Fürstenzell, M
Fürstenzell (PLZ 94081) liegt im Kreis Passau in Bayern. Der Ort zählt 8.590 Einwohner auf 79,4 km², das entspricht 108 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,50 € pro m², der Kaufpreis bei 2.856 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,99 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,1 — rechnerisch sind das 25 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Fürstenzell über dem Renditeniveau von 58 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,84 € auf 9,29 € pro m², im Mittel -3,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 0,8 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 7,5 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Passau Rang 203 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 253, Stärkerang 191). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Ortenburg, Neuburg a.Inn und Tettenweis an.
Immobilienpreise in Fürstenzell im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Fürstenzell
Fürstenzell ist ein wachsender Markt im Landkreis Passau mit 8.590 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt stabile Mieten (9,50 €/m²) und volatile Kaufpreise (2.856 €/m²). Die Bruttomietrendite liegt bei 3,99 %. Der Ort ist Netto-Auspendlerort mit guter Anbindung an Passau, aber schwachem lokalen Arbeitsmarkt.
Lage und Bevölkerungsentwicklung
Fürstenzell ist ein Markt im niederbayerischen Landkreis Passau mit 8.590 Einwohnern (2023) auf einer Fläche von 79,36 km². Der Ort liegt im sogenannten Klosterwinkel südlich der Donau und westlich des Inn, rund 12 Kilometer von der Kreisstadt Passau entfernt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 108 Einwohner pro Quadratkilometer. Seit 2015 ist die Einwohnerzahl von 7.987 auf 8.590 gestiegen, was einem Wachstum von 7,5 % entspricht. Historisch war die Entwicklung noch dynamischer: Von 1988 bis 2018 wuchs die Gemeinde von 6.948 auf 8.157 Einwohner, einem Anstieg von 17,4 %. Die Gebietsreform brachte 1972 und 1978 Eingemeindungen, darunter Altenmarkt, Bad Höhenstadt und Teile von Voglarn, was die heutige Struktur mit 124 Gemeindeteilen prägte.
Miet- und Kaufpreisentwicklung
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.856 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,50 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,99 %, der Kaufpreisfaktor 25,06. Die Mietentwicklung zeigt seit 2022 eine stabile Phase: Nach 9,07 Euro (2022) und 9,02 Euro (2023) liegt der aktuelle Wert bei 9,50 Euro. Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatil: Zwischen 1.324 Euro (2021) und 3.406 Euro (2022) schwankend, was auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet. Der langfristige Miet-CAGR beträgt -2,99 %, der Kaufpreis-CAGR liegt bei 0,83 %. Diese Kennzahlen basieren auf Angebotswerten aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Regionale Einordnung
Mit einer Angebotsmiete von 9,50 Euro pro Quadratmeter liegt Fürstenzell über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Passau (8,72 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro), aber unter dem Bayerndurchschnitt (10,11 Euro). Der Kaufpreis von 2.856 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt (2.518 Euro) und den Bundesdurchschnitt (2.409 Euro), liegt jedoch unter dem bayerischen Mittel (3.246 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,99 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,32 %), unter dem bayerischen Mittel (4,13 %) und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Im Perzentilrang der Mietrendite in Bayern liegt Fürstenzell bei 57,6, was bedeutet, dass die Rendite besser ist als bei 57,6 % der 2.056 verglichenen Orte in Bayern. Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Passau (12 km entfernt) weist mit 12,28 Euro Miete und 3.208 Euro Kaufpreis deutlich höhere Werte auf, während Ortenburg (7 km) mit 8,67 Euro Miete und 2.695 Euro Kaufpreis unter Fürstenzell liegt. Bad Griesbach im Rottal (12 km) bietet mit 5,35 % die höchste Bruttomietrendite im Vergleich.
Arbeitsmarkt und Standortfaktoren
Fürstenzell ist ein Netto-Auspendlerort: 2017 standen 2.147 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze vor Ort 3.132 Einpendlern und 985 Auspendlern gegenüber. Die meisten Einwohner arbeiten vermutlich in Passau, das mit der Bahn in etwa 20 Minuten erreichbar ist. Der Bahnhof Fürstenzell liegt an der Strecke Passau–Neumarkt-Sankt Veit mit Ein-Stunden-Takt. 2017 waren 111 Einwohner arbeitslos. Die Arbeitslosenquote (Index) liegt aktuell bei 113 und hat sich seit dem Corona-Höchstwert von 158 (2020) wieder erholt. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Passau auf Rang 203 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein, mit 253 im Dynamik-Index und 191 im Stärke-Index. Besonders schlecht ist der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 329 von 400, was auf strukturelle Schwächen im lokalen Arbeitsmarkt hinweist. Am Ort bestehen keine Hochschulen; das Maristengymnasium mit etwa 1.000 Schülerplätzen ist die größte Bildungseinrichtung. Die Landwirtschaft ist mit 116 Betrieben auf 5.257 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche weiterhin präsent.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Fürstenzell entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Fürstenzell
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,84 €/m² |
| 2019 | 6,71 €/m² |
| 2020 | 7,15 €/m² |
| 2021 | 7,83 €/m² |
| 2022 | 9,07 €/m² |
| 2023 | 9,02 €/m² |
| 2024 | 9,50 €/m² |
| 2025 | 9,91 €/m² |
| 2026 | 9,29 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Fürstenzell
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.508 €/m² |
| 2019 | 1.545 €/m² |
| 2020 | 1.865 €/m² |
| 2021 | 1.324 €/m² |
| 2022 | 3.406 €/m² |
| 2023 | 1.479 €/m² |
| 2024 | 2.868 €/m² |
| 2025 | 1.664 €/m² |
| 2026 | 2.680 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Fürstenzell
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 5,67 % |
| 2019 | 5,21 % |
| 2020 | 4,60 % |
| 2021 | 7,10 % |
| 2022 | 3,20 % |
| 2023 | 7,32 % |
| 2024 | 3,97 % |
| 2025 | 7,15 % |
| 2026 | 4,16 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Fürstenzell
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 7.987 Einwohner |
| 2016 | 7.959 Einwohner |
| 2017 | 8.138 Einwohner |
| 2018 | 8.157 Einwohner |
| 2019 | 8.156 Einwohner |
| 2020 | 8.242 Einwohner |
| 2021 | 8.287 Einwohner |
| 2022 | 8.487 Einwohner |
| 2023 | 8.590 Einwohner |
| 2024 | 8.590 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Fürstenzell
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,76 % |
| 2016 | 1,57 % |
| 2017 | 1,49 % |
| 2018 | 1,95 % |
| 2019 | 2,16 % |
| 2020 | 3,06 % |
| 2021 | 2,56 % |
| 2022 | 2,02 % |
| 2023 | 2,18 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 203 Rang |
| Dynamik | 253 Rang |
| Stärke | 191 Rang |
| Demografie | 238 Rang |
| Arbeitsmarkt | 329 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 133 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 117 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Fürstenzell liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Fürstenzell im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Fürstenzell ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Fürstenzell ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Fürstenzell
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Passau | 12,28 €/m² |
| Bad Griesbach i.Rottal | 9,87 €/m² |
| Neuburg a.Inn | 9,69 €/m² |
| Tiefenbach | 9,60 €/m² |
| Fürstenzell | 9,50 €/m² |
| Haarbach | 9,36 €/m² |
| Neuhaus a.Inn | 9,16 €/m² |
| Ruhstorf a.d.Rott | 8,88 €/m² |
| Ortenburg | 8,67 €/m² |
| Tettenweis | 6,59 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Fürstenzell ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Fürstenzell
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Bad Griesbach i.Rottal | 5,35 % |
| Passau | 4,59 % |
| Haarbach | 4,36 % |
| Tettenweis | 4,13 % |
| Neuhaus a.Inn | 4,02 % |
| Fürstenzell | 3,99 % |
| Ortenburg | 3,86 % |
| Tiefenbach | 3,84 % |
| Neuburg a.Inn | 3,79 % |
| Ruhstorf a.d.Rott | 3,79 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Ortenburg, M | 7,0 km | 94496 | 8,67 € | 2.695 € | 3,86 % |
| Neuburg a.Inn | 9,4 km | 94127 | 9,69 € | 3.071 € | 3,79 % |
| Tettenweis | 9,4 km | 94167 | 6,59 € | 1.914 € | 4,13 % |
| Ruhstorf a.d.Rott, M | 9,4 km | 94099 | 8,88 € | 2.813 € | 3,79 % |
| Neuhaus a.Inn | 10,3 km | 94152 | 9,16 € | 2.737 € | 4,02 % |
| Passau | 11,9 km | 94030 | 12,28 € | 3.208 € | 4,59 % |
| Bad Griesbach i.Rottal, St | 12,0 km | 94086 | 9,87 € | 2.215 € | 5,35 % |
| Haarbach | 12,5 km | 94542 | 9,36 € | 2.578 € | 4,36 % |
| Tiefenbach | 13,1 km | 94113 | 9,60 € | 3.003 € | 3,84 % |
Wo liegt Fürstenzell?
Lage
Fürstenzell auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Fürstenzell
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,50 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.856 € |
| Bruttomietrendite | 3,99 % |
| Kaufpreisfaktor | 25,1 |
| Einwohner | 8.590 |
| Einwohner je km² | 108 |
| Fläche (km²) | 79,4 |
| Arbeitslosenquote | 2,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #203 |
| Prognos Dynamikrang | #253 |
| Prognos Stärkerang | #191 |
| Koordinaten | 48,5222, 13,3158 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Fürstenzell
Was kostet eine Wohnung in Fürstenzell?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Fürstenzell liegt bei 9,50 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei rund 2.856 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt die Miete über dem Durchschnitt des Landkreises Passau (8,72 €/m²) und Deutschlands (8,92 €/m²), jedoch unter dem bayerischen Landesdurchschnitt von 10,11 €/m². Auch der Kaufspreis liegt über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt, aber unter dem bayerischen Wert von 3.246 €/m². Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Fürstenzell entwickelt?
Die Mietpreise in Fürstenzell sind seit 2018 um durchschnittlich 2,99 % pro Jahr gesunken, von 11,84 €/m² im Jahr 2018 auf 9,29 €/m² im Jahr 2026. Die Kaufpreise zeigen einen leichten Anstieg von 2.508 €/m² (2018) auf 2.680 €/m² (2026), was einer jährlichen Steigerung von 0,83 % entspricht. Beide Zeitreihen weisen jedoch starke jährliche Schwankungen auf, was auf den kleinen lokalen Markt hindeutet. Die Reihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Fürstenzell?
Die Bruttomietrendite in Fürstenzell beträgt 3,99 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,06. Damit liegt die Rendite unter dem Kreisdurchschnitt von 4,32 %, dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Der Perzentilrang von 57,64 im Bundesland bedeutet, dass rund 58 % der bayerischen Orte eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor liegt über dem Kreiswert von 24,03, aber unter dem bayerischen Wert von 26,10.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung und die wirtschaftliche Lage in Fürstenzell?
Fürstenzell hat aktuell 8.590 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 108 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 um 7,55 % gewachsen, von 7.987 auf 8.590 Einwohner. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 11,3 %. Nach dem Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Passau, für den der Rang gilt, Platz 203 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex.
Woher stammen die Daten zu Fürstenzell?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Fürstenzell sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Fürstenzell führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Passau
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Sonnen | 94164 | 7,13 € | 1.114 € | 7,68 % |
| Breitenberg | 94139 | 7,94 € | 1.413 € | 6,74 % |
| Beutelsbach | 94501 | 7,78 € | 1.443 € | 6,47 % |
| Wegscheid, M | 94110 | 7,58 € | 1.601 € | 5,68 % |
| Kirchham | 94148 | 9,22 € | 2.065 € | 5,36 % |
| Bad Griesbach i.Rottal, St | 94086 | 9,87 € | 2.215 € | 5,35 % |
| Untergriesbach, M | 94107 | 7,75 € | 1.907 € | 4,88 % |
| Hofkirchen, M | 94544 | 8,39 € | 2.176 € | 4,63 % |