Ortenburg, M

Marktüberblick

Ortenburg liegt 20 Kilometer westlich von Passau im niederbayerischen Landkreis Passau und ist ein staatlich anerkannter Erholungsort im Wolfachtal. Mit 7.525 Einwohnern auf 60,74 km² (124 Einwohner/km²) handelt es sich um einen mittelgroßen Markt mit dezentraler Struktur von 112 Gemeindeteilen. Der Ort kann auf eine etwa 900-jährige Geschichte zurückblicken, die maßgeblich von den Grafen von Ortenburg geprägt wurde, deren Stammburg den Ort beherrschte. 2019 erwarb der Markt das Schloss zurück, das seit 1971 in Privatbesitz war – ein Signal für die Bedeutung des kulturellen Erbes als Standortfaktor.

Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um 6,1 % von 7.090 auf 7.525 Einwohner. Dieses Wachstum ist im ländlichen Raum bemerkenswert und deutet auf eine stabile bis zunehmende Nachfrage nach Wohnraum hin. Die im Datensatz angegebene Arbeitslosenquote von 103 ist nicht als Prozentzahl zu interpretieren – der Wert liegt außerhalb eines sinnvollen prozentualen Bereichs. Eine korrekte prozentuale Einordnung ist aus den vorliegenden Daten nicht ableitbar.

Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.695 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,67 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,86 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,9.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt eine deutliche Phase bis 2021: Von 1.623 Euro/m² (2018) stieg der Preis auf 3.732 Euro/m² (2021) – ein Anstieg um 130 %. Anschließend folgte eine Korrekturphase: Bis 2025 fiel der Preis auf 2.201 Euro/m², was einem Rückgang von rund 41 % vom Höchststand entspricht. Für 2026 wird ein Anstieg auf 2.552 Euro/m² ausgewiesen.

Die Mietentwicklung ist durch einen strukturellen Sprung zwischen 2018 und 2019 geprägt: Von 2,67 Euro/m² auf 6,55 Euro/m². Dieser Anstieg um 145 % ist ungewöhnlich hoch für einen einjährigen Schritt und deutet auf eine Veränderung in der Datengrundlage oder der Zusammensetzung des Angebots hin. Ab 2019 entwickelte sich die Miete bis 2024 auf 9,25 Euro/m², fiel dann 2025 auf 7,89 Euro/m² und steigt 2026 wieder auf 8,52 Euro/m².

Die Kombination aus einem überdurchschnittlichen Kaufpreis und einer vergleichsweise niedrigen Bruttomietrendite von 3,86 % zeigt, dass der Kaufpreis stärker gestiegen ist als die Miete – ein Muster, das sich aus den Daten ergibt.

Regionale Einordnung

Ortenburg liegt mit einem Angebotskaufpreis von 2.695 Euro/m² über dem Durchschnitt des Landkreises Passau (2.518 Euro/m²), aber unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (3.246 Euro/m²). Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (2.409 Euro/m²) liegt der Preis um rund 12 % darüber.

Die Angebotsmiete von 8,67 Euro/m² liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt (8,72 Euro/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro/m²), aber deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m²).

Die Bruttomietrendite von 3,86 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,32 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Perzentilrang von 51 % im Bundesland zeigt, dass Ortenburg in der Mitte der bayerischen Verteilung liegt – knapp über dem Median.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Beutelsbach (8,3 km) weist mit 6,47 % die deutlich höchste Rendite auf, was auf einen niedrigen Kaufpreis von 1.443 Euro/m² zurückzuführen ist. Fürstenzell (7 km) liegt mit 3,99 % knapp über Ortenburg, während Aidenbach (10,4 km) mit 3,41 % die niedrigste Rendite im Vergleich aufweist. Bei der Miete liegt Ortenburg mit 8,67 Euro/m² im unteren Mittelfeld der Nachbarn – nur Beutelsbach (7,78 Euro/m²) und Windorf (8,21 Euro/m²) liegen darunter.

Der Kaufpreisfaktor von 25,9 liegt über dem Kreisdurchschnitt (24,0) und leicht unter dem bayerischen Durchschnitt (26,1).

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Passau mit einem Gesamtrang von 203 von rund 400 deutschen Kreisen – damit liegt der Kreis im mittleren Drittel, aber nicht im Spitzensegment.

Besonders gut abschneidet der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 117 sowie im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 133. Diese Werte deuten auf eine stabile wirtschaftliche Basis und eine leistungsfähige lokale Wirtschaft hin. Schwächer ist der Kreis im Arbeitsmarkt (Rang 329) und in der Demografie (Rang 238), was auf strukturelle Herausforderungen bei der Arbeitsmarktpolitik und der demografischen Entwicklung hindeutet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Nähe zu Passau (20 km) bietet jedoch Zugang zu den dortigen Bildungseinrichtungen.

Die Kombination aus gutem Wohlstand und Wettbewerbsfähigkeit einerseits und schwächeren Werten im Arbeitsmarkt und der Demografie andererseits beschreibt ein Muster für ländliche Räume in Ostbayern: Eine stabile wirtschaftliche Basis mit begrenztem Wachstumspotenzial.