Thyrnau

Marktüberblick: Teuer, aber mit lokaler Wirtschaftskraft

Thyrnau liegt im südlichen Landkreis Passau auf den Ausläufern des Bayerischen Waldes, neun Kilometer nordöstlich der Dreiflüssestadt Passau. Die Gemeinde mit knapp 4.300 Einwohnern und 33,73 km² Fläche ist ein staatlich anerkannter Luftkurort und verfügt über eine bemerkenswerte wirtschaftliche Struktur für ihre Größe: Die ZF Friedrichshafen betreibt hier ein Werk für Pkw-Achsgetriebe, das 2001 eröffnet wurde und zur Division E-Mobility gehört. Im Jahr 2022 erwirtschaftete die Gemeinde Gewerbesteuereinnahmen von 2,08 Millionen Euro bei einem Hebesatz von 330 Prozent – ein Wert, der für eine Gemeinde dieser Größe ungewöhnlich hoch ist.

Auf dem Immobilienmarkt schlägt sich diese lokale Wirtschaftskraft in einem Angebotskaufpreis von 2.927 Euro pro Quadratmeter nieder. Das liegt über dem Durchschnitt des Landkreises Passau (2.518 €/m²) und knapp unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (3.246 €/m²). Die Angebotsmiete beträgt 8,37 €/m² und liegt damit leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 8,72 €/m² sowie unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 29,14 liegt deutlich über dem bayerischen Mittel von 26,1. Die Bruttomietrendite von 3,43 Prozent gehört damit zu den niedrigsten im Umkreis und im Vergleich zu den Nachbarorten – sie liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,32 %) und dem bayerischen Mittel (4,13 %). Der Perzentilrang im Bundesland von rund 30 zeigt: Von allen 2.056 bewerteten Orten in Bayern liegt Thyrnau bei der Mietrendite im unteren Drittel. Das bedeutet: Die Kaufpreise stehen im Verhältnis zur Miete hoch, was die Rendite für Mieterträge drückt.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit starkem Anstieg

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen deutlich volatilen Immobilienmarkt in Thyrnau. Der Angebotskaufpreis stieg von 2.150 €/m² (2018) auf 2.778 €/m² (2024), was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 4,9 Prozent entspricht. Auffällig ist dabei ein Einbruch im Jahr 2023 auf 1.787 €/m², gefolgt von einem starken Anstieg auf 2.778 €/m² im Jahr 2024 und einem weiteren Sprung auf 3.836 €/m² im Jahr 2025. Die Werte für 2026 (3.159 €/m²) deuten auf eine erneute Korrektur hin.

Die Angebotsmiete entwickelte sich weniger dramatisch: Von 5,23 €/m² (2018) stieg sie auf 8,88 €/m² (2023), fiel dann auf 7,95 €/m² (2025) und liegt 2026 wieder bei 8,79 €/m². Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate beträgt bei der Miete 6,7 Prozent, was über der Kaufpreisentwicklung liegt. Dieser Unterschied zeigt, dass die Mieten in den letzten Jahren schneller gestiegen sind als die Kaufpreise – ein Muster, das die Rendite leicht entlastet, aber den Kaufpreisfaktor von 29,14 nicht wesentlich senkt.

Beide Reihen sind als nicht geschätzt gekennzeichnet, was auf eine ausreichende Datenbasis aus Inseraten hindeutet. Die Volatilität, insbesondere der starke Anstieg 2024/2025 bei den Kaufpreisen, ist bemerkenswert und könnte auf eine geringe Anzahl von Inseraten zurückzuführen sein, die einzelne Preise stark gewichten.

Regionale Einordnung: Hohe Kaufpreise, niedrige Mieten

Im Vergleich zu den acht nächstgelegenen Orten im Umkreis bis 10,4 km Entfernung liegt Thyrnau bei den Kaufpreisen mit 2.927 €/m² im oberen Drittel: Nur Ruderting (3.034 €/m²), Tiefenbach (3.003 €/m²), Büchlberg (2.969 €/m²) und Passau (3.208 €/m²) weisen höhere Kaufpreise auf. Bei der Angebotsmiete liegt Thyrnau mit 8,37 €/m² jedoch unter allen Nachbarorten außer Obernzell (7,72 €/m²). Das bedeutet: Thyrnau hat relativ hohe Kaufpreise bei den niedrigsten Mieten im Vergleich zum Umland.

Die Bruttomietrendite von 3,43 % ist die niedrigste unter allen aufgeführten Nachbarorten. Nur Ruderting (3,60 %) liegt darunter. Das Muster ist konsistent: Thyrnau hat relativ hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten, was die Rendite drückt. Obernzell hingegen weist mit 4,35 % eine deutlich höhere Rendite bei niedrigeren Kaufpreisen auf. Das spricht für einen unterschiedlichen Marktcharakter: Während Thyrnau eher als Wohnstandort mit hoher Kaufnachfrage wahrgenommen wird, bieten andere Orte im Umland eher renditestärkere Investitionen.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt: Stabile Struktur mit leichtem Rückgang

Die Bevölkerung Thyrnau ist seit 2015 von 4.343 auf 4.267 Einwohner gesunken, was einem Rückgang von 1,75 Prozent entspricht. Der Bevölkerungsrückgang ist moderat und entspricht dem Muster vieler ländlicher Gemeinden in Bayern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 127 Einwohner pro Quadratkilometer – das ist für eine Gemeinde dieser Größe im ländlichen Raum typisch.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 4,5 Prozent (2023) und hat sich seit 2015 (8,0 %) deutlich verbessert. Der Rückgang von 8,0 auf 4,2 Prozent (2019) korreliert mit der wirtschaftlichen Entwicklung des Ortes, insbesondere dem ZF-Standort. Der Anstieg auf 5,6 Prozent im Jahr 2020 während der Pandemie und die anschließende Erholung auf 4,5 Prozent spiegeln den allgemeinen konjunkturellen Verlauf wider. Die niedrige Arbeitslosenquote ist ein positiver Faktor für den lokalen Immobilienmarkt, da sie die Kaufkraft der Bevölkerung stützt.

Der Landkreis Passau selbst erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 203 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schwach ist die Dynamik mit Platz 253, während der Wettbewerb und Innovation mit Platz 133 und Wohlstand und soziale Lage mit Platz 117 besser abschneiden. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Thyrnau selbst, geben aber einen Hinweis auf die strukturelle Einordnung der Region.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Thyrnau verfügt über keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen im Studentensegment ausschließt. Der Ort ist jedoch durch den ZF-Standort als Arbeitsort für die Region relevant. Das Werk für Pkw-Achsgetriebe, das 2001 eröffnet wurde, ist Teil der Division E-Mobility der ZF Friedrichshafen und trägt zur lokalen Wirtschaftskraft bei.

Die Gemeinde ist Mitglied der ILE Abteiland, einem Zusammenschluss von elf Kommunen zur integrierten ländlichen Entwicklung. Der Status als staatlich anerkannter Luftkurort könnte die Attraktivität des Ortes als Wohnstandort erhöhen, insbesondere für Familien und Senioren.

Die Infrastruktur umfasst zwei Kindergärten mit insgesamt 165 Plätzen und eine Grundschule mit 135 Schülern. Für weiterführende Bildung müssen Bewohner auf Passau oder Hauzenberg ausweichen. Die Lage an der Donau und die Nähe zum Bayerischen Wald bieten natürliche Erholungsmöglichkeiten, die den Wohnwert des Ortes steigern.