, zum größten Teil aus dem Landkreis Passau. Der Kreis ist damit Netto-Einpendler-Region und profitiert von der wirtschaftlichen Anziehungskraft der Stadt Passau.
Die Wirtschaft des Landkreises ist geprägt von klein- und mittelständischen Unternehmen. Die kreisfreie Stadt Passau als östlichstes Oberzentrum Bayerns fungiert als Dienstleistungs- und Bildungsstandort. Die Universität Passau ist die einzige Hochschule im Kreisgebiet und ein wichtiger Arbeitgeber und Wirtschaftsfaktor.
Das Klinikum Passau, 1929 an den heutigen Standort in Apfelkoch verlegt, ist ein bedeutender Gesundheitsstandort und Teil der Klinik-Kompetenz-Bayern. Es bietet die medizinische Grund- und Regelversorgung für den gesamten Landkreis.
Im Süden des Kreises prägt der Tourismus die Wirtschaft. Das Niederbayerische Bäderdreieck mit Bad Füssing und Bad Griesbach (beide im Landkreis Passau) sowie Bad Birnbach (Landkreis Rottal-Inn) bildet die tourismusstärkste Region Niederbayerns. Bad Füssing kann eine der höchsten Übernachtungszahlen aller deutschen Kurorte aufweisen. Die Thermalquellen werden seit den 1950er Jahren genutzt. Bad Füssing und Bad Griesbach verfügen über jeweils mehrere Thermen.
Die Arbeitsmarktdaten des Prognos-Zukunftsatlas 2025 zeigen für den Landkreis Passau den Rang 72 von rund 400 Kreisen im Bereich Arbeitsmarkt – ein solider Wert. Im Bereich Demografie liegt der Kreis mit Rang 25 sogar sehr gut, was auf eine günstige Bevölkerungsstruktur hindeutet. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt der Kreis mit Rang 345 jedoch deutlich zurück, was die wirtschaftliche Schwäche im Vergleich zu anderen Teilen Bayerns widerspiegelt.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung des Landkreises Passau ist durch die Donau-Isar-Achse geprägt. Der Donau-Isar-Express (RE3) verbindet Passau stündlich mit München über Landshut und Plattling. Die Fahrtdauer beträgt etwa 2¼ Stunden für 191 km. Seit Dezember 2024 verkehren vierteilige Neufahrzeuge des Typs Siemens Desiro HC im Rahmen des neuen Verkehrsvertrags "Netz Donau-Isar".
Die Bundesstraße 388 führt von Ismaning bei München über Passau bis zur österreichischen Staatsgrenze bei Wegscheid. Zwischen Pocking und Passau ersetzen die B 12 und die A 3 die Trasse der B 388. Die B 12 verläuft entlang der Donau und verbindet Passau mit Vilshofen und weiter nach Landshut. Die A 3 tangiert den südlichen Teil des Kreises.
Ein wichtiges Infrastrukturprojekt ist die nördliche Ortsumfahrung Passau (B 388), die in den Bundesverkehrswegeplan 2030 aufgenommen und in den vordringlichen Bedarf eingestuft wurde. Die Kostenschätzung für die 8,5 km lange 2- bzw. 3-streifige Neubautrasse beträgt 61,9 Millionen Euro. Eine Trassenvariantenuntersuchung ist erfolgt. Das Kosten-Nutzen-Verhältnis und die Umweltrelevanz wurden als hoch eingestuft.
Die Grenznähe zu Oberösterreich spielt eine Rolle für den Arbeitsmarkt: Die Stadt Passau zieht auch Beschäftigte aus Österreich und Tschechien an. Die B 388 führt über die österreichische Grenze nach Freistadt weiter.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Passau verzeichnet ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum von 238.902 (2015) auf 252.264 (2023). Die Mieten sind von 7,58 €/m² (2018) auf 9,67 €/m² (2025) gestiegen, die Kaufpreise von 2.196 €/m² auf 2.722 €/m². Die Kaufpreise zeigten 2022 mit 2.863 €/m² einen Höhepunkt, fielen 2023 auf 2.560 €/m² und erholten sich seither wieder leicht.
Die hohe Spreizung der Immobilienpreise innerhalb des Kreises – von 1.114 €/m² bis 3.389 €/m² – zeigt, dass der Kreis keine homogene Marktlage aufweist. Die teuersten Gemeinden liegen entlang der Donauachse und in der Nähe von Passau, während abgelegene Gemeinden im Bayerischen Wald und im südlichen Rottal deutlich günstigere Preise aufweisen.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 weist dem Kreis den Rang 88 von rund 400 deutschen Kreisen zu (Gesamt), was ihn in die obere Hälfte der Kreise einordnet. Besonders gut abschneidet der Kreis im Bereich Demografie (Rang 25) und im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 72). Schwächer ist er im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 345), was der peripheren Lage im Osten Bayerns geschuldet ist.
Die geplante nördliche Ortsumfahrung Passau (61,9 Millionen Euro, vordringlicher Bedarf) könnte die Verkehrsanbindung der Stadt verbessern und die Attraktivität des Standorts weiter stärken. Der Donau-Isar-Express in neuem Fahrzeugpark seit Dezember 2024 verbessert die Verbindung nach München weiter.