Windorf, M

Marktüberblick und Preisniveau

Windorf liegt als Markt im nördlichen Landkreis Passau direkt an der Donau, rund 20 Kilometer nordwestlich der Kreisstadt. Mit 5.100 Einwohnern auf 56,9 Quadratkilometern gehört der Ort zu den mittelgroßen Gemeinden des Landkreises. Die Lage an der Donau und die Nähe zur Anschlussstelle Aicha vorm Wald der Bundesautobahn 3 (7 Kilometer) bilden die verkehrliche Grundlage. Der Markt ist staatlich anerkannter Erholungsort.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das aktuelle Preisniveau liegt mit 2.366 Euro je Quadratmeter Angebotskaufpreis knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 2.518 Euro und deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt von 3.246 Euro. Die Angebotsmiete von 8,21 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 8,72 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 24,01 entspricht nahezu dem Kreiswert von 24,03 und liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Die Bruttomietrendite von 4,17 Prozent liegt knapp über dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent, deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Windorf eine deutliche Aufwärtsentwicklung bei Miete und Kaufpreis, die jedoch mit starken Schwankungen einhergeht. Die Angebotsmiete stieg von 5,24 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 8,86 Euro im Jahr 2023 – ein Anstieg von rund 69 Prozent in fünf Jahren. Seitdem schwankt sie zwischen 7,82 und 8,86 Euro. Die CAGR von 5,13 Prozent über den gesamten Zeitraum spiegelt diesen starken Trend wider.

Der Angebotskaufpreis zeigt noch ausgeprägtere Schwankungen: Von 1.288 Euro im Jahr 2018 stieg er 2020 auf 2.807 Euro, fiel 2023 auf 1.022 Euro und erholte sich bis 2026 auf 1.857 Euro. Diese Volatilität kann bei kleineren Märkten mit geringer Transaktionszahl auftreten, wenn einzelne Verkäufe das Durchschnittsniveau stark verzerren. Die CAGR von 4,68 Prozent über den Zeitraum 2018 bis 2026 bleibt positiv, wird aber durch die extremen Ausschläge nach oben und unten geprägt.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft dagegen stabil und kontinuierlich: Von 4.762 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs Windorf auf 5.100 im Jahr 2024, ein Plus von 7,1 Prozent. Parallel dazu sank die Arbeitslosenquote von 76 auf 49.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Windorf bei Miete und Kaufpreis im unteren bis mittleren Segment des Landkreises Passau. Von den sieben Nachbarorten im Umkreis bis 11,4 Kilometer Entfernung liegt die Angebotsmiete von Windorf mit 8,21 Euro über der von Aicha vorm Wald (7,74 Euro) und Beutelsbach (7,78 Euro), aber unter der von Vilshofen an der Donau (9,35 Euro) und Aldersbach (8,94 Euro). Der Kaufpreis von 2.366 Euro je Quadratmeter liegt über dem von Beutelsbach (1.443 Euro) und Hofkirchen (2.176 Euro), aber deutlich unter dem von Vilshofen (3.087 Euro) und Aicha vorm Wald (2.820 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,17 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Sie übertrifft Vilshofen (3,64 Prozent), Aicha vorm Wald (3,29 Prozent), Ortenburg (3,86 Prozent) und Eging am See (3,91 Prozent), liegt aber unter Hofkirchen (4,63 Prozent) und deutlich unter Beutelsbach (6,47 Prozent). Der hohe Wert bei Beutelsbach resultiert aus dem sehr niedrigen Kaufpreis von 1.443 Euro je Quadratmeter. Windorf positioniert sich damit als Ort mit moderaten Kaufpreisen bei einer im regionalen Kontext durchschnittlichen Rendite.

Im Landesvergleich profitiert Windorf von einem niedrigeren Preisniveau als der bayerische Durchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 24,01 liegt 8 Prozent unter dem bayerischen Mittel von 26,10, was auf ein niedrigeres Preisniveau im Landesmaßstab hindeutet. Der Perzentilrang von 65,03 im Bundesland bedeutet, dass Windorf bei der Bruttomietrendite besser abschneitet als rund 65 Prozent der 2.056 verglichenen Orte in Bayern.

Standortfaktoren und Demografie

Der Landkreis Passau, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, belegt im Jahr 2025 Platz 203 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 133 sowie im Wohlstand und sozialer Lage mit Rang 117. Schwächer ist die Position im Arbeitsmarkt mit Rang 329 und in der Dynamik mit Rang 253. Der Demografie-Rang liegt bei 238.

Windorf selbst verfügt über keine Hochschule. Die demografische Entwicklung ist positiv: Die Bevölkerung wuchs von 2015 bis 2024 um 7,1 Prozent, was über dem Trend vieler ländlicher Gemeinden in Bayern liegt. Die Arbeitslosenquote sank von 76 im Jahr 2015 auf 49 im Jahr 2023. Im Jahr 2017 gab es 796 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze vor Ort, während 1.889 Einwohner beschäftigt waren. Damit war die Zahl der Auspendler mit 1.093 Personen deutlich höher als die der Einpendler, was auf eine starke Pendlergemeinde hinweist.

Die Infrastruktur umfasst eine Grundschule, drei Kindertageseinrichtungen mit 180 Plätzen und 77 Gemeindeteile. Die Lage an der Staatsstraße 2125 entlang der Donau und die Anbindung an die Staatsstraße 2127 zur A3 bilden die verkehrliche Grundlage.