Obernzell, M

Marktüberblick: Günstige Preise, überdurchschnittliche Rendite

Obernzell bietet Immobilien zu Preisen, die deutlich unter dem bayerischen und dem Kreis-Durchschnitt liegen. Die Angebotsmiete beträgt 7,72 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 2.131 Euro je Quadratmeter. Im Vergleich dazu liegen die Kreiswerte in Passau bei 8,72 Euro bzw. 2.518 Euro, die bayerischen Durchschnittswerte bei 10,11 Euro bzw. 3.246 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 23 liegt unter dem Kreis-Durchschnitt von 24,0 und dem bayerischen Wert von 26,1. Die Bruttomietrendite von 4,35 % liegt damit über dem Kreis-Mittel (4,32 %) und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %). Im Perzentilrang der bayerischen Orte belegt Obernzell mit 70,7 % einen Platz im oberen Drittel – die Rendite ist hier besser als bei rund 71 % aller vergleichbaren Orte in Bayern.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite. Das entspricht dem Muster kleinerer Gemeinden am Rand größerer Städte: Die Preise sind moderat, während die Mieten nicht proportional nach unten abweichen.

Preisentwicklung: Leichter Aufwärtstrend bei schwankender Miete

Der Jahres-CAGR des Kaufpreises liegt bei 1,74 %, was einem leichten Aufwärtstrend entspricht. Die Angebotsmiete zeigt mit einem CAGR von −0,54 % eine leicht rückläufige Tendenz. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Jahreswerte der Zeitreihe weisen starke Schwankungen auf. Beim Kaufpreis liegen einzelne Jahre wie 2019 mit 3.046 Euro je Quadratmeter oder 2023 mit 900 Euro deutlich außerhalb des allgemeinen Niveaus. Bei der Miete erreicht 2025 mit 10,00 Euro einen ungewöhnlich hohen Wert, während 2022 mit 6,40 Euro einen der niedrigsten Werte der Reihe aufweist. Diese Schwankungen deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Trotz der Volatilität zeigt der langfristige Trend beim Kaufpreis eine leichte Steigerung, während die Miete leicht nachgibt. Das führt zu einer leichten Renditekompression über die Zeit.

Regionale Einordnung: Zwischen Passau und ländlichem Raum

Obernzell liegt 13,4 Kilometer von Passau entfernt, der nächstgrößeren Stadt. Die Miete in Passau beträgt 12,28 Euro je Quadratmeter – das ist 59 % mehr als in Obernzell. Der Kaufpreis in Passau liegt mit 3.208 Euro je Quadratmeter um 50 % über dem Obernzeller Wert.

Im Vergleich zu den unmittelbaren Nachbarorten liegt die Obernzeller Miete von 7,72 Euro je Quadratmeter nahe an Untergriesbach (7,75 Euro) und unter Wegscheid (7,58 Euro). Beim Kaufpreis liegt Obernzell mit 2.131 Euro über Untergriesbach (1.907 Euro) und Wegscheid (1.601 Euro), aber deutlich unter Thyrnau (2.927 Euro) und Hauzenberg (2.473 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,35 % liegt im Nachbarvergleich im Mittelfeld. Sie ist niedriger als in Wegscheid (5,68 %) und Untergriesbach (4,88 %), aber höher als in Thyrnau (3,43 %) und Salzweg (4,08 %). Das Muster zeigt: In den Nachbarorten mit niedrigeren Kaufpreisen sind die Renditen höher, während Orte mit höheren Kaufpreisen wie Thyrnau eine niedrigere Rendite aufweisen.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, schwacher Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Obernzells liegt bei 3.840 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 18,21 Quadratkilometern, was einer Dichte von 211 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 ist die Bevölkerung um 1,2 % auf 3.840 gestiegen. Der Höchstwert von 3.922 Einwohnern wurde 2022 erreicht, seither ist die Zahl wieder auf 3.840 gesunken.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 88 Promille (8,8 %). Sie bewegte sich im Beobachtungszeitraum zwischen einem Tief von 70 Promille im Jahr 2021 und Werten von 88 bis 89 Promille in den Jahren 2015, 2016 und 2023. Der Anstieg von 70 auf 88 Promille zwischen 2021 und 2023 ist deutlich.

Der Landkreis Passau erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 203 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Wettbewerb und Innovation liegen mit Rang 133 im oberen Drittel, Wohlstand und soziale Lage mit Rang 117 sogar im oberen Viertel. Arbeitsmarkt (Rang 329) und Dynamik (Rang 253) gehören dagegen zu den schwächeren Bereichen. Demografie (Rang 238) liegt im unteren Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Obernzell ist staatlich anerkannter Erholungsort und liegt direkt an der Donau, die hier die Grenze zu Österreich bildet. Historisch war der Ort für die Herstellung von Schmelztiegeln aus Graphit und Ton bekannt; die letzte Fabrik stellte 1940 die Produktion ein.